Выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,, распространённая процедура, предусмотренная Земельным кодексом РФ. Однако на практике администрации нередко отказывают в заключении договора купли-продажи либо затягивают процесс. В таких случаях закон предоставляет гражданину или организации право обязать администрацию заключить договор через суд. Рассмотрим порядок действий подробно.
Кто имеет право на выкуп земельного участка
Право на приобретение земельного участка, находящегося в публичной собственности, возникает в следующих случаях:
- на участке расположено здание или сооружение, принадлежащее заявителю на праве собственности (ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ);
- участок предоставлялся для строительства, и объект построен и введён в эксплуатацию;
- заявитель является арендатором участка и имеет преимущественное право выкупа;
- участок приобретается для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, ИЖС в установленных законом случаях.
Досудебный порядок: заявление в администрацию
Прежде чем обращаться в суд, необходимо пройти обязательную административную процедуру:
- Подготовка заявления. Заявление о выкупе участка подаётся в уполномоченный орган (местную администрацию, комитет по управлению имуществом). К нему прилагаются: кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности на здание (если участок выкупается под объектом недвижимости), документы заявителя.
- Рассмотрение заявления. Администрация обязана рассмотреть заявление в течение 30 дней и принять решение о продаже участка либо направить мотивированный отказ.
- Направление проекта договора. При положительном решении администрация готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю для подписания.
Основания для отказа и типичные нарушения
Администрация вправе отказать только по основаниям, прямо предусмотренным законом, например:
- участок изъят из оборота или ограничен в обороте;
- на участок наложен запрет на предоставление (резервирование для госнужд);
- заявитель не обладает правом на выкуп.
На практике встречаются и незаконные действия: затягивание сроков, отказ без законных оснований, требование дополнительных документов, не предусмотренных законом, завышение выкупной цены; Все эти действия можно оспорить.
Судебный порядок: как обязать администрацию заключить договор
Куда обращаться
Если заявитель, организация или индивидуальный предприниматель, спор рассматривается в арбитражном суде. Граждане обращаются в суд общей юрисдикции с административным исковым заявлением (КАС РФ) либо с иском о понуждении к заключению договора.
Что указать в иске
- обстоятельства обращения в администрацию и полученный отказ (или бездействие);
- обоснование права на выкуп участка;
- требование признать отказ незаконным и обязать администрацию заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных законом;
- при споре о цене — требование определить выкупную цену в соответствии с методикой, установленной законодательством субъекта РФ или муниципальным актом.
Доказательства
К иску прикладываются: копия заявления в администрацию с отметкой о получении, отказ администрации (если был), выписка из ЕГРН, документы на здание, переписка с органом власти.
Сроки
Оспорить решение, действие (бездействие) органа власти можно в течение 3 месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ст. 219 КАС РФ). Пропуск срока по уважительной причине может быть восстановлен судом.
Существенные условия договора купли-продажи земельного участка
При понуждении к заключению договора суд определяет его существенные условия, без которых сделка не считается заключённой:
- Предмет договора — точное описание участка: кадастровый номер, площадь, местоположение, категория земель и вид разрешённого использования;
- Цена — выкупная стоимость, определяемая в процентах от кадастровой стоимости по установленной методике;
- условие об обременениях (сервитуты, охранные зоны);
- любое другое условие, которое для одной из сторон является существенным и по которому должно быть достигнуто соглашение.
Налоговые последствия для сторон
Для покупателя приобретение участка само по себе налогом не облагается, однако в дальнейшем возникает обязанность уплачивать земельный налог. Для продавца-юридического лица (если речь идёт о сделках между частными лицами) доход от продажи учитывается при налогообложении прибыли, у физических лиц может возникнуть НДФЛ при продаже участка ранее истечения минимального срока владения. При выкупе у администрации вопросы налогообложения продавца не возникают, так как стороной выступает публично-правовое образование.
Практические рекомендации
- Всегда подавайте заявление письменно и сохраняйте отметку о его получении, это ключевое доказательство соблюдения досудебного порядка.
- Проверьте участок по публичной кадастровой карте: нет ли ограничений, резервирования, охранных зон.
- Сверьте предложенную выкупную цену с методикой, утверждённой в вашем регионе.
- Не пропустите трёхмесячный срок на обжалование отказа.
- При сложной ситуации привлеките юриста по земельным спорам — суды нередко встают на сторону заявителей при незаконных отказах администраций.
Обязать администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка вполне реально, если у заявителя есть законное право на выкуп и соблюдён досудебный порядок. Судебная практика по таким делам в целом благоприятна для граждан и организаций: суды признают незаконными необоснованные отказы и понуждают органы власти к заключению договора на условиях, установленных законом.