Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Смена собственника арендуемого имущества — частая ситуация в деловой практике. Однако с юридической точки зрения это не просто «замена ФИО в шапке договора», а сложный процесс правопреемства, регулируемый ст. 617 ГК РФ. Ниже подробно разобраны правовые основы, критические нюансы (НДС, обеспечительный платеж, дата вступления в силу) и представлен подробный образец дополнительного соглашения.

Правовая природа смены арендодателя: ст. 617 ГК РФ

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ, в случае перехода права собственности на арендуемое имущество к другому лицу (покупателю, наследнику, получателю по договору дарения и т.д.), права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к новому собственнику.

Автоматизм: Правопреемство наступает с момента перехода права собственности (госрегистрации перехода права в ЕГРН/ЕГРИП), а не с момента подписания доп. соглашения.
Сохранение договора: Договор аренды продолжает действовать на прежних условиях. Арендатор не обязан согласовывать смену собственника — его права защищены законом.
Исключение (незарегистрированные договоры): Если договор аренды подлежит госрегистрации (срок 1 год и более), но не зарегистрирован, он не дает арендатору прав, которые могут быть противопоставлены третьим лицам (новому собственнику). В этом случае новый владелец может отказаться от договора (судебная практика КонсультантПлюс).

Зачем тогда нужно дополнительное соглашение?

Если закон обеспечивает автоматический переход прав, зачем оформлять бумагу? Доп. соглашение необходимо для:

Фиксации факта перехода прав для бухгалтерии, налоговой и банка (списание аренды, выставление счетов-фактур).
Урегулирования расчетов: судьба обеспечительного платежа (депозита), предоплат, долгов по аренде.
Изменения реквизитов платежей: новые ИНН/КПП, расчетный счет, ФИО получателя.
Налоговых рисков: если старый арендодатель был на УСН (без НДС), а новый — на ОСН (с НДС), доп. соглашение фиксирует порядок расчетов по НДС (см; практику ниже).

Ключевые нюансы, которые обязательно нужно зафиксировать

Дата начала действия соглашения

Согласно материалам Главбуха (2025), критический момент, выбор даты вступления в силу:

Юридически верный вариант: Дата госрегистрации перехода права собственности (запись в ЕГРН). Именно с этого момента новый собственник становится арендодателем по закону.
Риск «незакрытого периода»: Если в соглашении поставить дату подписания (позже регистрации), возникает пробел: кто выписывал счета за этот период? Кто платил налоги? Кому платил арендатор?
Ретроактивность: Допускается указание даты регистрации перехода права, даже если соглашение подписывается позже (ретроактивное действие по отношению к расчетам).

Судьба обеспечительного платежа (депозита)

Суды исходят из совокупности договорных условий. В доп. соглашении обязательно пропишите:

Сумму депозита, переданного старому арендодателю.
Обязательство нового арендодателя принять этот депозит в свой счет (зачесть его в счет обеспечения исполнения обязательств по тому же договору).
Порядок возврата/удержания в будущем.

Иначе новый арендодатель может потребовать внесение депозита заново, а старый — не вернуть его, сославшись на утерю права требования.

Налоговые риски: смена режима налогообложения (УСН → ОСН)

Проблема из практики КонсультантПлюс: старый арендодатель на УСН не выделял НДС. Новый на ОСН начал выставлять счета-фактуры с НДС «наверху» к договору суммы.

Если в договоре цена без НДС (или «всех налогов включено»), новый арендодатель не имеет права требовать доплату НДС — это его налоговая нагрузка.
Если в договоре цена с выделением НДС, арендатор платит НДС, но только если новый арендодатель выставил корректный счет-фактуру.
В доп. соглашении: четко зафиксируйте: «Размер арендной платы не меняется. Порядок расчета НДС определяется налоговым законодательством с учетом налогового режима Арендодателя».

Государственная регистрация доп. соглашения

Если основной договор аренды подлежал госрегистрации (срок ≥ 1 года), то и доп. соглашение о смене арендодателя подлежит госрегистрации в Росреестре (ст. 609, 617 ГК РФ). Без регистрации оно не производит правовых последствий для третьих лиц.

Структура дополнительного соглашения (обязательные блоки)

Шапка: Номер, дата, место заключения.
Стороны: Арендатор (не меняется), Старый арендодатель (выходит), Новый арендодатель (вступает).
Преамбула: Ссылка на основной договор (№, дата), факт перехода права собственности (основание: ДКП, дарение, наследство, решение суда), дата госрегистрации перехода права (ЕГРН).
Предмет соглашения: Переход прав и обязанностей арендодателя к Новому арендодателю.
Расчеты и обеспечительный платеж: Детальная ведомость передачи денег/обязательств.
Реквизиты для платежей: Новые банковские данные, ИНН/КПП.
Ответственность и гарантии: Гарантии нового арендодателя об отсутствии обременений, арендатор — об отсутствии долгов.
Дата вступления в силу: Привязка к дате регистрации перехода права в ЕГРН.
Регистрация: Кто и за чей счет подает на регистрацию в Росреестре.
Подписи и печати всех трех сторон (или двух, если старый арендодатель уже не участвует, но лучше трое для чистоты эксперимента).

Образец дополнительного соглашения (Шаблон)

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к Договору аренды № _____ от «___» _________ 20__ г.
о переходе прав и обязанностей Арендодателя
г. _______________ «___» _____________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

АРЕНДАТОР: ____________________________________________________________________,
именуемое в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны,

СТАРЫЙ АРЕНДОДАТЕЛЬ: ____________________________________________________________________,
действующий на основании ____________________________________________________________________,
именуемый в дальнейшем «Старый Арендодатель», с другой стороны,

НОВЫЙ АРЕНДОДАТЕЛЬ: ____________________________________________________________________,
действующий на основании ____________________________________________________________________,
именуемый в дальнейшем «Новый Арендодатель», с третьей стороны,
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

ПРЕАМБУЛА И ОСНОВАНИЕ ПЕРЕХОДА ПРАВ

Сторонами ранее заключен Договор аренды № _____ от «___» _________ 20__ г. (далее — «Договор»), предметом которого является аренда ____________________________________________________________________ (адрес, кадастровый номер, площадь), заключенного на срок до «___» _________ 20__ г. (Договор зарегистрирован в ЕГРН ____________ № учетной записи/номер записи ____________).

Основанием для перехода прав и обязанностей Арендодателя стал Договор купли-продажи / Договор дарения / Свидетельство о праве наследства / Решение суда № _____ от «___» _________ 20__ г. (далее, «Основание»), в силу которого право собственности на указанное имущество перешло к Новому Арендодателю.

Переход права собственности на арендуемое имущество к Новому Арендодателю государственно зарегистрирован в ЕГРН «___» _________ 20__ г. (номер записи ____________). Данная дата является датой возникновения прав и обязанностей Нового Арендодателя по Договору в соответствии со ст. 617 ГК РФ.

ПЕРЕХОД ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

С даты государственной регистрации перехода права собственности (п. 1.3), Новый Арендодатель вступает во все права и обязанности Старого Арендодателя по Договору аренды, включая, но не ограничиваясь:

правом получения арендной платы;
обязательством по содержанию имущества в состоянии, пригодном для целевого использования;
правом требования возврата имущества по истечении срока аренды;
всех иных прав и обязанностей, вытекающих из Договора и закона.

Старый Арендодатель с указанной даты освобождается от исполнения обязательств по Договору перед Арендатором, за исключением обязательств, возникших до момента перехода права собственности (см. раздел 3).

Арендатор соглашается на переход прав и обязанностей Арендодателя к Новому Арендодателю и обязуется исполнять обязательства по Договору в отношении Нового Арендодателя.

РАСЧЕТЫ МЕЖДУ СТОРОНАИ (КРИТИЧЕСКИ ВАЖНЫЙ РАЗДЕЛ)

Обеспечительный платеж (Депозит): Подтверждается, что Арендатор ранее передал Старому Арендодателю обеспечительный платеж в сумме ________ (________________________) руб. 00 коп. по Договору.

Новый Арендодатель принимает данный обеспечительный платеж в свой счет и признает его обеспечивающим исполнение обязательств Арендатора по Договору на тех же условиях. Старый Арендодатель гарантирует, что средства депозита переданы Новому Арендодателю / будут переданы в течение ____ дней / зачтены в счет расчетов с Новым Арендодателем (подчеркнуть нужное).

Арендная плата за период до перехода права: Стороны подтверждают, что расчеты по арендной плате за период до «___» _________ 20__ г. (даты регистрации перехода права) произведены в полном объеме / Арендатор имеет задолженность перед Старым Арендодателем в сумме ____ руб. (подчеркнуть нужное).

Предоплата / Переплата: На дату перехода права Арендатор внес предоплату за период с «___» по «___» в сумме ____ руб. Данная сумма зачисляется на счет обязательств Арендатора перед Новым Арендодателем.

НОВЫЕ РЕКВИЗИТЫ ДЛЯ РАСЧЕТОВ

С даты вступления в силу настоящего Соглашения Арендатор производит все платежи по Договору на следующие реквизиты Нового Арендодателя:

Наименование	________________________________________
ИНН / КПП	________________________________________
Банк / БИК	________________________________________
Расчетный счет	________________________________________
Корреспондентский счет	________________________________________

НАЛОГОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ (РЕКОМЕНДУЕМЫЙ ПУНКТ)

Стороны признают, что размер арендной платы, установленный Договором, не подлежит пересмотру в связи с сменой Арендодателя и/или изменением его налогового режима.

Новый Арендодатель самостоятельно несет ответственность за расчет и уплату налогов и сборов, установленных законодательством РФ, в связи с получением дохода от аренды. При применении Нового Арендодателем общеской системы налогообложения (ОСН) выделение суммы НДС производится из установленной Договором цены (если иное не предусмотрено Договором).

ДАТА ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ И РЕГИСТРАЦИЯ

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество к Новому Арендодателю, т.е. с «___» _________ 20__ г; (дата согласно п. 1.3).

Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре в порядке, установленном для регистрации Договора аренды (если Договор подлежал регистрации). Расходы по госрегистрации несет Новый Арендодатель / Стороны пополам (подчеркнуть нужное). Стороны обязуются предоставить документы для регистрации в течение ____ рабочих дней со дня подписания.

ГАРАНТИИ И ЗАЯВЛЕНИЯ

Новый Арендодатель гарантирует: что на момент перехода права на имущество нет обременений (залог, арест, судебные споры), препятствующих аренде, за исключением прав Арендатора по Договору; что он ознакомлен с полным текстом Договора и принимает его условия.
Старый Арендодатель гарантирует: отсутствие претензий к Арендатору на дату перехода права (кроме указанных в п. 3.2); что он уведомил Арендатора о предстоящей смене собственника заранее.
Арендатор гарантирует: отсутствие задолженностей перед Старым Арендодателем (кроме п. 3.2); что не давал согласия на расторжение Договора третьим лицам.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Соглашение составлено в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой Стороны и ____ — для Росреестра.

Во всем остальном, не урегулированном настоящим Соглашением, Стороны руководствуются условиями Договора и нормами действующего законодательства РФ.

Адреса и реквизиты Сторон для направления уведомлений:

Арендатор: ____________________________________________________________________
Старый Арендодатель: ____________________________________________________________________
Новый Арендодатель: ____________________________________________________________________

АРЕНДАТОР

Подпись: _____________ / ___________________

М.П.

СТАРЫЙ АРЕНДОДАТЕЛЬ

Подпись: _____________ / ___________________

М.П.

НОВЫЙ АРЕНДОДАТЕЛЬ

Подпись: _____________ / ___________________

М.П.

Чек-лист перед подписанием (Self-audit)

[ ] Проверена дата госрегистрации перехода права в ЕГРН (выписка свежее 30 дней).
[ ] Соответствует ли предмет аренды в доп. соглашении предмету в основном договоре и в выписке ЕГРН.
[ ] Прописана судьба всех денег: депозит, предоплата, долг, переплата.
[ ] Указаны актуальные банковские реквизиты Нового арендодателя (проверены по сайту ЦБ/налоговой).
[ ] Зафиксирован принцип расчетов по НДС (защита от сюрпризов при смене УСН на ОСН).
[ ] Определен порядок и плательщик госрегистрации доп. соглашения в Росреестре.
[ ] Подписывают уполномоченные лица (проверьте доверенности/уставы/решения о назначении).

Типичные ошибки и риски

Ошибка	Последствие	Как избежать
Дата соглашения = дата подписания, а не дата регистрации права в ЕГРН	Пробел в платежах, налоговые риски, споры «кому платить» за прошлые дни.	В п. «Вступление в силу» прописать: «С даты госрегистрации перехода права в ЕГРН № ___ от ___».
Не упомянут обеспечительный платеж	Новый арендодатель требует новый депозит, старый не возвращает старый.	Обязательный раздел «Расчеты» с суммой, датой передачи и принятием Нового арендодателя.
Игнорирование регистрации доп. соглашения (для долгосрочной аренды)	Соглашение не опо sredstvam третьим лицам; при повторной продаже новый-покупатель может не признать аренду.	Подать пакет документов в МФЦ/Росреестр в срок до 30 дней (рекомендуется сразу).
Формулировка «Арендная плата увеличивается на сумму НДС»	Нарушение ст. 310 НК РФ (цена договора не может меняться односторонне), споры с арендатором.	Фиксировать: «Цена договора фиксирована. НДС выделяется/не выделяется из цены в зависимости от режима арендодателя».

Оформление дополнительного соглашения при смене собственника — это не бюрократическая формальность, а инструмент финансовой безопасности для всех сторон. Главные правила:

Привязывайте вступление в силу к дате записи в ЕГРН (ст. 617 ГК РФ).
Проводите полный аудит расчетов (депозит, долги, предоплаты) на дату перехода права.
Защищайте арендатора от налоговых рисков смены режима арендодателя (УСН/ОСН) жесткой формулировкой об неизменности цены.
Обязательно регистрируйте соглашение в Росреестре, если регистрировался основной договор.

Используйте приведенный выше шаблон как базу, адаптируя его под конкретную ситуацию (коммерческая/жилой фонд, наличие/отсутствие регистрации, состав сторон). При сложных схемах (цепочка продаж, обременения, споры) — привлекайте юриста для доработки текста.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормативная база актуальна на г. (ГК РФ, НК РФ, Федеральный закон № 218-ФЗ).