Сделка‚ при которой одно общество с ограниченной ответственностью приобретает квартиру у другого ООО‚ — вполне обычная практика на рынке недвижимости. Компании покупают жильё для размещения сотрудников‚ под офисы‚ в качестве инвестиционного актива. Однако налоговые последствия такой сделки существенно отличаются от покупки квартиры физическим лицом. Разберём подробно‚ какие налоги возникают у продавца и покупателя‚ как зависит нагрузка от системы налогообложения и как грамотно оформить сделку.

Налоги у продавца (ООО‚ продающего квартиру)

Налоговая нагрузка продавца напрямую зависит от применяемой им системы налогообложения.

Продавец на общей системе налогообложения (ОСНО)

Это самый финансово затратный вариант: компании придётся учесть два ключевых налога.

Налог на прибыль, 25%. Он рассчитывается с чистой прибыли от сделки: цена продажи квартиры (без НДС) минус остаточная стоимость объекта по бухгалтерскому учёту и расходы на сделку. Если недвижимость полностью самортизирована‚ налог придётся платить практически со всей суммы продажи за вычетом прямых затрат на реализацию — услуг оценщика‚ нотариуса‚ агентства‚ рекламы.

НДС — важное исключение для жилья. По общему правилу при продаже коммерческой недвижимости НДС начисляется сверху на цену продажи. Однако продажа жилых помещений (квартир‚ жилых домов) полностью освобождена от НДС. Это ключевой момент именно для сделки с квартирой: продавец-ООО не начисляет НДС‚ а покупатель‚ соответственно‚ не получает вычета.

• Офисное или складское помещение — облагается НДС;
• Квартира или жилой дом, освобождается от НДС;
• Земельный участок, НДС не применяется.

Продавец на упрощённой системе (УСН)

Для компаний на «упрощёнке» налог на прибыль и НДС заменяются единым налогом по УСН. Фиксированных имущественных вычетов (как 1 млн рублей у физлиц) здесь нет. Порядок расчёта зависит от выбранного объекта налогообложения:

• УСН «Доходы» (базовая ставка 6%). Налог платится со всей суммы сделки. Уменьшить налоговую базу на расходы по покупке этой недвижимости нельзя, это самый невыгодный вариант при продаже квартиры.
• УСН «Доходы минус расходы» (базовая ставка 15%). Налог платится с разницы между ценой продажи и стоимостью‚ по которой объект приобретался. Регионы могут снижать эту ставку вплоть до 5%;

Продажа по УСН требует отражения операции в книге учёта доходов и расходов. При переходе с УСН на общую систему нужно проверить‚ не возникнут ли дополнительные обязательства по НДС.

Налог на имущество у продавца

До момента государственной регистрации перехода права собственности продавец обязан начислять и платить налог на имущество. С даты регистрации обязанность прекращается‚ и налог за дальнейший период ложится на покупателя. Поэтому в договоре желательно точно прописать дату перехода права‚ чтобы избежать споров о налоговых платежах. Если объект включён в перечень недвижимости‚ облагаемой по кадастровой стоимости‚ сумма налога может быть значительной.

Налоги и обязанности у покупателя (ООО‚ приобретающего квартиру)

Покупатель в сделке купли-продажи налогов с самой цены приобретения не платит‚ но у него возникают другие обязательства:

• Налог на имущество организаций. С момента регистрации права собственности квартира становится объектом налогообложения. Если жилое помещение учитывается на балансе как основное средство‚ налог уплачивается по среднегодовой либо кадастровой стоимости (в зависимости от регионального законодательства и включения объекта в кадастровый перечень); Компании на УСН также платят налог на имущество по кадастровой стоимости‚ если объект входит в соответствующий перечень.
• НДС-вычет. Поскольку продажа жилых помещений освобождена от НДС‚ покупатель не сможет принять налог к вычету — его просто нет в цене сделки.
• Учёт в расходах. Стоимость квартиры не списывается единовременно: на ОСНО она погашается через амортизацию‚ на УСН «Доходы минус расходы», равными долями в течение налогового периода после ввода объекта в эксплуатацию.
• Госпошлина за регистрацию права. Для юридических лиц размер пошлины существенно выше‚ чем для физлиц.

Как оформить сделку: ключевые документы

Оформление требует аккуратности: недвижимость, значимый актив‚ а ошибки в документах способны затянуть регистрацию или создать риски претензий от контрагента и налоговой.

Договор купли-продажи

Договор — главный документ‚ на основании которого регистрируется переход права собственности. Ошибка даже в одной цифре может привести к отказу в Росреестре. В договоре обязательно фиксируются:

• точное описание объекта — адрес‚ кадастровый номер‚ площадь;
• стоимость недвижимости и порядок оплаты;
• подтверждение полномочий директора или иного подписанта;
• подтверждение отсутствия обременений‚ арестов и залогов;
• дата перехода права собственности и порядок передачи объекта по акту.

Корпоративные одобрения

Продажа и покупка недвижимости нередко квалифицируются как крупная сделка или сделка с заинтересованностью. В таком случае потребуется решение общего собрания участников или совета директоров. Отсутствие одобрения — основание для оспаривания сделки.

Прочие документы

• выписка из ЕГРН на квартиру;
• уставные документы обеих компаний‚ решения о назначении директоров;
• передаточный акт;
• документы‚ подтверждающие оплату (платёжные поручения);
• при необходимости — согласие залогодержателя‚ если квартира в ипотеке.

Налоговые риски и как их снизить

1. Занижение цены в договоре. Налоговая сравнивает цену сделки с рыночной и кадастровой стоимостью. Существенное занижение — повод для доначислений и штрафов.
2. Взаимозависимость сторон. Сделки между аффилированными ООО контролируются особенно тщательно: цена должна соответствовать рыночной.
3. Проверка контрагента. Перед сделкой стоит проверить продавца по реестрам ФНС‚ убедиться в отсутствии признаков фирмы-однодневки‚ задолженности и процедуры банкротства.
4. Корректное закрытие объекта учёта. Своевременное уведомление налоговой и снятие объекта с учёта исключат начисления налога на имущество после продажи.
5. Безналичный расчёт. Оплата между юрлицами должна проходить через расчётные счета — это подтверждает реальность сделки.

При покупке квартиры одним ООО у другого основная налоговая нагрузка ложится на продавца: на ОСНО — налог на прибыль 25% с разницы между ценой и остаточной стоимостью (НДС на жильё не начисляется)‚ на УСН — единый налог по ставке 6% со всей суммы или 15% с разницы. Покупатель платит налог на имущество с момента регистрации права и учитывает стоимость квартиры через амортизацию или расходы по УСН; Грамотное оформление договора‚ корпоративные одобрения и проверка контрагента помогут избежать претензий налоговой и сделают сделку безопасной для обеих сторон.