Сделка переуступки прав (цессии) по договору долевого участия (ДДУ) — это популярный способ выйти из инвестиции в новостройку до сдачи дома. Однако с 2025 года налоговое законодательство претерпело существенные изменения: введена прогрессивная шкала НДФЛ, изменились правила учета расходов и минимальные сроки владения для освобождения от налога. В этой статье подробно разбираем, нужно ли платить налог при переуступке прав по ДДУ, как рассчитать базу и какие вычеты можно применить.

Что такое переуступка прав и какой доход облагается налогом

Переуступка прав (цессия) — это сделка, при которой первоначальный доледержатель (цедент) передает свои права по ДДУ новому участнику (цессионарию) за денежное вознаграждение. С налоговой точки зрения для физлица-резидента РФ это доход от продажи имущества за 3 года владения (или 5 лет в отдельных случаях), подлежащий облажению НДФЛ.

Объект налогообложения: разница между доходом от цессии и документированными расходами на приобретение права требования (ст. 214.7 НК РФ).

Налоговые ставки НДФЛ с 2025 года: прогрессивная шкала

Согласно изменениям, вступившим в силу с 1 января 2025 года, для налоговых резидентов РФ применяется прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ в ред. ФЗ от № 389-ФЗ). Налог рассчитывается по накопленному совокупному доходу за год:

• 13% — на доход до 2,4 млн руб. в год;
• 15% — на доход от 2,4 до 5 млн руб.;
• 18% — на доход от 5 до 20 млн руб.;
• 20% — на доход от 20 до 50 млн руб.;
• 22% — на доход свыше 50 млн руб.

Важно: Доход от переуступки ДДУ суммируется с зарплатой, доходами от продажи других активов, процентами по вкладам и т.д. Если ваш совокупный доход за год превысил 2,4 млн руб., «лишняя» сумма облагается по повышенным ставкам (15%, 18% и выше). Нерезиденты платят фиксированные 30%.

Минимальный срок владения для освобождения от налога

Не всегда нужно платить налог. Если право требования по ДДУ находилось в вашей собственности более минимального срока владения, налоговая база признается нулевой, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ);

Сроки зависят от даты заключения ДДУ:

1. ДДУ заключен до , минимальный срок 3 года.
2. ДДУ заключен после — минимальный срок 5 лет.
3. Исключение (срок 3 года) для ДДУ после 2016 г., если право получено:
   • по наследству или завещанию;
   • в результате приватизации;
   • по договору дарения от близких родственников;
   • по расторжению брака (разделу имущества);
   • в рамках переуступки прав, если у предыдущего владельца срок был 5 лет (наследуется срок).

Отсчет срока: начинается со дня государственной регистрации перехода права требования (для первичных доледержателей — со дня регистрации ДДУ в Росреестре/ЕРУЗ). Для цессий после 2016 г. срок считается от регистрации договора цессии.

Как рассчитать налоговую базу (если срок не истек)

Если минимальный срок владения не наступил, налоговую базу определяют по формуле:

Налоговая база = Доход от цессии – Расходы на приобретение права – Имущественный вычет (если применимо)

А. Доход от цессии

Это цена, указанная в договоре цессии. Важное правило (п. 2 ст. 214.7 НК РФ): если договорная цена ниже 70% от кадастровой стоимости объекта (на дату передачи прав), налоговая база определяется исходя из 70% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость берется на дату заключения договора цессии.

Б. Расходы на приобретение (документированные)

Вы можете уменьшить доход на сумму фактически понесенных и подтвержденных документами расходов:

• Стоимость ДДУ, уплаченная девелоперу (по графику платежей).
• Проценты по ипотечному/целевиому кредиту, направленному на оплату ДДУ (если кредит получен до момента цессии).
• Комиссии банков/эскроу-агентов за проведение расчетов.
• Госпошлины за регистрацию ДДУ и цессии.
• Услуги нотариуса, юристов, риелторов по оформлению первичной сделки.

Нельзя учесть: штрафы, неустойки, полученные от застройщика; расходы на ремонт (если квартира еще не передана); оплату коммунальных услуг.

В. Имущественный налоговый вычет (до 2 млн руб.)

Если вы не использовали вычет на покупку этого же ДДУ ранее (например, не получали возврат НДФЛ при оплате застройщику), вы имеете право применить вычет до 2 000 000 руб. при продаже (цессии). Это право предоставляется один раз в жизни (или на неиспользованный остаток).

Альтернатива: Можно не учитывать расходы, а сразу применить вычет 2 млн руб; (п. 2 ст. 220 НК РФ). Выгоднее выбрать вариант, дающий меньшую базу.

Пример расчета на 2025–2026 годы

Ситуация: ДДУ куплен в 2022 г. за 6 млн руб. (расходы подтверждены). Переуступка в 2025 г. за 10 млн руб. Кадастровая стоимость на дату сделки — 12 млн руб. Срок владения 3 года (минимум 5 лет не наступил). Налогоплательщик — резидент, зарплата 1,5 млн руб./год. Вычет на покупку не использовался.

1. Проверка 70% кадастровой: 12 млн × 70% = 8,4 млн руб. Цена договора 10 млн > 8,4 млн. Доход = 10 млн руб.
2. Вариант 1 (через расходы): База = 10 млн – 6 млн = 4 млн руб.
3. Вариант 2 (через вычет 2 млн): База = 10 млн – 2 млн = 8 млн руб.
4. Выбираем Вариант 1 (база 4 млн руб. ниже).
5. Расчет НДФЛ по прогрессивной шкале (совокупный доход = зарплата 1,5 млн + база 4 млн = 5,5 млн):
   • До 2,4 млн — 13%: (2,4 ‒ 1,5) × 13% = 0,9 млн × 13% = 117 000 руб.
   • От 2,4 до 5 млн — 15%: (5,0 ー 2,4) × 15% = 2,6 млн × 15% = 390 000 руб.
   • От 5 до 5,5 млн, 18%: (5,5 ー 5,0) × 18% = 0,5 млн × 18% = 90 000 руб.

Особенности 2024 года (переходный период)

В 2024 году действовала старая шкала: 13% (до 5 млн руб. совокупного дохода) и 15% (свыше 5 млн). Если цессия состоялась в 2024 г., декларация сдается до , налог платится до по старым ставкам. Новая прогрессивная шкала (13–22%) применяется к доходам, полученным с .

НДС при переуступке: платит ли физлицо?

Физические лица, не плательщики НДС. НДС не удерживается и не уплачивается при цессии между физлицами. НДС может возникнуть только если цедент — ИП на общем режиме или организация, но это уже другая налоговая история.

Порядок действий и сроки

1. Заключите договор цессии в простой письменной форме (нотариат не обязателен, но рекомендуется для безопасности).
2. Зарегистрируйте переход права в Росреестре (через МФЦ или Госуслуги). С даты регистрации считается, что права перешли.
3. Соберите документы на расходы: ДДУ, акты приема-передачи денег, выписки со счета эскроу, кредитный договор, чеки на госпошлины/нотариуса.
4. Сдайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом сделки (например, за 2025 год — до ). Даже если налог = 0 (использован вычет), декларацию сдавать обязательно для подтверждения права на вычет.
5. Уплатите налог до 15 июля того же года.

Частые ошибки и риски

• Занижение цены в договоре. Налоговая пересчитает базу от 70% кадастровой стоимости. Плюс риск ст; 129.14 НК РФ (недоимка).
• Потеря чеков на оплату застройщику. Без документов расходы не подтвердятся, база = доход (минус вычет 2 млн, если есть право).
• Игнорирование прогрессивной шкалы. Продажа дорогой квартиры по цессии может «перекинуть» весь ваш годовой доход в ставку 18–22%. Планируйте сделку с учетом совокупного дохода.
• Несдача 3-НДФЛ при нулевом налоге. Штраф 1000 руб. за несдачу + потеря права на вычет в будущем.

Резюме: нужно ли платить налог?

Ситуация	Нужно платить НДФЛ?	Сдавать 3-НДФЛ?
Срок владения ≥ минимума (3 или 5 лет)	НЕТ (база = 0)	НЕТ
Срок < минимума, доход ≤ расходам + вычету	НЕТ (база ≤ 0)	ДА (обязательно для подтверждения расходов/вычета)
Срок < минимума, доход > расходов/вычета	ДА (по прогрессивной шкале 13–22%)	ДА

Переуступка прав по ДДУ в 2025–2026 годах стала дороже с налоговой точки зрения из-за прогрессивной шкалы НДФЛ. Ключевые моменты для экономии:

• Дождитесь истечения минимального срока владения (5 лет для ДДУ после 2016 г.) — это единственный способ легально не платить налог и не сдавать декларацию.
• Если срочно, тщательно собирайте все чеки на расходы (ДДУ, ипотека, госпошлины), они уменьшают базу напрямую.
• Имейте в виду правило 70% от кадастровой стоимости — занижать цену в договоре бесполезно и опасно.
• Рассчитывайте налог по прогрессивной шкале с учетом всей зарплаты и доходов за год.

Рекомендация: Перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым консультантом или юристом, специализирующимся на недвижимости, для индивидуального расчета и оформления пакета документов.

---

Статья подготовлена на основании НК РФ (гл. 23, ст. 214.7, 217.1, 220, 224) в редакции, действующей на 2025–2026 гг., и разъяснений ФНС России. Информация носит справочный характер и не является правовым советом.