Обстоятельства дела
ПАО «Беговая» (арендатор) и ООО «Кунцевская» (арендодатель) заключили договор аренды здания․ Стороны подробно описали все условия договора:
- размер арендной платы;
- площадь здания;
- назначение здания;
- состояние передаваемого имущества․
Здание передавалось в аренду на срок три года․ Поскольку срок договора превышал один год, стороны зарегистрировали договор в установленном законом порядке (государственная регистрация обременения арендой в Росреестре)․
После истечения трёхлетнего срока арендатор продолжил пользоваться и владеть зданием, однако не вносил арендную плату․ Так продолжалось ещё три месяца․ Арендодатель потребовал оплатить эти три месяца пользования зданием, но арендатор отказался, ссылаясь на то, что договор не был заключён на новый срок․ По мнению арендатора, договор не считается заключённым, поскольку на первые три года он был зарегистрирован, а новой регистрации не проводилось․
Нормативные акты, необходимые для разрешения спора
При разрешении данного спора необходимо руководствоваться главой 34 Гражданского кодекса РФ («Аренда»), а именно:
- Статья 610 ГК РФ — договор аренды заключается на срок, определённый договором;
- Пункт 2 статьи 621 ГК РФ — последствия истечения срока договора аренды;
- Пункт 1 статьи 615 ГК РФ — обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату;
- Статья 651 ГК РФ — форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости․
Юридическое заключение
Возобновление договора на неопределённый срок
Ключевой нормой является п․ 2 ст․ 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок․
В рассматриваемой ситуации ПАО «Беговая» продолжало пользоваться зданием, а ООО «Кунцевская» не заявляло возражений․ Следовательно, договор аренды по закону считается возобновлённым на неопределённый срок на прежних условиях, включая обязанность платить арендную плату․
Довод арендатора о регистрации несостоятелен
Ссылка арендатора на отсутствие новой государственной регистрации не имеет правового значения․ Договор, возобновлённый на неопределённый срок в силу п․ 2 ст․ 621 ГК РФ, не подлежит государственной регистрации, поскольку регистрация обременения требуется только для договоров аренды недвижимости, заключённых на срок не менее одного года (ст․ 651 ГК РФ)․ Договор на неопределённый срок таким требованием не охватывается, и его действительность не зависит от регистрации․
Обязанность внести плату
В соответствии с п․ 1 ст․ 615 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом․ Фактическое пользование зданием в течение трёх месяцев после истечения первоначального срока означает, что ПАО «Беговая» обязано уплатить ООО «Кунцевская» арендную плату за этот период в размере, установленном первоначальным договором․
Требования арендодателя законны и обоснованны․ Договор аренды считается возобновлённым на неопределённый срок на прежних условиях (п․ 2 ст․ 621 ГК РФ), а ПАО «Беговая» обязано оплатить три месяца фактического пользования зданием․ Довод арендатора о незаключённости договора из-за отсутствия повторной регистрации противоречит закону и подлежит отклонению․