Управляющая компания (УК) — это организация, которая на основании договора управления обеспечивает содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (МКД), а также предоставление коммунальных услуг собственникам и нанимателям помещений. Чтобы выполнять свои обязанности законно и качественно, УК должна заключить целый ряд договоров с различными контрагентами. Рассмотрим их подробно.

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Это основной документ, на основании которого УК осуществляет свою деятельность. В соответствии со статьёй 162 Жилищного кодекса РФ договор управления заключается:

• с каждым собственником помещения в доме — в письменной форме;
• с лицом, принявшим от застройщика помещение по передаточному акту (до оформления права собственности);
• с застройщиком — в отношении непроданных помещений.

В договоре обязательно указываются:

• состав общего имущества дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту;
• порядок изменения этого перечня;
• размер платы за содержание жилья и порядок её внесения;
• порядок контроля за исполнением обязательств.

Договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО)

Для обеспечения жителей коммунальными услугами УК заключает договоры с организациями, поставляющими ресурсы:

• теплоснабжающей организацией — на поставку тепловой энергии и горячей воды;
• водоснабжающей и водоотводящей организацией (водоканалом) — на холодное водоснабжение и водоотведение;
• электроснабжающей организацией — на поставку электроэнергии;
• газоснабжающей организацией — на поставку газа (при наличии газификации).

Такие договоры заключаются в целях содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг потребителям (статья 157 ЖК РФ, Правила № 354). При этом УК выступает исполнителем коммунальных услуг и несёт ответственность перед жителями за их качество.

Договоры с подрядными организациями

УК не обязана выполнять все работы собственными силами. Она вправе привлекать подрядчиков, заключая с ними договоры на:

• уборку подъездов и придомовой территории;
• вывоз твёрдых коммунальных отходов (договор с региональным оператором по обращению с ТКО);
• обслуживание лифтового оборудования;
• техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем;
• дератизацию, дезинсекцию, дезинфекцию;
• текущий и капитальный ремонт общего имущества;
• обслуживание систем пожарной сигнализации, домофонов, видеонаблюдения;
• озеленение и благоустройство территории.

Важно: привлечение подрядчиков не снимает с УК ответственности перед собственниками за качество выполненных работ.

Договор с региональным оператором по обращению с ТКО

С момента «мусорной реформы» обращение с твёрдыми коммунальными отходами выделено в отдельную коммунальную услугу. УК обязана заключить договор с региональным оператором на вывоз отходов, если эта обязанность возложена на неё решением общего собрания собственников.

Договоры с поставщиками и иными контрагентами

Дополнительно управляющая компания может заключать:

• договоры поставки материалов, инвентаря, расходных средств для содержания дома;
• договор банковского счёта — для расчётов с жителями и контрагентами;
• договоры аренды — если УК сдаёт в аренду помещения, входящие в состав общего имущества (с согласия общего собрания);
• договоры страхования ответственности;
• договоры на проведение общих собраний (привлечение сторонних специалистов);
• агентские договоры, например, на начисление платежей и печать квитанций.

Договоры с нанимателями и пользователями помещений

Если в доме есть муниципальные квартиры, УК взаимодействует с нанимателями по договорам социального найма, а также может заключать соглашения с собственниками нежилых помещений (магазинов, офисов) о порядке участия в расходах на содержание общего имущества.

Ответственность УК

Управляющая компания отвечает перед собственниками за:

• надлежащее содержание общего имущества;
• качество и бесперебойность коммунальных услуг;
• выполнение всех заключённых договоров;
• соблюдение лицензионных требований (деятельность по управлению МКД подлежит лицензированию).

Круг договорных отношений управляющей компании достаточно широк: от договора управления с собственниками до соглашений с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по ТКО и подрядчиками. Грамотно выстроенная система договоров — залог качественного обслуживания дома и защиты интересов жителей. Собственникам важно знать, с кем и на каких условиях УК заключает договоры, чтобы контролировать её работу и при необходимости требовать исполнения обязательств.