Оперативное управление, одна из форм закрепления государственного и муниципального имущества‚ при которой собственником остаётся публично-правовое образование (Российская Федерация‚ субъект РФ или муниципалитет)‚ а здание передаётся учреждению или казённому предприятию. Разберёмся‚ с кем именно следует заключать договор в отношении такого объекта и какие нюансы необходимо учитывать.

Что такое право оперативного управления

Право оперативного управления регулируется статьёй 296 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону‚ учреждение и казённое предприятие‚ за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления‚ владеют‚ пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах‚ установленных законом‚ в соответствии с целями своей деятельности‚ назначением имущества и‚ если иное не установлено законом‚ с согласия собственника.

Ключевая особенность: собственником здания остаётся государство или муниципалитет‚ а учреждение (балансодержатель) лишь осуществляет оперативное управление; Именно поэтому отношения по закреплению имущества не являются договорными — они оформляются распорядительным актом (постановлением администрации‚ приказом органа власти).

С кем заключать договор: основные сценарии

Договор аренды помещения в здании

Если вы хотите арендовать помещение в здании‚ находящемся в оперативном управлении‚ договор‚ как правило‚ заключается:

• С балансодержателем — учреждением‚ за которым закреплено здание‚ но только при наличии у него соответствующих полномочий;
• С органом по управлению имуществом (комитет по управлению муниципальным имуществом‚ департамент имущественных отношений и т.п.) — если полномочия по распоряжению не переданы учреждению;
• С согласия собственника — в большинстве случаев учреждение обязано получить согласование учредителя (собственника) на заключение договора аренды‚ поскольку самостоятельно распоряжаться недвижимостью оно не вправе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Так‚ например‚ заключение договора аренды рабочего места (договора коворкинга) казённым учреждением необходимо согласовать с учредителем.

Договор безвозмездного пользования (ссуды)

Основанием для заключения договора безвозмездного пользования обычно выступают:

1. Постановление администрации муниципального образования;
2. Решение балансодержателя о передаче имущества ссудополучателю (при наличии полномочий).

Договор в этом случае подписывается с балансодержателем либо с уполномоченным органом — в зависимости от того‚ кто указан в распорядительном акте.

Договор на содержание и обслуживание здания

До передачи здания в оперативное управление оно находится в казне‚ и все расходы на содержание несёт орган‚ выполняющий функции и полномочия учредителя. После закрепления здания за учреждением расходы на содержание‚ как правило‚ несёт балансодержатель. Поэтому договоры на коммунальные услуги‚ текущий ремонт‚ охрану и обслуживание заключаются с учреждением, балансодержателем.

Договор управления многоквартирным домом

Если речь идёт о помещении в многоквартирном доме‚ находящемся в оперативном управлении (например‚ у казённого учреждения)‚ важно помнить: в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления МКД заключается с управляющей организацией каждым собственником помещения. Для казённых помещений функции собственника выполняет уполномоченный орган‚ действующий в рамках ФЗ-44‚ поэтому договор управления от имени публичного собственника заключает именно он‚ а не учреждение.

Как определить правильного контрагента

Чтобы понять‚ с кем заключать договор‚ рекомендуется выполнить следующие шаги:

1. Запросить выписку из ЕГРН — она покажет собственника и обладателя права оперативного управления;
2. Изучить распорядительный акт о закреплении имущества — в нём указаны полномочия балансодержателя;
3. Ознакомиться с уставом учреждения — там прописано‚ какие сделки оно вправе совершать самостоятельно‚ а какие — с согласия учредителя;
4. Обратиться в орган по управлению имуществом соответствующего муниципалитета или региона за разъяснениями.

Типичные ошибки

• Обращение к балансодержателю‚ когда полномочия по распоряжению сохранены за органом власти;
• Игнорирование требований о конкурсных процедурах — передача муниципального имущества в аренду часто требует проведения торгов‚ хотя в ряде случаев закон предусматривает льготы‚ позволяющие заключить договор без конкурентной процедуры.

При работе со зданием в оперативном управлении договор чаще всего заключается с балансодержателем (учреждением) с обязательного согласия собственника — органа власти или местного самоуправления‚ либо напрямую с уполномоченным органом по управлению имуществом. Перед подписанием обязательно проверьте распределение полномочий по документам‚ чтобы сделка была юридически безупречной.