Расторжение договора аренды нежилого помещения — распространённая ситуация в деловой практике. Компания может переехать в другой офис, сократить расходы или завершить проект. Чтобы прекращение арендных отношений прошло юридически грамотно и без споров, сторонам необходимо оформить соглашение о расторжении договора аренды. В этой статье подробно разберём, как правильно составить такой документ, какие пункты в нём обязательны и какие ошибки чаще всего допускают стороны.

Правовые основания расторжения договора аренды

Порядок расторжения договора аренды регулируется Гражданским кодексом РФ. Основные нормы:

• Статья 450 ГК РФ — расторжение договора по соглашению сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором;
• Статья 452 ГК РФ — порядок изменения и расторжения договора, включая требование о письменной форме соглашения;
• Статья 619 ГК РФ — основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя;
• Статья 620 ГК РФ, основания досрочного расторжения по требованию арендатора;
• Статья 651 ГК РФ, требования к форме договора аренды и необходимость государственной регистрации при сроке аренды от года.

Наиболее простой и безопасный способ — расторжение по соглашению сторон. В этом случае арендодатель и арендатор добровольно договариваются о прекращении отношений и фиксируют условия в письменном документе.

В какой форме составляется соглашение

Соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и сам договор аренды:

• если договор заключался в простой письменной форме — соглашение оформляется письменно в двух экземплярах;
• если договор аренды проходил государственную регистрацию в Росреестре (срок аренды 1 год и более), то и соглашение о расторжении подлежит регистрации. Без регистрации обременение не будет снято с объекта недвижимости.

Документ составляется минимум в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Если требуется регистрация, готовится дополнительный экземпляр для Росреестра.

Обязательная структура и содержание соглашения

Шапка документа

В начале документа указываются:

• наименование документа: «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
• реквизиты расторгаемого договора: его номер и дата заключения;
• город и дата составления соглашения;
• полные наименования сторон (для организаций, наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес; для ИП и физлиц — ФИО, паспортные данные);
• сведения о представителях и документах, подтверждающих их полномочия (устав, доверенность).

Основная часть

Ключевые пункты, которые необходимо включить:

1. Факт расторжения договора. Указывается, что договор аренды № ___ от ___ прекращает действие с конкретной даты. Дата должна быть определена точно — от неё зависит расчёт арендной платы.
2. Порядок возврата помещения. Прописывается, что арендатор передаёт помещение арендодателю по акту приёма-передачи в определённый срок.
3. Финансовые расчёты. Указывается состояние взаиморасчётов: отсутствие задолженности по арендной плате и коммунальным платежам либо порядок и сроки её погашения.
4. Судьба обеспечительного платежа (депозита). Если вносился обеспечительный платёж, нужно указать, возвращается ли он арендатору, в каком размере и в какой срок, либо засчитывается ли в счёт задолженности.
5. Отсутствие претензий. Стороны подтверждают, что не имеют друг к другу взаимных претензий (либо перечисляют сохраняющиеся обязательства).
6. Неотделимые улучшения. При необходимости — порядок компенсации улучшений, произведённых арендатором.
7. Количество экземпляров и указание, что соглашение является неотъемлемой частью договора аренды.

Подписи сторон

Соглашение подписывают уполномоченные представители сторон с расшифровкой подписей. Организации ставят печать (при её наличии).

Акт приёма-передачи помещения

К соглашению о расторжении обязательно прилагается акт приёма-передачи помещения. В нём фиксируется:

• адрес и характеристики помещения (площадь, кадастровый номер);
• техническое состояние помещения с учётом нормального износа;
• показания счётчиков (электроэнергия, вода, тепло) на дату передачи;
• перечень передаваемых ключей, документов, оборудования;
• наличие или отсутствие претензий арендодателя к состоянию объекта.

Именно акт подтверждает факт возврата помещения и защищает арендатора от последующих требований об оплате «лишних» дней аренды или о возмещении ущерба.

Типичные ошибки при составлении

• Отсутствие точной даты прекращения договора, приводит к спорам о размере арендной платы;
• Неурегулированный обеспечительный платёж — арендатор рискует не вернуть депозит;
• Отсутствие акта приёма-передачи — арендодатель может заявить, что помещение не возвращено;
• Забытая регистрация расторжения в Росреестре — обременение продолжает числиться за объектом;
• Неверные реквизиты договора или сторон, документ может быть оспорен;
• Подписание неуполномоченным лицом — соглашение может быть признано недействительным.

Краткий образец структуры соглашения

Типовое соглашение выглядит следующим образом:

СОГЛАШЕНИЕ о расторжении договора аренды нежилого помещения № ___ от «___» _______ 20__ г.

г. __________ «___» _______ 20__ г.

ООО «___________» (ИНН, ОГРН, адрес), именуемое «Арендодатель», в лице генерального директора __________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «___________», именуемое «Арендатор», в лице __________, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Договор аренды нежилого помещения № ___ от ___ прекращает своё действие с «___» _______ 20__ г.
2. Обязательства сторон прекращаются с момента расторжения договора и возврата помещения по акту приёма-передачи.
3. Стороны подтверждают отсутствие взаимных претензий и задолженностей.
4. Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, и является неотъемлемой частью договора аренды.

Далее следуют подписи сторон;

Грамотно составленное соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения позволяет:

• юридически корректно завершить арендные отношения;
• зафиксировать состояние расчётов и вернуть обеспечительный платёж;
• избежать судебных споров в будущем;
• снять зарегистрированное обременение с объекта недвижимости.

Главные рекомендации: оформляйте соглашение письменно, указывайте точную дату прекращения договора, обязательно подписывайте акт приёма-передачи помещения и не забывайте о регистрации расторжения в Росреестре, если договор был зарегистрирован. При крупных сделках и сложных условиях целесообразно привлечь юриста для проверки документа.