Вопрос предельных размеров земельных участков в столице долгое время оставался нерегулируемым на уровне территориальных зон. Однако ситуация кардинально изменилась с принятием Постановления Правительства Москвы от № 628-ПП. В данной статье подробно разбираем актуальные нормы, их правовую основу и нюансы применения для различных видов разрешенного использования (ВРИ).

Ключевое изменение: Постановление № 628-ПП от

До марта 2025 года в Правилах землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ) по большинству территориальных зон не устанавливались ни минимальные, ни максимальные предельные размеры участков. Это создавало правовую неопределенность при разделе, объединении или выделении надей.

Новое постановление ввело единый стандарт для основных «бытовых» категорий земель. Согласно документу, предельная минимальная площадь земельного участка составляет 600 кв. м (0,06 га) для следующих видов разрешенного использования:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• Огородничество;
• Садоводство.

Важно: Данная норма применяется ко всем территориальным зонам города Москвы, где данные виды разрешенного использования предусмотрены как основные или условно-допустимые.

Правовая природа предельных размеров

Согласно Градостроительному кодексу РФ (ст. 37), предельные размеры земельных участков (минимальные и максимальные) устанавливаются правилами землепользования и застройки. Они являются обязательным параметром при:

1. Формировании новых земельных участков (выделении из гос/муниципальной собственности);
2. Разделе участков (образование новых надей не должно приводить к созданию участков меньше минимума);
3. Объединении участков (результирующий надел не должен превышать максимум, если он установлен);
4. Перераспределении границ.

В Москве на сегодняшний день предельные максимальные размеры для указанных выше ВРИ (ИЖС, ЛПХ, садоводство, огородничество) не установлены (за исключением особых случаев, регламентируемых отдельными нормативными актами для конкретных зон).

Ситуация до 2025 года: почему возникали споры

До вступления в силу Постановления № 628-ПП в блогах экспертов (ЦИАН, TERRES.RU, «Атлант-право») и на профильных форумах указывалось, что в соответствии с п. 3.4.1 ПЗЗ Москвы «ни в одной из территориальных зон города минимальные и максимальные размеры земельных участков не устанавливаются».

Это означало, что формально разделить участок на части площадью 200 или 300 кв. м было возможно, если это не противоречило иным нормам (санитарным, пожарным, красностроевым). Однако на практике органы регистрации (Ростреестр) и местной администрации часто отказывали в регистрации прав на «маломерные» участки, ссылаясь на общие принципы рационального землепользования или отсутствие возможности размещения объекта капитального строительства.

Особенности для садоводческих и огороднических некоммерческих объединений (СНТ/ОНТ)

Для земель садовых и огороднических некоммерческих объединений минимальный размер в 600 кв. м теперь закреплен на уровне Правительства Москвы. Это унифицирует практику, которая ранее могла регламентироваться только уставами самих СНТ (что часто приводило к конфликтам с земельным законодательством).

Если устав СНТ устанавливал минимальный размер больше 6 соток (например, 8 или 10 соток), то действует большая величина (как более строгая норма). Если устав устанавливал меньший размер или не устанавливал его вовсе — действует городская норма в 6 соток.

Земли Одинцовского района и Подмосковья: важное различие

Часто пользователи путают нормы Москвы и Московской области. Для сравнения, в Одинцовском городском округе (Московская область) по состоянию на 2024–2025 годы действуют иные предельные размеры для ИЖС:

• Минимальный: 0,0800 га (800 кв. м / 8 соток);
• Максимальный: 0,2500 га (25 соток).

Что означает фраза «если иное не установлено»?

В Постановлении № 628-ПП содержится оговорка: норма действует «если иное не установлено» иными нормативными правовыми актами города Москвы. На практике это может относиться к:

• Земельным участкам в зонах с особыми условиями использования территории (ОУУТ), зонами охраны объектов культурного наследия, занами санитарной охраны и др., где специальные режимы могут устанавливать свои минимальные размеры (часто большие);
• Участкам, формируемым в рамках проектов комплексной развития территории (КРТ), где параметры надей закрепляются в документации планирования;
• Участкам иных категорий земель (не ИЖС/ЛПХ/садоводство/огородничество), например, под гаражи, подсобные помещения, инженерную инфраструктуру — для них минимум может быть иным или не установлен вовсе.

Практический алгоритм проверки минимального размера

Перед сделкой (покупка, раздел, выделение) рекомендуется пройти следующий чек-лист:

1. Определите точный адрес и кадастровый номер участка.
2. Узнайте территориальную зону по ПЗЗ Москвы (через карту ПЗЗ на сайте mos.ru или в ГИС ОГК).
3. Проверьте вид разрешенного использования (ВРИ) в выписке из ЕГРН или на Публичной кадастровой карте.
4. Сверьтесь с Приложением к Постановлению № 628-ПП (утверждено ). Если ВРИ входит в перечень (ИЖС, ЛПХ, садоводство, огородничество), минимум 600 кв. м.
5. Проверьте специальные режимы (ОУУТ, ЗООКН, ЗСО и т.д.) — они могут устанавливать более строгие (большие) минимумы.
6. Для разделе: убедитесь, что каждый образующийся участок будет не менее 600 кв. м (если иное не следует из п. 5).

Резюме

На 2025 год минимальный размер земельного участка в Москве для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества жестко зафиксирован на уровне 6 соток (600 кв. м). Это положило конец правовому вакууму, существовавшему ранее, когда предельные размеры в территориальных зонах не устанавливались вовсе.

Для участков в Московской области (Подмосковье) нормы иные и устанавливаются на уровне муниципальных образований (часто от 8 соток для ИЖС). При работе с земельными наделами в границах старой или Новой Москвы ориентируйтесь исключительно на Постановление Правительства Москвы № 628-ПП и актуальную редакцию ПЗЗ.

Статья подготовлена на основе открытых нормативных актов (ГК РФ, Постановление Правительства Москвы № 628-ПП от , ПЗЗ Москвы) и аналитических материалов профильных порталов (ЦИАН, TERRES.RU, «Атлант-право»). Для принятия юридически значимых решений рекомендуется обратиться к кадастровому инженеру или юристу по земельному праву.