Квартира, полученная в дар, — приятное событие, но при её продаже у многих возникает вопрос: придётся ли делиться с государством? Разберёмся подробно, в каких случаях налог платить нужно, а в каких — нет, и как законно уменьшить сумму.
Облагается ли налогом сама дарственная?
Сначала важное уточнение: само получение квартиры в дар облагается НДФЛ не всегда:
- Если квартиру подарил близкий родственник (супруг, родители, дети, бабушка, дедушка, внуки, родные и неполнородные братья и сёстры) — налог при дарении не платится.
- Если даритель — не близкий родственник (друг, дядя, тётя, сожитель), одаряемый обязан уплатить НДФЛ 13% от кадастровой стоимости квартиры.
Налог при продаже подаренной квартиры
При продаже недвижимости доход продавца облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы дохода свыше 5 млн рублей в год). Однако есть способы законно не платить налог или уменьшить его.
Минимальный срок владения
Главное условие освобождения от налога — срок владения квартирой:
- 3 года — если квартира получена в дар от близкого родственника или члена семьи;
- 5 лет — если даритель не является близким родственником.
Если вы владели квартирой дольше минимального срока — налог платить не нужно, декларацию подавать тоже не требуется.
Если срок владения меньше минимального
При продаже раньше срока налог придётся заплатить, но его можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет 1 млн рублей. Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, налог платится с остатка. Например, продали за 4 млн: налог = (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 рублей.
- Вычет расходов дарителя. Если квартиру подарил близкий родственник, можно уменьшить доход на сумму, за которую даритель когда-то купил эту квартиру (нужны подтверждающие документы).
- Вычет суммы, с которой был уплачен налог при дарении. Если даритель — не близкий родственник и вы уже платили НДФЛ при получении дара, доход от продажи уменьшается на стоимость, с которой был исчислен тот налог.
Правило 70% от кадастровой стоимости
Если квартира продана дешевле 70% кадастровой стоимости, налог всё равно рассчитают от 0,7 кадастровой стоимости. Занижать цену в договоре бессмысленно.
Как отчитаться перед налоговой
- Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог, до 15 июля.
- Скрыть сделку не получится: ФНС узнаёт о ней из данных ЕГРН, где хранятся сведения о недвижимости и её владельцах. За неподачу декларации и неуплату предусмотрены штрафы и пени.
Краткие выводы
- Квартира от близкого родственника: владели 3 года и более, налога нет.
- Квартира от постороннего человека: минимальный срок — 5 лет.
- Продаёте раньше — используйте вычет 1 млн рублей или расходы дарителя.
- Не забудьте вовремя подать декларацию и уплатить налог.
Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или в ФНС, это поможет выбрать самый выгодный вариант и избежать ошибок.