Институт общей собственности на земельные участки занимает важное место в гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации. Особый интерес представляет общая совместная собственность — форма владения имуществом без определения долей каждого участника. В настоящей статье подробно рассматривается‚ какие земельные участки могут находиться в общей совместной собственности‚ на каких основаниях возникает этот правовой режим и каковы особенности владения‚ пользования и распоряжения такими участками.

Понятие общей совместной собственности

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ‚ имущество‚ находящееся в собственности двух или нескольких лиц‚ принадлежит им на праве общей собственности. При этом закон выделяет две разновидности:

• долевая собственность, с определением доли каждого из собственников в праве собственности;
• совместная собственность — без определения таких долей.

Важно подчеркнуть‚ что по общему правилу общая собственность является долевой. Совместная собственность возникает лишь в случаях‚ прямо предусмотренных законом. Это принципиальное положение закреплено в пункте 3 статьи 244 ГК РФ и имеет ключевое значение для понимания правового режима земельных участков.

Какие земельные участки находятся в общей совместной собственности

Законодательство выделяет несколько категорий земельных участков‚ которые могут принадлежать гражданам и организациям на праве общей совместной собственности.

Земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств

Правовой основой этой разновидности общей совместной собственности являются статьи 257–258 ГК РФ‚ а также статьи 6–10 Федерального закона от № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Земельный участок‚ предоставленный или приобретённый для ведения фермерского хозяйства‚ находится в совместной собственности его членов‚ если соглашением между ними не установлено иное.

Особенность данного режима состоит в том‚ что раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства возможен только при прекращении хозяйства в связи с выходом из него всех его членов. При выходе одного из членов хозяйства земельный участок и средства производства‚ как правило‚ разделу не подлежат — выбывшему участнику выплачиваеться денежная компенсация.

Земельные участки супругов

В соответствии со статьёй 256 ГК РФ и нормами Семейного кодекса РФ имущество‚ нажитое супругами во время брака‚ является их совместной собственностью. Это правило в полной мере распространяется на земельные участки‚ приобретённые за счёт общих доходов супругов‚ даже если участок оформлен на имя одного из них.

Не относятся к совместной собственности супругов земельные участки:

• принадлежавшие каждому из супругов до вступления в брак;
• полученные одним из супругов в дар‚ в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам;
• приватизированные одним из супругов.

Земельные участки членов садоводческих и огороднических товариществ

Земельные участки общего назначения в садоводческих‚ огороднических и дачных некоммерческих товариществах (дороги‚ проезды‚ территории общего пользования) могут находиться в общей совместной собственности членов товарищества‚ если они приобретены или созданы за счёт целевых взносов. Это следует из положений статьи 244 ГК РФ и Федерального закона № 217-ФЗ.

Земельные участки‚ переданные в коллективную совместную собственность сельскохозяйственных предприятий

Исторически значимой категорией являются земельные участки‚ переданные в коллективную совместную собственность граждан, членов сельскохозяйственных предприятий. Такие участки передавались бесплатно в пределах площади‚ исчисляемой путём умножения средней расчетной земельной доли‚ сложившейся в соответствующем административном районе‚ на число членов конкретного хозяйства.

Основания возникновения общей совместной собственности на землю

Пункт 4 статьи 244 ГК РФ устанавливает‚ что по общему правилу режим общей собственности возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества‚ которое:

1. не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи);
2. не подлежит разделу в силу закона — например‚ для земельных участков действуют требования о минимальных размерах‚ установленных земельным законодательством.

Таким образом‚ если земельный участок невозможно разделить на самостоятельные участки с соблюдением минимальных норм площади‚ он поступает в общую собственность приобретателей. Однако совместная (а не долевая) собственность возникает только в случаях‚ прямо названных в законе: для супругов‚ членов фермерских хозяйств и иных специально оговорённых ситуаций.

Владение‚ пользование и распоряжение совместно принадлежащим участком

Участники совместной собственности‚ если иное не предусмотрено соглашением между ними‚ сообща владеют и пользуются общим имуществом (статья 253 ГК РФ). Распоряжение имуществом‚ находящимся в совместной собственности‚ осуществляется по согласию всех участников‚ которое предполагается независимо от того‚ кем из участников совершается сделка.

На практике это означает следующее:

• продажа земельного участка‚ находящегося в совместной собственности‚ возможна только с согласия всех собственников;
• сделки с недвижимостью требуют нотариально удостоверенного согласия супруга‚ если участок является совместной собственностью супругов;
• согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ и пункту 2 статьи 552 ГК РФ‚ продажа здания и земельного участка‚ принадлежащих нескольким лицам‚ осуществляется только совместно.

Раздел и выдел земельного участка из совместной собственности

По требованию любого участника совместной собственности может быть произведён раздел общего имущества с предварительным определением доли каждого участника в праве на него (статьи 252‚ 254 ГК РФ). При этом:

1. доли участников признаются равными‚ если иное не установлено законом или соглашением;
2. раздел земельного участка возможен только при соблюдении требований земельного законодательства о минимальных размерах образуемых участков;
3. если реальный раздел невозможен‚ участник вправе требовать выплаты денежной компенсации.

Отличие совместной собственности от долевой

Для наглядности приведём ключевые различия двух форм общей собственности на земельные участки:

• Определение долей: в долевой собственности доля каждого участника определена; в совместной — доли не определены до момента раздела.
• Основания возникновения: долевая собственность — общее правило; совместная — только в случаях‚ установленных законом.
• Распоряжение: участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей самостоятельно (с учётом преимущественного права покупки); участник совместной собственности не может распорядиться «частью» участка без определения доли.
• Наследование: доля в праве долевой собственности наследуется напрямую; при совместной собственности сначала определяется доля умершего.

Таким образом‚ в общей совместной собственности находятся земельные участки‚ принадлежащие супругам (приобретённые в браке)‚ членам крестьянских (фермерских) хозяйств‚ членам садоводческих и огороднических товариществ (участки общего назначения)‚ а также участки‚ переданные в коллективную совместную собственность работникам сельскохозяйственных предприятий. Объединяет эти категории то‚ что совместная собственность возникает исключительно в силу прямого указания закона‚ а владение‚ пользование и распоряжение такими участками осуществляется по общему согласию всех участников. Понимание этих правил позволяет собственникам грамотно защищать свои права и избегать споров при совершении сделок с землёй.