С 1 января 2021 года в Российской Федерации прекратило свое действие специальный налоговый режим — единый налог на вмененный доход (ЕНВД)․ Это решение было закреплено Федеральным законом от № 178-ФЗ и детализировано Федеральным законом от № 373-ФЗ․ Для сотен тысяч индивидуальных предпринимателей (ИП) и организаций это означало необходимость обязательного перехода на иные режимы налогообложения․

Одним из ключевых вопросов при выборе нового режима стало налогообложение имуществом․ ЕНВД полностью освобождал плательщиков от уплаты налога на имущество организаций (для юрлиц) и не затрагивал налог на имущество физических лиц (для ИП)․ При переходе на новые режимы правила меняются кардинально․ В данной статье подробно разберем, какие режимы заменили ЕНВД и как каждый из них влияет на обязанность платить налог на имущество․

Какие налоги заменял ЕНВД (краткая справка)

Согласно ст․ 346․26 НК РФ, плательщики ЕНВД были освобождены от уплаты:

• Налога на прибыль организаций (для юрлиц) / НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности (для ИП);
• Налога на добавленную стоимость (НДС) — за исключением отдельных случаев (импорт, налоговый агент);
• Налога на имущество организаций (для организаций);
• Налога на имущество физических лиц (для ИП — в части объектов, задействованных при ЕНВД, но ИП и так не платят налог орг-имущества)․

С отменой ЕНВД эти льготы перестали действовать․ Дальнейшая налоговая нагрузка по имуществу зависит исключительно от выбранного нового специального режима или перехода на Общую систему налогообложения (ОСНО)․

Основные режимы-заменители ЕНВД

Законодателем предусмотрено несколько путей перехода․ Выбор зависит от вида деятельности, масштабов бизнеса, численности сотрудников и наличия объектов недвижимости в собственности․

Общая система налогообложения (ОСНО)

По умолчанию, если плательщик не подал уведомление о переходе на спецрежим в установленные сроки, он автоматически переходит на ОСНО․

Налог на имущество организаций на ОСНО:

• Плательщики: Только организации (ИП на ОСНО не платят налог на имущество организаций, они платят налог на имущество физлиц по ставкам НК РФ ст․ 406)․
• Объекты налогообложения:
  • Недвижимость, учтенная как основные средства (по балансовой/остаточной стоимости);
  • Объекты, внесенные в ЕГРН и имеющие кадастровую стоимость (перечень определяется законами субъектов РФ, обычно это торговые центры, офисные здания, нежилые помещения)․
• Ставки: Устанавливаются региональными законами, максимально — 2,2% (для кадастровых объектов) и 2% (для остальных)․
• Льготы: Региональные (например, на вновь созданные объекты, инновационные платформы и т․д․)․

Упрощенная система налогообложения (УСН)

Самый популярный вариант перехода․ Требует подачи уведомления не позднее 31 января года, следующего за годом начала применения (или в течение 30 дней при открытии ИП/ООО)․

Налог на имущество организаций на УСН — критически важный нюанс объекта налогообложения:

Важно для ИП: ИП на УСН (любого объекта) не платят налог на имущество организаций․ Они платят налог на имущество физических лиц по общим правилам (если недвижимость в собственности), но ставки для физлиц существенно ниже (0,1% – 2% от кадастровой стоимости), и действуют налоговые вычеты․

Патентная система налогообложения (ПСН)

Доступна только ИП, численность сотрудников не более 15 человек․ Виды деятельности расширены 373-ФЗ (включены розничная торговля, общепит, бытовые услуги и др․, которые раньше были «вмененкой»)․

Налог на имущество:

• Для ИП: Патент освобождает от НДФЛ от предпринимательской деятельности․ Налог на имущество организаций ИП не платят никогда․ Платится налог на имущество физлицов по общим правилам (с вычетами)․
• Для организаций: ПСН недоступна․

Налог на профессиональный доход (НПД / Самозанятость)

Доступен ИП и физлицам (самозанятым)․ Доход до 2,4 млн руб․ в год, нет сотрудников (только гражданско-правовые договоры)․

• Для ИП на НПД: Не платят налог на имущество организаций․ Платят налог на имущество физлиц по общим правилам․
• Для физлиц (самозанятых без ИП): Платят налог на имущество физлиц по общим правилам․
• Освобождения от налога на имущество физлиц НПД не дает․

Автоматизированная система налогообложения (АУСН) — с 2023 года

Новый спецрежим (ФЗ-426 от )․ Доступен ИП и малым предприятиям (доход до 200 млн руб․, сотрудники до 5 чел․)․

Налог на имущество организаций на АУСН:

• Организации на АУСН освобождены от налога на имущество организаций (п․ 11 ст; 346․51 НК РФ)․
• ИП на АУСН не платят налог на имущество организаций (как и всегда)․

Сводная таблица: ЕНВД vs Заменители (Налог на имущество организаций)

Ключевые моменты при выборе режима с учетом недвижимости

Если у организации есть недвижимость в собственности (кадастровые объекты)

• Худший вариант: ОСНО или УСН «Доходы» (6%), придется платить налог по кадастровой стоимости (ставка до 2,2%)․
• Лучшие варианты: УСН «Доходы минус расходы» (15%) или АУСН — полное освобождение от налога на имущество организаций․
• Нюанс: На УСН «Доходы-Расходы» можно перейти в любой момент (с начала календарного года), подав уведомление до 31 октября текущего года (для применения с следующего года) или при регистрации․

Если недвижимость в аренде

• Налог на имущество организаций платит арендодатель (собственник)․
• Для арендатора (бывшего вмененщика) налог на имущество не является прямым расходом, но арендодатель закладывает его в ставку аренды․
• В этом случае выбор режима делается исходя из налоговой нагрузки на доход (6% vs 15% vs Патент vs НПД)․

Региональные особенности (Кадастровая стоимость)

Перечень объектов, налогооблагаемых по кадастровой стоимостью, устанавливается законами субъектов РФ․ Обычно это:

• Торговые центры и объекты в них;
• Офисные и деловые центры;
• Нежилые помещения (магазины, склады, производственные залы) — в некоторых регионах․

Совет: Перед выбором режима обязательно проверьте региональный закон (например, Закон Москвы № 33, Закон СПб № 195 и т․д․), входит ли ваш объект в перечень «кадастровых»․ Если да — УСН 6% и ОСНО станут дорогостоящими по части имущественного налога․

Порядок перехода с ЕНВД (процедура)

1. ОСНО: Автоматически, если не подано уведомление о спецрежиме․ Уведомлять налоговую не нужно․
2. УСН: Уведомление по форме № 26․2-1 (для ИП) или № 26․2-2 (для орг) — в налоговую инспекцию по месту регистрации․
   • Новые ИП/Орг — в течение 30 дней с регистрации․
   • Существующие — не позднее 31 января года, с которого хотят применить УСН․
3. ПСН: Заявление о переходе на ПСН + получение патента (на срок от 1 до 12 месяцев)․ Подается в налоговую (МФЦ, Госуслуги, ЛК ФНС) в любое время, но патент действует с даты выдачи․
4. НПД: Регистрация через приложение «Мой налог» или ЛК ФНС / Госуслуги․ Моментально․
5. АУСН: Уведомление в налоговую (форма устанавливается ФНС) не позднее 31 января года применения․

Частые ошибки бывших вмененщиков

• Ошибка 1: Перешли на УСН «Доходы» (6%), имея в собственности торговые площади в ТЦ․ Результат: Огромный налог на имущество по кадастровой стоимости, который «съедает» всю выгоду от низкой ставки 6%․
• Ошибка 2: Не учли, что на УСН «Доходы-Расходы» нужно подтверждать расходы (чек, договор, акт, накладная)․ Без документов расходы не учитываются, налоговая база растет․
• Ошибка 3: ИП перешли на ПСН, но наняли 16-го сотрудника․ Результат: Потеря права на ПСН с начала года, принудительный переход на ОСНО/УСН с начислением пени и штрафов․
• Ошибка 4: Забыли про налог на землю и транспортный налог․ ЕНВД их не заменял (ИП платили земельный/транспортный как физлица, Орг — как налогоплательщики)․ На новых режимах правила сохраняются․

Резюме: как выбрать оптимальный режим в 2024–2025 годах?

Алгоритм принятия решения для бывшего плательщика ЕНВД:

1. Оцените объект недвижимости: В собственности ли он? Входит ли в региональный перечень кадастровых объектов?
2. Если да (собственность + кадастровый объект) и это Организация: Исключите ОСНО и УСН 6%․ Рассмотрите УСН 15% («Доходы-Расходы») или АУСН (если подходите по критериям)․
3. Если да (собственность + кадастровый объект) и это ИП: Налог на имущество организаций не платите․ Платите налог физлица (ставки 0,1–2%, есть вычеты)․ Выгодны ПСН (если вид деятельности есть в перечне региона) или УСН 6% / НПД (если доход < 2,4 млн)․
4. Если недвижимость в аренде или её нет: Сравните налог на доход:
   • ПСН — фиксированная стоимость патента (часто выгоднее % от дохода)․
   • УСН 6% — простота, платите с каждого рубля выручки․
   • УСН 15% — если расходы высоки (аренда, закупки, зарплаты > 60% выручки)․
   • НПД — если доход < 2,4 млн и нет сотрудников․
   • АУСН — автоматизация, нет деклараций, ставки 8% / 20% (ИП) или 10% / 20% (Орг), но строгие лимиты․
5. Посчитайте «в лоб»: Сравните сумму налогов (Налог на режим + Страховые взносы + Налог на имущество) за год по 2–3 вариантам․

Отмена ЕНВД лишила бизнес автоматического освобождения от налога на имущество организаций․ Теперь это обязательство (или освобождение) жестко привязано к выбранному спецрежиму․

Главный вывод для организаций, владеющих недвижимостью: единственные режимы, дающие полное освобождение от налога на имущество организаций (включая кадастровые объекты) — это УСН «Доходы минус расходы» (15%) и АУСН․ Переход на УСН «Доходы» (6%) или ОСНО при наличии объектов по кадастровой стоимости приведет к значительным дополнительным расходам․

Для ИП: налог на имущество организаций не актуален․ Главная нагрузка — налог на профессиональный доход (НДФЛ/УСН/ПСН/НПД) + страховые взносы + налог на имущество физлиц (если недвижимость в личной собственности)․ Здесь чаще всего выигрывают ПСН или УСН 6%․

Перед принятием окончательного решения настоятельно рекомендуется провести расчет налоговой нагрузки по конкретным цифрам бизнеса с учетом регионального законодательства о кадастровых объектах․

Статья подготовлена на основании действующего Налогового кодекса РФ (НК РФ), Федеральных законов № 178-ФЗ, № 373-ФЗ, № 426-ФЗ и разъяснений ФНС России․ Информация носит справочный характер․ Для принятия решений обратитесь к профессиональному бухгалтеру или налоговому консультанту․