Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

При оформлении ипотеки на покупку дома с земельным участком (ЗУ) в Сбербанке (как и в большинстве крупных банков) обязательным этапом является подписание предварительного договора купли-продажи (ПДКП)․ Этот документ фиксирует намерение сторон совершить сделку в будущем и является основой для решения банка о выдаче кредита․

В данной статье подробно разберем‚ что должен содержать такой договор‚ какие особенности существуют для объекта «дом + земля»‚ как правильно оформить рассрочку платежа и в каких случаях требуются дополнительные согласия․

Зачем Сбербанку нужен предварительный договор?

ПДКП выполняет несколько ключевых функций:

Фиксация цены: Банк видит окончательную стоимость объекта‚ чтобы рассчитать сумму кредита (LTV — Loan-to-Value)․
Подтверждение намерений: Продавец не сможет повысить цену или продать дом другому лицу в процессе одобрения ипотеки․
Юридическая проверка: Юристы банка проверяют договор на соответствие законодательству и внутренним требованиям до выделения средств․
Основа для страховки: Страховые компании оформляют полис заголовка и имущества на основании данных ПДКП․

Обязательные условия договора (ст․ 429 ГК РФ‚ ФЗ-102 «Об ипотеке»)

Согласно Гражданскому кодексу‚ предварительный договор должен содержать условия‚ позволяющие определить предмет основного договора․ Для Сбербанка критически важны следующие пункты:

Стороны сделки

Полные паспортные данные (ФИО‚ серия/номер‚ кем/когда выдан‚ адрес регистрации) продавца и покупателя․
Если сторон несколько (совместная собственность‚ брачные доли) — данные всех собственников․
Сведения о представителях по доверенностям (номер‚ дата‚ нотариус‚ срок действия)․

Предмет договора: «Дом + Земельный участок»

Это самый важный блок․ Дом и земля — это два разных недвижимых объекта с разными кадастровыми номерами․ В договоре обязательно должны быть указаны реквизиты обоих объектов:

Жилой дом: Адрес‚ кадастровый номер‚ площадь‚ материал стен‚ количество этажей‚ кадастровая стоимость‚ вид разрешенного использования (индивидуальное жилищное строительство / ведение ЛПХ / садоводство)․
Земельный участок: Адрес‚ кадастровый номер‚ площадь‚ категория земель (земли поселений)‚ вид разрешенного использования‚ кадастровая стоимость‚ вид права (собственность / аренда — для ипотеки нужна именно собственность)․

Важно: Договор должен содержать фразу: «Предметом настоящего договора является комплекс недвижимости‚ состоящий из жилого дома и прилежащего к нему земельного участка‚ которые не могут отчуждаться раздельно (ст․ 35 ЗО‚ ст․ 271 ГК РФ)»․

Цена и порядок расчетов

Общая цена договора (цифрами и прописью)․
Разбивка по объектам (цена дома‚ цена участка) — нужно для расчета налоговых вычетов и НДФЛ продавца․
Способ оплаты: через банковскую ячейку‚ аккредитив или перевод на счет (Сбербанк требует безналичные расчеты через свой эскроу-счет/ячейку)․
Условие: «Окончательный расчет производится после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре»․

Сроки

Срок заключения основного договора (ДКП) — обычно 30–90 дней (зависит от срока одобрения ипотеки)․
Срок передачи объекта (обычно совпадает с днем регистрации или днем после)․

Обеспечение исполнения обязательств (Залог / Аванс)

Залог (зачетный платеж): Обычно 10% от стоимости․ Переходит в счет оплаты․ Если сделка сорвалась по вине покупателя, остается у продавца; по вине продавца — возвращается в двойном размере․
Аванс: Просто предоплата‚ возвращается в полной сумме при любом исходе․ Сбербанк настоятельно рекомендует оформлять именно ЗАЛОГ‚ так как это лучше мотивирует продавца не отказываться от сделки․

Гарантии продавца (Репрезентации и гарантии)

Банк требует прописать‚ что продавец гарантирует:

Отсутствие обременений (ипотеки‚ арестов‚ обременений в пользу третьих лиц) на момент подписания ПДКП и до регистрации ДКП․
Отсутствие зарегистрированных/проживающих третьих лиц (кроме продавца и его семьи‚ которые выезжают до сделки)․
Отсутствие споров по границам участка‚ незаконных перестроек‚ долгов по коммуналке/членским взносам СНТ/ТСЖ;
Согласие супруга(и) на продажу (если имущество приобретено в браке)․

Ответственность сторон

Штрафные санкции за просрочку подписания ДКП или передачи ключей․
Условие о возврате заложенных средств покупателю в случае отказа банка в ипотеке (форс-мажор для покупателя)․

Особенности при покупке с рассрочкой платежа (без ипотеки или с частной рассрочкой)

Если вы покупаете не в ипотеку‚ а с рассрочкой от продавца (или комбинированный вариант: часть свои‚ часть ипотека‚ часть рассрочка)‚ в ПДКП (или в доп․ соглашении) обязательно пропишите:

График платежей: Даты‚ суммы‚ реквизиты счета продавца․
Условие перехода права: Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты (росписка в получении полной суммы) или при подписании ДКП с обременением в пользу продавца (ипотека продавца по ст․ 35 ЗО)․
Пени за просрочку платежей: Процент от суммы долга за каждый день просрочки․
Право продавца на расторжение: При системной неуплате (например‚ 2 месяца подряд) продавец имеет право требовать расторжения и удержания уплаченных сумм как компенсации пользования․
Страхование жизни покупателя: Часто продавцы требуют страховку жизни покупателя на сумму долга в пользу продавца-бенефициара․

В каких случаях требуется нотариальное согласие / разрешение?

Без этих документов Сбербанк не пропустит сделку‚ а Росреестр приостановит регистрацию:

Ситуация	Необходимый документ	Кто оформляет
Имущество в совместной собственности супругов (приобретено в браке)	Нотариальное согласие второго супруга на продажу	Супруг продавца
Собственник, несовершеннолетний (до 18 лет)	Разрешение органов опеки и попечительства	Родители/опекуны через МФЦ/Органы опеки
Собственник — дееспособный‚ но с ограничением по сделкам (суд)	Согласие опекуна/попечителя	Опекун
Дом/участок в ипотеке у другого банка	Согласие банка-займодавца на продажу (или письмо о сумме погашения)	Банк-займодавец
Продавец — юрлицо / ИП (объект в обороте бизнеса)	Решение органа управления / печать (если в уставе)	Продавец-юрлицо

Нюанс про землю в аренде: Если участок в аренде (не в собственности)‚ ипотека на дом возможна‚ но сложнее․ Сбербанк потребует согласие арендодателя (администрации) на ипотеку дома и выкуп участка в будущем․ В ПДКП это должно быть отражено․

Образец структуры предварительного договора (Шаблон для заполнения)

Ниже приведена структурная схема документа․ Текст нужно адаптировать под конкретную сделку․ Рекомендуется использовать актуальный бланк Сбербанка (доступен в личном кабинете заемщика или у менеджера по ипотеке) или заказать подготовку у юриста банка/партнера․

 ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
 ЖИЛОГО ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
 г․ ______________ «___» ____________ 20__ г․ СТОРОНЫ:
 Продавец: _______________________________________________________ (ФИО полностью)‚
 паспорт: ___________________‚ выдан _____________________________‚
 проживающий по адресу: __________________________________________‚
 далее именуемый «Продавец»‚
 с одной стороны‚
 и
 Покупатель: _____________________________________________________ (ФИО полностью)‚
 паспорт: ___________________‚ выдан _____________________________‚
 проживающий по адресу: __________________________________________‚
 далее именуемый «Покупатель»‚
 с другой стороны‚
 вместе именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий Договор о нижеследующем:
 ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
 Продавец обязуется передать в собственность Покупателю‚ а Покупатель обязуется принять и оплатить следующий комплекс недвижимости (далее — «Объект»)‚ который не может быть разделен (ст․ 35 ЗО РФ‚ ст․ 271 ГК РФ):
 Жилой дом (здание):
 Адрес: ________________________________________________________
 Кадастровый номер: __:__:______:____
 Площадь общая: ____ кв․м․ (жилая: ____ кв․м․)
 Материал наружных стен: ________________________________________
 Количество этажей: ____
 Кадастровая стоимость: ____________ руб․
 Вид разрешенного использования: _________________________________
 Земельный участок:
 Адрес: ________________________________________________________
 Кадастровый номер: __:__:______:____
 Площадь: ____ кв․м․ (____ соток)
 Категория земель: Земли поселений
 Вид разрешенного использования: _________________________________
 Кадастровая стоимость: ____________ руб․
 Вид права: Собственность (свидетельство/ЕГРН № ______________ от ________)
ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
 Общая цена Объекта составляет __________________ (________________________) рублей 00 копеек․
 В том числе:
 — Жилой дом: __________________ руб․
 — Земельный участок: __________________ руб․
 Расчеты производятся безналичным путем через банковскую ячейку / аккредитив / эскроу-счет в ПАО Сбербанк․
 В качестве залога (зачетного платежа) Покупатель передает Продавцу сумму ____________ руб․ при подписании настоящего Договора (квитанция приложена)․
 Оставшаяся сумма ____________ руб․ выплачивается в день государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН․
СРОКИ
 Стороны обязуются подписать Основной договор купли-продажи (ДКП) и подать документы на регистрацию в Росреестр не позднее «___» ____________ 20__ г․ (через __ дней после подписания ПДКП)․
 Передача Объекта (подписание Акта приема-передачи) производится в день регистрации перехода права в Росреестре․
ГАРАНТИИ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПРОДАВЦА
 Продавец гарантирует‚ что Объект:
 — принадлежит ему на праве собственности;
 — не обременен правами третьих лиц (ипотека‚ арест‚ залог‚ аренда‚ пожизненное наследуемое владение);
 — в нем не зарегистрировано и не проживает никого‚ кроме Продавца (членов его семьи‚ которые выедут до сделки);
 — нет долгов по налогам‚ коммунальным услугам‚ членским взносам СНТ/ТСЖ;
 — границы участка установлены на природе и не оспариваются․
 Продавец обязуется получить нотариальное согласие супруга(и) / разрешение органов опеки (при необходимости) до подписания ДКП․
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
 За отказ от заключения ДКП:
 — виновная Сторона выплачивает невиновной неустойку в размере ____% от цены Договора․
 — Если отказ Покупателя связан с отказом банка в ипотеке (подтверждено справкой банка)‚ Покупатель возвращает Залог Продавцу‚ неустойка не взыскивается․
 За просрочку передачи Объекта — пена ____% от цены за каждый день просрочки․
ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ (ДЛЯ ИПОТЕКИ)
 Покупатель обязуется застраховать Объект в пользу банка-кредитора (ПАО Сбербанк) на сумму кредита/остатка долга по полису имущества и титула․
 ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
 Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах: по одному для каждой Стороны и один для Банка․
 Споры разрешаются в суде по месту нахождения Объекта․
 ПОДПИСИ СТОРОН:
 ПРОДАВЕЦ: _________________ / ______________________ /
 ПОКУПАТЕЛЬ: _______________ / ______________________ / 

Процедура работы с ПДКП в Сбербанке (пошагово)

Подбор объекта и предварительное одобрение ипотеки․ Покупатель получает решение банка о лимите кредита․
Сбор документов продавца․ Выписка ЕГРН (свежая‚ не старше 30 дней)‚ паспорта‚ свидетельства/ЕГРН на дом и землю‚ технический план дома (если дом не в ЕГРН или есть расхождения)‚ справка о зарегистрированных (Форма 9/Выписка из домовой книги)‚ согласие супруга/опеки (если нужно)․
Составление ПДКП․ Заполняется по образцу выше или бланку банка․ Важно: Не подписывайте ПДКП до проверки юристом (своим или банка)․
Проверка юристами Сбербанка (СКО — Служба кредитных операций)․ Менеджер загружает скан ПДКП и документов продавца в систему․ Проверка занимает 1–3 рабочих дня․ Могут прийти замечания (требуют уточнить границы‚ снять обременение‚ приложить согласие супруга)․
Подписание ПДКП (физически)․ После согласования текста стороны встречаются (часто в офисе банка или у нотариуса)‚ подписывают бумажный экземпляр․ Покупатель вносит залог (10%) в ячейку/аккредитив․
Оценка объекта․ Банк направляет оценщика (из реестра аккредитованных Сбербанка)․ Оценка нужна для подтверждения рыночной цены и LTV․
Финальное решение по кредиту․ После оценки и проверки ПДКП банк выдает окончательное решение․
Подписание ДКП и регистрация․ Стороны подписывают Основной договор (ДКП)‚ подают в Росреестр (через МФЦ или онлайн через банк)․
Расчеты․ После регистрации банк переводит деньги продавцу (через ячейку/аккредитив)․

Типичные ошибки‚ из-за которых банк отклоняет ПДКП

Не указан кадастровый номер одного из объектов (только дома или только участка)․
Цена в договоре занижена по сравнению с рыночной/оценочной (банк не даст ипотеку на сумму выше оценочной стоимости)․
Участок в аренде‚ а не в собственности (без согласия арендодателя на выкуп/ипотеку)․
Дом не введен в эксплуатацию / нет технического плана (невозможно зарегистрировать право)․
Расхождения в площадях/адресе между документами продавца и ЕГРН․
Отсутствие согласия супруга продавца (если имущество общее) на момент подачи в банк․
Залог оформлен как «Аванс» (банк требует именно Залог для гарантии исполнения)․

Предварительный договор купли-продажи при ипотеке в Сбербанке: особенности оформления дома с земельным участком