Многие собственники квартир уверены, что в своём жилье могут делать всё, что захотят: сносить стены, объединять комнаты, переносить кухни и санузлы. Однако это мнение ошибочно. Любые изменения, затрагивающие планировку квартиры, должны быть согласованы с жилищной инспекцией и внесены в план БТИ. В противном случае владельца ждут штрафы, предписания о возврате помещения в исходное состояние и даже судебные разбирательства.

Что относится к перепланировке

Под перепланировкой понимается любое изменение конфигурации помещения, которое требует внесения корректировок в технический паспорт. К таким работам относятся:

• снос или частичный демонтаж перегородок;
• устройство новых проёмов в стенах;
• объединение комнат, кухни с лоджией;
• расширение или перенос санузла и кухни;
• создание новых комнат и помещений.

При этом ряд работ можно выполнять без согласования: замена электропроводки, выравнивание стен, покраска, замена обоев, дверей, окон, сантехники без изменения её расположения. Эти работы не меняют план БТИ и не требуют разрешения.

Ненесущие стены: можно ли сносить

Ненесущие стены (перегородки) не воспринимают нагрузку от перекрытий, поэтому их демонтаж, как правило, безопасен для конструкции дома. Однако это не означает, что сносить их можно без разрешения. Даже демонтаж лёгкой перегородки считается перепланировкой и требует:

1. разработки проекта перепланировки в проектной организации;
2. согласования в жилищной инспекции;
3. внесения изменений в техническую документацию после завершения работ.

Особую опасность представляет ситуация, когда собственник по ошибке принимает несущую стену за перегородку. Самостоятельно определить тип стены бывает сложно, поэтому перед любыми демонтажными работами следует обратиться к специалистам.

Какие штрафы предусмотрены

За самовольную перепланировку жилого помещения предусмотрена административная ответственность по статье 7.21 КоАП РФ:

• для граждан, штраф от 2 000 до 2 500 рублей;
• для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей;
• для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей.

В ряде регионов действуют собственные, более строгие нормы. Например, в Москве по КоАП города штраф за несанкционированную перепланировку для физических лиц может достигать 5 000 рублей, а за повторное нарушение санкции увеличиваются.

Штраф — не единственное последствие

Денежный штраф — далеко не самая серьёзная проблема для нарушителя. Помимо него собственника ждут:

• Предписание жилищной инспекции о возврате квартиры в прежнее состояние за свой счёт или о легализации перепланировки (что возможно не всегда);
• Судебный иск — если собственник игнорирует предписание, инспекция обращается в суд;
• Продажа квартиры с публичных торгов — в крайнем случае, если владелец отказывается выполнять решение суда, жильё может быть продано с торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов;
• Сложности при продаже и ипотеке — квартиру с неузаконенной перепланировкой трудно продать, банки отказывают в кредитовании таких объектов;
• Отказ в страховых выплатах — если авария произошла из-за самовольной перепланировки, страховая компания вправе не платить;
• Ответственность за ущерб соседям, если из-за демонтажа стены пострадали соседние квартиры, придётся возмещать убытки.

Почему согласование так важно

Перед выдачей разрешения проектная организация проводит расчёты допустимости работ, а жилищная инспекция их проверяет. Собственник, действующий самовольно, не знает особенностей проекта дома, не просчитывает изменение нагрузок и не учитывает, какие перепланировки уже выполнили соседи сверху и снизу. Если несколько жильцов дома сделают перепланировку без согласования, состояние здания может серьёзно ухудшиться — известны случаи, когда в старых домах из-за многочисленных самовольных работ трескались стены и проваливались полы.

Как узаконить уже выполненную перепланировку

Если стена уже снесена, не стоит откладывать решение вопроса. Порядок действий следующий:

1. Заказать техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ у проектной организации (для несущих конструкций, у автора проекта дома).
2. Подготовить проект перепланировки «как есть».
3. Обратиться в жилищную инспекцию с заявлением и пакетом документов.
4. После положительного решения — внести изменения в технический паспорт и ЕГРН.

Учтите: если перепланировка нарушает строительные нормы (например, затронута несущая стена без усиления или мокрая зона размещена над жилой комнатой соседей), узаконить её не получится, придётся возвращать всё в исходное состояние.

Снос даже ненесущей стены без согласования, это административное нарушение, которое грозит штрафом, предписанием о возврате помещения в прежний вид и серьёзными проблемами при продаже квартиры. Гораздо разумнее заранее обратиться в проектную организацию и жилищную инспекцию: согласование занимает время, но избавляет от штрафов, судов и лишних трат в будущем.