При продаже квартиры собственник получает доход, и в некоторых случаях с него нужно заплатить НДФЛ, подать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно перечислить налог в бюджет․ Однако если в том же году вы покупаете другое жилье, закон позволяет провести взаимозачет — уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычета при покупке․ Разберемся, как это работает․

Когда возникает налог при продаже квартиры

Скрыть сделку не получится: ФНС легко узнает о ней из данных ЕГРН — реестра, где хранятся сведения о недвижимости и ее владельцах․ Но платить налог придется не всегда․

НДФЛ не взимается, если квартира находилась в собственности:

• 5 лет и более — общий минимальный срок владения;
• 3 года и более — если жилье получено в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации или ренты, а также если это единственное жилье продавца․

Если срок владения меньше, доход от продажи облагается налогом по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ)․ При этом налоговую базу можно уменьшить одним из способов:

1. на сумму фактических расходов на покупку этой квартиры (при наличии подтверждающих документов);
2. на фиксированный имущественный вычет — 1 000 000 рублей․

Что такое взаимозачет

Взаимозачет применяется, когда в одном календарном году человек продает одну квартиру и покупает другую․ В этом случае в декларации 3-НДФЛ одновременно отражаются:

• доход от продажи жилья и налог, подлежащий уплате;
• имущественный вычет при покупке жилья — до 2 000 000 рублей (возврат до 260 000 рублей), а при ипотеке дополнительно вычет по процентам — до 3 000 000 рублей․

Налог к уплате и сумма вычета «зачитываются» друг против друга․ В результате либо налог уменьшается до нуля, либо платить придется значительно меньше․

Пример расчета

Допустим, квартира продана за 6 000 000 рублей, срок владения — менее минимального, расходы на ее покупку составляли 4 000 000 рублей․ В том же году куплена новая квартира, право на вычет ранее не использовалось․

• Налоговая база с продажи: 6 000 000 − 4 000 000 = 2 000 000 руб․
• НДФЛ: 2 000 000 × 13% = 260 000 руб․
• Вычет при покупке: 2 000 000 руб․, то есть к возврату 260 000 руб․

Важные условия для взаимозачета

1. Обе сделки — в одном налоговом периоде (календарном году)․ Если продажа в декабре, а покупка в январе следующего года, взаимозачет в одной декларации невозможен․
2. Право на вычет при покупке не использовано ранее (или использовано не полностью — с 2014 года вычет можно добирать по нескольким объектам)․
3. Продавец, налоговый резидент РФ и плательщик НДФЛ․
4. Новое жилье куплено не у близкого родственника — иначе вычет не предоставят․
5. Есть документы, подтверждающие обе сделки и расходы․

Как оформить взаимозачет

1. До 30 апреля года, следующего за годом сделок, подайте декларацию 3-НДФЛ (через личный кабинет на сайте ФНС, в приложении «Налоги ФЛ» или лично в инспекции)․
2. В декларации укажите доход от продажи, выбранный вычет (расходы или 1 млн руб․) и имущественный вычет на покупку․
3. Приложите документы: договоры купли-продажи, платежные документы, выписку из ЕГРН, акт приема-передачи (для новостройки)․
4. Если после зачета остается налог к уплате — перечислите его до 15 июля․ Если остается сумма к возврату — подайте заявление на возврат, деньги придут после камеральной проверки (до 3 месяцев)․

Типичные ошибки

• Не подать декларацию вовсе — грозит штрафом и пенями, даже если налога к уплате нет․
• Занижать цену в договоре — налоговая сравнит ее с кадастровой стоимостью: если цена ниже 70% кадастровой, базу посчитают от нее․
• Забыть, что вычет при покупке дается один раз в пределах лимита 2 млн рублей․

Взаимозачет — законный и удобный способ снизить или полностью обнулить налог при одновременной продаже и покупке жилья․ Главное, провести обе сделки в одном году, сохранить все документы и вовремя подать декларацию 3-НДФЛ․ При сложных ситуациях (долевая собственность, материнский капитал, ипотека) имеет смысл проконсультироваться с налоговым специалистом или в своей инспекции ФНС;