Программа приватизации жилья действует в России уже более 35 лет, и за это время из государственной и муниципальной собственности в частную перешли свыше 30 миллионов квартир. Однако до сих пор многие граждане сталкиваются с ситуацией, когда жилое помещение занимаеться ими годами, а договор социального найма либо не оформлялся вовсе, либо был утрачен. Возникает закономерный вопрос: можно ли приватизировать такое жилье и как суды разрешают подобные споры?
Правовая основа приватизации
Согласно статье 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане вправе приобрести в собственность занимаемые ими жилые помещения по договорам социального найма. Формально наличие договора является обязательным условием. Однако на практике далеко не всегда отношения найма оформлялись надлежащим образом, особенно в советский период и в 1990-е годы.
Договор социального найма — это соглашение, на основании которого граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получают жилое помещение в пользование. До введения в действие Жилищного кодекса РФ 2005 года основанием вселения служил ордер, а договоры найма зачастую не заключались или не сохранились.
Типичные ситуации отсутствия договора
- вселение производилось по ордеру, договор найма не заключался;
- договор был утрачен нанимателем или наймодателем (администрацией, предприятием);
- жилье предоставлялось ведомством, которое впоследствии было ликвидировано;
- гражданин вселился как член семьи нанимателя, но в договор не включен;
- дом передавался из ведомственного фонда в муниципальный без надлежащего оформления документов.
Позиция судов: ключевые подходы
Отсутствие договора не является безусловным препятствием
Судебная практика исходит из того, что отсутствие письменного договора социального найма само по себе не лишает гражданина права на приватизацию. Суды устанавливают фактические жилищные правоотношения: законность вселения, длительность проживания, регистрацию по месту жительства, оплату коммунальных услуг, отсутствие претензий со стороны наймодателя;
Двухэтапная процедура
Как правило, гражданину необходимо пройти два этапа:
- Признание права пользования жилым помещением по договору социального найма — суд устанавливает, что гражданин является нанимателем (или членом семьи нанимателя), несмотря на отсутствие письменного договора.
- Понуждение к заключению договора передачи жилья в собственность — если администрация отказывает в приватизации, суд обязывает уполномоченный орган заключить договор приватизации.
Доказательства, которые принимают суды
- ордер на вселение (в т.ч. архивная копия);
- справка о регистрации (форма № 9), домовая книга;
- лицевые счета, квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг;
- архивные выписки из решений исполкомов о предоставлении жилья;
- показания свидетелей;
- технический паспорт, выписка из ЕГРН о принадлежности помещения публичному образованию.
Отказные случаи
Суды отказывают в удовлетворении требований, если:
- вселение было самовольным (без ордера и решения о предоставлении жилья);
- помещение относится к служебному фонду, общежитию или специализированному фонду, не подлежащему приватизации;
- гражданин ранее использовал право на приватизацию;
- истец утратил право пользования (выехал на другое постоянное место жительства);
- дом признан аварийным и подлежащим сносу с иным порядком расселения.
Оспаривание уже совершенной приватизации
Обратная сторона практики, признание приватизации недействительной. Даже «старая» приватизация может быть оспорена, если в момент сделки гражданин не понимал значения своих действий, был введен в заблуждение, либо были нарушены права несовершеннолетних и отказавшихся от участия в приватизации лиц. Суды особенно тщательно проверяют соблюдение прав детей: отказ от включения несовершеннолетнего в число собственников без согласия органов опеки является частым основанием для признания сделки недействительной.
Практические рекомендации
- Начните со сбора архивных документов: запросите копию ордера и решения о предоставлении жилья в архиве администрации или ЦГА.
- Обратитесь в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора социального найма или о приватизации — письменный отказ станет основанием для суда.
- При обращении в суд формулируйте требование о признании права пользования по договору социального найма, а при необходимости — об обязании заключить договор передачи жилья в собственность.
- Проверьте статус помещения: не является ли оно служебным или относящимся к общежитию.
- Учитывайте права всех зарегистрированных лиц и несовершеннолетних — это критично для последующей приватизации.
Отсутствие договора социального найма — распространенная, но преодолимая проблема. Судебная практика последовательно защищает права граждан, фактически проживающих в государственном и муниципальном жилье на законных основаниях. Ключ к успеху — тщательный сбор доказательств законности вселения и правильное построение исковых требований. В сложных случаях целесообразно обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на жилищных спорах.