Покупка квартиры — серьёзная сделка, требующая времени на сбор документов, проверку юридической чистоты объекта и согласование условий. Чтобы зафиксировать договорённости сторон и гарантировать, что сделка состоится, участники заключают предварительный договор купли-продажи с задатком. В этой статье разберём, что это за документ, как его правильно составить и какой образец можно использовать.
Что такое предварительный договор и задаток
Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) — это соглашение, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Задаток (ст. 380–381 ГК РФ), денежная сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущих платежей. Он выполняет две функции:
- удостоверяющую, подтверждает факт заключения договорённости;
- обеспечительную — стимулирует стороны исполнить обязательства.
Задаток засчитывается в стоимость квартиры при окончательном расчёте. Подписывая соглашение о задатке, продавец обязуется не продавать квартиру третьим лицам и ожидать сделки с конкретным покупателем.
Чем задаток отличается от аванса
Это принципиально важное различие:
- Аванс — просто предоплата. Если сделка срывается по любой причине, аванс возвращается покупателю полностью.
- Задаток — обеспечительная мера. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если по вине продавца — продавец обязан вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).
Именно поэтому в документе важно использовать слово «задаток», а не «аванс» или «предоплата» — иначе суд может квалифицировать платёж как аванс со всеми вытекающими последствиями.
Обязательные условия предварительного договора
Чтобы договор имел юридическую силу, в нём необходимо указать:
- Данные сторон — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя.
- Предмет договора — точное описание квартиры: адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, реквизиты документа о праве собственности.
- Цену квартиры — соглашение о цене являеться существенным условием договора.
- Сумму задатка — конкретная сумма цифрами и прописью, порядок её передачи (наличными под расписку или безналичным переводом).
- Срок заключения основного договора, конкретная дата или период, в течение которого стороны обязуются подписать договор купли-продажи.
- Ответственность сторон, последствия отказа от сделки (удержание задатка или возврат в двойном размере).
- Порядок разрешения споров и иные условия по согласованию сторон.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи квартиры с задатком
г. __________ «___» __________ 20___ г.
Гражданин(ка) РФ ______________________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, выдан ______________________, зарегистрирован(а) по адресу: ______________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин(ка) РФ ______________________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, выдан ______________________, зарегистрирован(а) по адресу: ______________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Стороны обязуются заключить в срок до «___» __________ 20___ г. договор купли-продажи квартиры (далее — «Основной договор»), расположенной по адресу: ______________________, общей площадью ____ кв. м, жилой площадью ____ кв. м, кадастровый номер: ______________________.
Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______________________ (реквизиты правоустанавливающего документа), что подтверждается записью в ЕГРН от «___» __________ 20___ г. № __________.
Цена и задаток
Цена квартиры установлена сторонами в размере __________ (__________) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
В качестве обеспечения обязательства по заключению Основного договора Покупатель передаёт Продавцу задаток в размере __________ (__________) рублей.
Задаток засчитывается в счёт оплаты цены квартиры по Основному договору.
Факт получения задатка подтверждается распиской Продавца / платёжным документом.
Права и обязанности сторон
Продавец обязуется не отчуждать квартиру третьим лицам до заключения Основного договора либо до истечения срока, указанного в п. 1.1.
Продавец обязуется передать квартиру свободной от прав третьих лиц, залогов и обременений (за исключением __________).
Покупатель обязуется заключить Основной договор в установленный срок и оплатить оставшуюся часть цены.
Ответственность сторон
Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток остаётся у Продавца.
Если Основной договор не будет заключён по вине Продавца, Продавец обязан возвратить Покупателю задаток в двойном размере в течение ____ банковских дней.
Если сделка не состоялась по обстоятельствам, не зависящим от сторон, задаток возвращается Покупателю в полном объёме.
Заключительные положения
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, и вступает в силу с момента подписания.
Споры разрешаются в соответствии с законодательством РФ.
Подписи сторон
Продавец: __________ / __________ /
Покупатель: __________ / __________ /
Практические рекомендации
- Передавайте задаток под расписку или банковским переводом с назначением платежа «задаток по предварительному договору от …».
- Проверьте квартиру перед внесением задатка: выписку из ЕГРН, отсутствие долгов, согласие супруга продавца, отсутствие зарегистрированных лиц.
- Размер задатка обычно составляет 1–5% от стоимости квартиры, но закон его не ограничивает.
- Указывайте конкретный срок заключения основного договора — без него предварительный договор может быть признан незаключённым.
- Если продавец отказывается возвращать задаток при срыве сделки по своей вине, покупатель вправе взыскать двойную сумму через суд — подобная практика существует (например, решения районных судов о взыскании задатка с продавцов).
Предварительный договор с задатком, надёжный инструмент фиксации договорённостей при покупке квартиры. Он дисциплинирует обе стороны: покупатель получает гарантию, что квартиру не продадут другому, а продавец — уверенность в серьёзности намерений покупателя. Главное — грамотно составить документ, указать все существенные условия и правильно оформить передачу денег. При крупных суммах и сложных сделках рекомендуется привлечь юриста или нотариуса.