Реальный раздел земельного участка — это юридическая процедура, в результате которой один участок, находящийся в общей долевой собственности, преобразуется в два или более самостоятельных участка. Каждый из сособственников получает в собственность отдельный земельный надел, соответствующий его доле. Ключевым документом при этом выступает соглашение о реальном разделе земельного участка. В данной статье мы подробно рассмотрим, как составляется такой документ, какие пункты он должен содержать, и приведём образец его структуры.
Понятие и правовая основа раздела
Порядок раздела земельных участков регулируется следующими нормативными актами:
- Земельный кодекс РФ (статья 11.4) — устанавливает общие правила раздела участков;
- Гражданский кодекс РФ (статьи 252, 254) — регулирует раздел имущества, находящегося в долевой собственности;
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — определяет порядок кадастрового учёта и регистрации прав на вновь образованные участки.
Важно понимать: раздел возможен только в том случае, если участок является делимым, то есть каждый из образуемых участков будет соответствовать установленным минимальным размерам и требованиям градостроительного регламента.
Когда заключается соглашение о реальном разделе
Соглашение оформляется в следующих ситуациях:
- Участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц (наследники, супруги, дольщики);
- Сособственники желают прекратить долевую собственность и получить каждый свой отдельный участок;
- Стороны достигли добровольной договорённости о границах будущих участков;
- Все образуемые участки будут соответствовать минимально допустимым размерам.
Если договорённость достичь не удаётся, раздел производится в судебном порядке, и тогда основанием для регистрации служит решение суда, а не соглашение.
Обязательные условия для заключения соглашения
- Участок поставлен на кадастровый учёт, его границы установлены;
- Участок не обременён запретом на раздел (например, не является неделимым);
- Все сособственники дееспособны и дают согласие на раздел;
- Отсутствуют возражения со стороны третьих лиц, чьи права могут быть затронуты;
- Соблюдены требования к минимальным размерам образуемых участков.
Структура и содержание соглашения
Типовое соглашение о реальном разделе земельного участка должно включать следующие разделы:
Преамбула
Указываются полные данные всех сторон: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, размер долей в праве общей собственности.
Предмет соглашения
Описывается исходный земельный участок:
- кадастровый номер;
- адрес (местоположение);
- площадь;
- категория земель и вид разрешённого использования;
- реквизиты правоустанавливающих документов и записи ЕГРН.
Порядок раздела
Указывается, на сколько участков делится исходный надел, приводятся характеристики каждого образуемого участка (площадь, границы, условные обозначения по межевому плану), а также какой участок переходит каждой из сторон.
Компенсации
Если фактические площади образуемых участков не соответствуют размерам долей, стороны могут предусмотреть денежную компенсацию либо зафиксировать отказ от неё.
Расходы
Распределяются расходы на кадастровые работы, межевание, государственную регистрацию.
Заключительные положения
Количество экземпляров, порядок разрешения споров, момент вступления соглашения в силу.
Подписи сторон
Образец соглашения (сокращённая форма)
СОГЛАШЕНИЕ о реальном разделе земельного участка
г. __________ «___» __________ 20___ г.
Гражданин(ка) __________ (ФИО, паспортные данные, адрес), именуемый(ая) в дальнейшем «Сторона-1», и гражданин(ка) __________ (ФИО, паспортные данные, адрес), именуемый(ая) «Сторона-2», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
Предмет соглашения
Сторонам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером __________, площадью __________ кв. м, расположенный по адресу: __________, категория земель: __________, вид разрешённого использования: __________.
Доля Стороны-1 в праве составляет ____, доля Стороны-2 — ____.
Порядок раздела
Стороны договорились произвести реальный раздел участка на два земельных участка в соответствии с межевым планом от «___» __________ 20___ г., подготовленным кадастровым инженером __________.
Участок с условным обозначением «:ЗУ1» площадью ____ кв. м переходит в собственность Стороны-1; участок «:ЗУ2» площадью ____ кв. м, в собственность Стороны-2.
Компенсации
Стороны подтверждают, что размеры образуемых участков соответствуют их долям, взаимные компенсации не производятся (либо: Сторона-__ выплачивает Стороне-__ компенсацию в размере ____ рублей в срок до __________).
Расходы и регистрация
Расходы по кадастровым работам и регистрации прав стороны несут поровну (или в ином порядке).
Стороны обязуются обратиться в орган регистрации прав для постановки образуемых участков на кадастровый учёт и регистрации права собственности.
Заключительные положения
Соглашение составлено в ____ экземплярах, по одному для каждой стороны и для органа регистрации прав.
Подписи сторон: __________ / __________ /
Нужно ли нотариальное удостоверение
Как правило, соглашение о реальном разделе заключается в простой письменной форме. Однако нотариальное удостоверение может потребоваться, если:
- в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный собственник;
- стороны добровольно решили удостоверить документ для большей правовой надёжности;
- соглашение сопровождается сделкой по отчуждению доли (например, раздел совмещён с выкупом).
Порядок действий после подписания соглашения
- Заказать у кадастрового инженера межевой план на образуемые участки;
- Подать заявление в Росреестр (через МФЦ) о кадастровом учёте новых участков и регистрации прав;
- Получить выписки из ЕГРН на каждый новый участок;
- Исходный участок после раздела снимается с кадастрового учёта.
Типичные ошибки при составлении
- Отсутствие точных кадастровых данных исходного участка;
- Несоответствие описания границ данным межевого плана;
- Отсутствие согласия хотя бы одного из сособственников;
- Раздел участка, не соответствующего требованиям о минимальных размерах;
- Неурегулированный вопрос компенсаций при неравенстве долей и площадей.
Соглашение о реальном разделе земельного участка — это основной документ, позволяющий сособственникам мирно и законно разделить общий надел. Грамотно составленное соглашение, подкреплённое межевым планом, обеспечивает быструю регистрацию прав в Росреестре и исключает будущие споры. Перед подписанием документа рекомендуется проконсультироваться с кадастровым инженером и юристом, чтобы убедиться в делимости участка и корректности всех условий.