Передача жилого дома в пользование без взимания платы — распространённая практика, особенно между родственниками и знакомыми. Однако юридически грамотно такая сделка оформляется не как «аренда», а как договор безвозмездного пользования (договор ссуды). В этой статье разберём, как правильно составить документ, какие пункты обязательно включить, какие риски существуют и нужно ли платить налоги.
Что такое безвозмездная аренда жилого дома
Под бытовым понятием «безвозмездная аренда» скрывается договор ссуды, регламентированный главой 36 Гражданского кодекса РФ (ст. 689–701 ГК РФ). Согласно ст. 689 ГК РФ, по договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) передаёт вещь в бесплатное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть её в том же состоянии с учётом нормального износа.
Ключевое отличие от обычной аренды или найма — отсутствие платы за пользование (ст. 423 ГК РФ); Если в договоре появится условие об оплате, он будет переквалифицирован в возмездный договор найма.
Когда заключают такой договор
- передача дома родственникам на время их проживания;
- предоставление жилья знакомым или работникам без взимания платы;
- временное проживание в доме, который собственник планирует продать;
- оформление временной регистрации по месту пребывания — письменный договор служит юридическим основанием для постановки на учёт.
Обязательные условия договора
Чтобы договор не признали незаключённым или недействительным, в нём необходимо прописать:
Стороны договора
ФИО, паспортные данные, адреса регистрации ссудодателя (собственника) и ссудополучателя. Если дом принадлежит нескольким лицам, требуется согласие всех собственников.
Предмет договора
Это существенное условие. Нужно максимально точно описать жилой дом:
- кадастровый номер;
- адрес;
- общая и жилая площадь;
- этажность, материал стен;
- реквизиты документа, подтверждающего право собственности (выписка из ЕГРН);
- перечень передаваемой мебели и техники (при наличии) — в приложении.
Без точного описания предмета договор при споре могут признать незаключённым.
Срок действия
Укажите конкретный срок либо условие, что договор заключён на неопределённый срок. Во втором случае любая сторона вправе расторгнуть его, уведомив другую за один месяц (ст. 699 ГК РФ).
Права и обязанности сторон
- кто оплачивает коммунальные услуги (обычно, ссудополучатель);
- кто проводит текущий и капитальный ремонт;
- обязанность поддерживать дом в надлежащем состоянии;
- запрет на передачу дома третьим лицам без согласия собственника;
- порядок возврата дома — по акту приёма-передачи;
Ответственность сторон и порядок расторжения
Пропишите основания досрочного расторжения: порча имущества, нарушение правил проживания, использование дома не по назначению.
Краткий образец структуры договора
ДОГОВОР безвозмездного пользования жилым домом
г. __________ «___» ________ 20__ г.
Гражданин(ка) РФ __________ (ФИО, паспортные данные), именуемый(ая) в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны, и гражданин(ка) РФ __________ (ФИО, паспортные данные), именуемый(ая) «Ссудополучатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
- Предмет договора. Ссудодатель передаёт, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное временное пользование жилой дом, расположенный по адресу: __________, кадастровый номер: __________, общей площадью ____ кв. м, принадлежащий Ссудодателю на праве собственности (выписка из ЕГРН от __________).
- Срок действия. Договор заключён на срок с «___» ________ по «___» ________ 20__ г.
- Права и обязанности сторон. Ссудополучатель обязуется использовать дом по назначению, своевременно оплачивать коммунальные услуги, поддерживать дом в исправном состоянии, не передавать его третьим лицам без письменного согласия Ссудодателя.
- Возврат имущества. По окончании срока дом подлежит возврату по акту приёма-передачи в состоянии с учётом нормального износа.
- Расторжение. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон либо по основаниям, предусмотренным ст. 698–699 ГК РФ.
- Реквизиты и подписи сторон.
Нужно ли регистрировать договор и платить налоги
Регистрация в Росреестре. Договор безвозмездного пользования жилым помещением, заключённый между физическими лицами, государственной регистрации не подлежит — обременение регистрируется только для аренды недвижимости на срок от года (ст. 674 ГК РФ). Договор ссуды достаточно подписать в простой письменной форме.
Налоги. Поскольку собственник не получает дохода, НДФЛ с безвозмездной передачи жилья в пользование не возникает. Однако если ссудополучатель не является близким родственником, налоговая теоретически может рассматривать бесплатное проживание как доход в натуральной форме — на практике такие споры редки, но риск стоит учитывать.
Риски собственника
- сложности с выселением недобросовестного жильца при отсутствии письменного договора;
- порча имущества — без акта приёма-передачи и описи доказать ущерб трудно;
- регистрация третьих лиц в доме;
- неоплата коммунальных услуг, долги по которым фактически ложатся на собственника.
Рекомендация: всегда составляйте письменный договор, подробную опись имущества и акт приёма-передачи, а также фиксируйте состояние дома на фотографиях.
Безвозмездный договор аренды (ссуды) жилого дома, удобный и законный способ передать жильё в пользование без платы. Главное, грамотно описать предмет, зафиксировать срок, распределить расходы и обязанности сторон. При сомнениях в формулировках имеет смысл обратиться за консультацией к юристу, это поможет избежать споров и защитить интересы обеих сторон.