Договор пожизненной ренты — не самая распространённая, но вполне законная форма сделки с недвижимостью. Чаще всего её используют пожилые люди, которые хотят получать регулярные выплаты и при этом сохранить за собой жильё до конца жизни. Но что делать, если человек владеет не всей квартирой, а лишь её долей? Разберёмся подробно.
Что такое договор пожизненной ренты
Пожизненная рента регулируется главой 33 Гражданского кодекса РФ (статьи 583–586). Суть сделки заключается в следующем:
- получатель ренты передаёт плательщику ренты недвижимое имущество в собственность;
- плательщик ренты обязуется регулярно (обычно ежемесячно) выплачивать получателю денежные суммы;
- выплаты продолжаются в течение всей жизни получателя ренты.
Разновидностью такой сделки является договор пожизненного содержания с иждивением, при котором плательщик обязуется не только платить деньги, но и обеспечивать получателя жильём, питанием, уходом и уходом за здоровьем.
Можно ли передать в ренту долю в квартире
Да, можно. Гражданский кодекс не запрещает передавать под выплату ренты долю в праве собственности на недвижимость. Статья 584 ГК РФ говорит о передаче «земельного участка или другого недвижимого имущества», а доля в праве собственности является таким имуществом.
Однако на практике такая сделка имеет ряд особенностей и сложностей.
Особенности оформления ренты на долю
Преимущественное право покупки не действует
При обычной продаже доли в квартире постороннему лицу требуется соблюдать преимущественное право покупки других сособственников (статья 250 ГК РФ). Однако передача доли по договору ренты — это не купля-продажа, поэтому формально уведомлять сособственников и ждать месяц не требуется. Тем не менее многие юристы рекомендуют всё же уведомить совладельцев, чтобы избежать возможных споров.
Обязательное нотариальное удостоверение
Сделки с долями в праве собственности, отчуждаемые посторонним лицам, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (статья 42 ФЗ-218). Кроме того, сам договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимости, в любом случае удостоверяется нотариусом (статья 584 ГК РФ).
Государственная регистрация
Переход права собственности на долю подлежит регистрации в Росреестре. До момента регистрации плательщик ренты не становится собственником.
Согласие супруга
Если доля была приобретена в браке, для сделки потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты.
Риски и сложности такой сделки
- Сложность оценки. Доля в квартире стоит на рынке заметно дешевле пропорциональной части целой квартиры, что влияет на размер рентных платежей.
- Трудности с проживанием. Если получатель ренты продолжает жить в квартире, а другие доли принадлежат третьим лицам, возможны конфликты между жильцами.
- Меньший интерес плательщиков. Найти плательщика ренты на долю сложнее, чем на целую квартиру, — приобретение доли менее привлекательно.
- Риск оспаривания. Сособственники могут попытаться оспорить сделку, поэтому важно тщательно оформлять все документы.
Как защитить получателя ренты
- Залог. По закону (статья 587 ГК РФ) плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения обязательств — как правило, на долю автоматически устанавливается залог в пользу получателя ренты.
- Право пожизненного проживания. В договоре следует прописать право получателя ренты проживать в квартире до конца жизни.
- Выкупная цена. Рекомендуется установить выкупную цену — сумму, которую получатель может потребовать при существенном нарушении договора плательщиком.
- Индексация платежей. Размер ренты должен быть не ниже прожиточного минимума и увеличиваться с его ростом.
Оформить договор пожизненной ренты на долю в квартире закон позволяет. Такая сделка требует нотариального удостоверения и регистрации в Росреестре. Однако из-за специфики долевой собственности она сложнее в реализации и сопряжена с дополнительными рисками. Перед заключением договора настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом и нотариусом, чтобы максимально защитить интересы получателя ренты.