Кадастровая стоимость земельного участка — это ключевой показатель, от которого напрямую зависит размер земельного налога, арендной платы за участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также выкупная цена земли. В Воронежской области порядок определения и утверждения кадастровой стоимости регулируется как федеральным, так и региональным законодательством. Рассмотрим подробно, как происходит этот процесс и что важно знать собственникам земельных участков.
Нормативно-правовая база
Основные положения о государственной кадастровой оценке закреплены в следующих документах:
- Федеральный закон от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», устанавливает общие принципы проведения оценки на всей территории России;
- Земельный кодекс РФ — определяет сферы применения кадастровой стоимости;
- Налоговый кодекс РФ — закрепляет кадастровую стоимость как налоговую базу по земельному налогу;
- Постановления Правительства Воронежской области, утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель на территории региона.
Следует учитывать, что региональное законодательство периодически актуализируется: отдельные постановления Правительства и администрации Воронежской области признаются утратившими силу и заменяются новыми актами. Поэтому перед обращением в государственные органы рекомендуется проверять актуальность нормативных документов на официальном интернет-портале правовой информации (pravo.gov.ru) и на сайте Правительства Воронежской области.
Кто проводит кадастровую оценку в Воронежской области
С 2017 года государственную кадастровую оценку проводят государственные бюджетные учреждения, созданные субъектами РФ. В Воронежской области эти функции выполняет региональное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное на проведение кадастровой оценки (ГБУ ВО «Центр кадастровой оценки» или аналогичная структура, действующая на момент проведения оценки).
Основные этапы работы учреждения:
- Формирование перечня земельных участков, подлежащих оценке;
- Сбор и обработка информации о рынке недвижимости, характеристиках участков;
- Определение кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки;
- Подготовка проекта отчёта и его размещение для ознакомления;
- Приём и рассмотрение замечаний заинтересованных лиц;
- Составление итогового отчёта об определении кадастровой стоимости.
Порядок утверждения результатов кадастровой оценки
После завершения оценочных работ результаты проходят процедуру утверждения:
- Экспертиза отчёта. Отчёт об определении кадастровой стоимости проходит проверку в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), членом которой является оценщик.
- Передача результатов в Росреестр. Сведения о кадастровой стоимости направляются в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Утверждение актом региона. Правительство Воронежской области издаёт постановление об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель соответствующей категории (земли населённых пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и др.).
- Вступление в силу. Новая кадастровая стоимость применяется, как правило, с 1 января года, следующего за годом утверждения результатов.
Периодичность проведения оценки
В соответствии с федеральным законодательством государственная кадастровая оценка проводится:
- в городских округах — не чаще одного раза в 2 года и не реже одного раза в 4 года;
- в остальных муниципальных образованиях — не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет.
Кроме того, возможно проведение внеочередной кадастровой оценки, если рыночные цены на землю снизились на 30% и более с момента предыдущей оценки.
Как узнать кадастровую стоимость своего участка
Собственники земельных участков в Воронежской области могут получить сведения о кадастровой стоимости следующими способами:
- через публичную кадастровую карту на сайте Росреестра;
- заказав выписку из ЕГРН (онлайн на сайте Росреестра, через Госуслуги или в МФЦ);
- обратившись лично в МФЦ или офис приёма-выдачи документов Росреестра;
- на сайте Фонда данных государственной кадастровой оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости
Если собственник считает, что кадастровая стоимость его участка завышена (например, превышает рыночную), он вправе её оспорить. Существует два пути:
Досудебный порядок
Подача заявления об оспаривании в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области. К заявлению прикладывается отчёт об оценке рыночной стоимости участка, подготовленный независимым оценщиком. Комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней.
Судебный порядок
Обращение с административным исковым заявлением в Воронежский областной суд. Судебное оспаривание возможно как после рассмотрения спора комиссией, так и без него (для юридических лиц в отдельных случаях досудебный порядок обязателен).
Также до утверждения результатов оценки любое заинтересованное лицо может подать замечания к проекту отчёта в течение периода его публичного размещения — это самый простой и бесплатный способ повлиять на результат.
Практические рекомендации - Регулярно проверяйте кадастровую стоимость участка, особенно после проведения очередной государственной кадастровой оценки;
- Следите за публикацией проектов отчётов об оценке, замечания можно подать в течение установленного срока (обычно 50 дней с момента размещения проекта);
- Проверяйте корректность характеристик участка в ЕГРН (площадь, вид разрешённого использования, категория земель) — ошибки в них напрямую влияют на кадастровую стоимость;
- При существенном завышении стоимости сравните её с рыночными ценами на аналогичные участки в вашем районе Воронежской области;
- Актуальные постановления Правительства Воронежской области об утверждении результатов кадастровой оценки ищите на официальном портале правовой информации.
Утверждение кадастровой стоимости земельных участков в Воронежской области — это многоступенчатый процесс, включающий проведение оценки государственным бюджетным учреждением, экспертизу отчёта, внесение сведений в ЕГРН и издание постановления Правительства области. Знание этого механизма позволяет собственникам своевременно контролировать размер налоговой нагрузки и при необходимости защищать свои интересы путём подачи замечаний или оспаривания кадастровой стоимости в комиссии либо в суде.