Когда нежилое помещение (офис, магазин, склад, подвал, чердак) находится в долевой или совместной собственности нескольких лиц, возникает вопрос: как именно каждый из собственников будет пользоваться своей частью? Чтобы избежать споров, законодательство предусматривает возможность заключения соглашения о порядке пользования помещением․ В этой статье подробно разберём, что это за документ, когда он нужен, как его составить, и приведём примерную структуру (образец) соглашения․
Что такое соглашение о порядке пользования нежилым помещением
Соглашение о пользовании — это гражданско-правовой договор между сособственниками, в котором определяется порядок владения и пользования общим имуществом․ Правовую основу составляют:
- ст․ 247 ГК РФ — владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом;
- ст․ 248 ГК РФ — распределение доходов от использования общего имущества пропорционально долям;
- ст․ 249 ГК РФ — участие каждого сособственника в расходах на содержание имущества (налоги, коммунальные платежи, ремонт) соразмерно доле;
- ст․ 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» — в ряде случаев соглашение об определении порядка пользования подлежит государственной регистрации․
Такое соглашение особенно актуально, когда доли в праве «идеальные» (например, ½, ⅓), а фактически помещение делится на конкретные комнаты, залы или зоны, которыми пользуется каждый собственник отдельно․
Когда требуется заключение соглашения
- Раздел фактического пользования․ Сособственники хотят закрепить за каждым конкретную часть помещения (кабинет, торговую зону, входную группу)․
- Регистрация права на выделенную часть․ Для регистрации в Росреестре права собственности на часть помещения (после технического раздела) требуется соглашение всех сособственников․
- Сдача в аренду․ Чтобы сдать свою часть арендатору, собственнику нужно подтвердить, какая именно площадь находится в его пользовании․
- Распределение расходов․ Соглашение позволяет установить, кто и в каком размере оплачивает коммунальные услуги, ремонт, охрану, уборку․
- Предотвращение споров․ Письменно зафиксированные правила пользования общими зонами (коридоры, санузлы, парковка) снижают риск конфликтов․
Обязательные условия и структура документа
Закон не устанавливает строгой типовой формы, однако практика выработала перечень существенных условий, которые следует включить:
Преамбула
Указываются полные данные всех сторон: ФИО, паспортные данные (для физических лиц) или наименование, ОГРН, ИНН, данные представителя (для юридических лиц), а также размер доли каждого в праве собственности․
Предмет соглашения
Описание объекта: адрес, кадастровый номер, общая площадь, назначение (нежилое), реквизиты правоустанавливающих документов и записей ЕГРН․
Порядок пользования
Ключевой раздел․ Здесь закрепляется:
- какая конкретно часть помещения (с указанием площади, номеров на поэтажном плане/экспликации) передаётся в пользование каждого собственника;
- правила пользования общими зонами (коридоры, санузлы, лестницы, инженерные системы);
- режим доступа, порядок использования входов и коммуникаций․
К соглашению рекомендуется приложить план помещения с графическим обозначением закреплённых частей․
Распределение расходов
Определяется, кто оплачивает коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт, налог на имущество, охрану, уборку․ По общему правилу — пропорционально долям, но стороны вправе установить иной порядок (например, пропорционально фактически занимаемой площади)․
Права и обязанности сторон
- использовать закреплённую часть по назначению, не нарушая права других сособственников;
- не препятствовать доступу к общему имуществу и инженерным сетям;
- согласовывать перепланировку и переустройство;
- поддерживать санитарное и противопожарное состояние․
Порядок сдачи в аренду и распоряжения
Условия передачи своей части третьим лицам, преимущественное право покупки доли (ст․ 250 ГК РФ), уведомление остальных участников․
Ответственность и разрешение споров
Ответственность за нарушение условий, порядок досудебного урегулирования, подсудность․
Заключительные положения
Срок действия, порядок изменения и расторжения, количество экземпляров, необходимость нотариального удостоверения (если требуется) и регистрации в Росреестре․
Краткий образец (шаблон) соглашения
СОГЛАШЕНИЕ
о порядке пользования нежилым помещением
г․ __________ «___» __________ 20___ г․
Гражданин(ка) РФ __________________ (паспорт: серия ____ № ______), именуемый(ая) в дальнейшем «Собственник-1», и __________________ (паспорт: серия ____ № ______), именуемый(ая) «Собственник-2», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
Предмет соглашения
Стороны являются участниками долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________, общей площадью ____ кв․ м, кадастровый номер: ______________ (далее — «Помещение»)․ Доля Собственника-1 — ____, доля Собственника-2 — ____ (свидетельства/выписки ЕГРН от ______ № ____)․
Стороны договорились о следующем порядке пользования Помещением․
Порядок пользования
В пользование Собственника-1 выделяется часть Помещения площадью ____ кв․ м, обозначенная на плане (Приложение № 1) литерой «А»․
В пользование Собственника-2 выделяется часть Помещения площадью ____ кв․ м, обозначенная на плане литерой «Б»․
Места общего пользования (коридор, санузел, __________) используются Сторонами совместно․
Расходы на содержание
Расходы на коммунальные услуги, ремонт и содержание Помещения Стороны несут пропорционально занимаемой площади (либо: пропорционально долям в праве)․
Права и обязанности сторон
Стороны обязуются использовать выделенные части по назначению, не нарушать права друг друга, соблюдать санитарные и противопожарные нормы․
Перепланировка и переустройство производятся с письменного согласия всех Сторон и в установленном законом порядке․
Заключительные положения
Соглашение вступает в силу с момента подписания (либо с момента государственной регистрации) и действует бессрочно․
Соглашение составлено в ___ экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один — для представления в Росреестр․
Подписи сторон: __________ / __________ /
Приложение № 1 — поэтажный план с обозначением частей Помещения․
Нотариальное удостоверение и регистрация
Важные нюансы:
- Если соглашение связано с отчуждением доли или сделками с долевой собственностью, может потребоваться нотариальная форма (ст․ 42 ФЗ-218)․
- Соглашение об определении порядка пользования, на основании которого образуются новые объекты недвижимости (части помещения), подаётся в Росреестр вместе с техническим планом для регистрации прав․
- Если соглашение лишь фиксирует фактический порядок пользования без изменения состава имущества, достаточно простой письменной формы․
Что делать, если согласие не достигнуто
Если сособственники не могут договориться, порядок пользования устанавливает суд (п․ 1 ст․ 247 ГК РФ)․ Иск может подать любой участник долевой собственности․ Суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования, размер долей, нуждаемость сторон и иные обстоятельства․ Судебное решение также может служить основанием для регистрации прав на конкретную часть помещения․
Типичные ошибки при составлении
- Отсутствие графического приложения (плана) — из-за этого сложно определить, какая часть кому принадлежит в пользовании․
- Неуказание кадастрового номера и реквизитов правоустанавливающих документов․
- Игнорирование вопроса распределения расходов на содержание․
- Отсутствие условий о пользовании общими зонами и инженерными сетями․
- Нарушение требований о нотариальной форме, когда она обязательна․
Соглашение собственников о порядке пользования нежилым помещением — эффективный инструмент для мирного урегулирования отношений сособственников․ Грамотно составленный документ с подробным описанием объекта, планом распределения площадей и чётким разграничением расходов позволяет избежать конфликтов и судебных разбирательств․ Перед подписанием рекомендуется проконсультироваться с юристом, а при необходимости — удостоверить соглашение у нотариуса и зарегистрировать права в Росреестре․
Обратите внимание: приведённый образец носит ознакомительный характер․ Для конкретной ситуации документ следует адаптировать с учётом особенностей объекта и актуальных требований законодательства․