Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Продажа недвижимости, находящейся под залогом (в ипотеке), — одна из самых сложных сделок на рынке недвижимости. Поскольку дом и земельный участок под ним образуют единый недвижимый комплекс (ст. 130 ГК РФ, ст; 35 ЗК РФ), их отчуждение возможно только одновременно и в одних руках. Наличие обременения в виде залога накладывает строгие процедурные требования, несоответствие которым ведет к аннулированию сделки судом.

Данная статья подготовлена на основе актуального законодательства (ГК РФ, 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 218-ФЗ «О государственной регистрации…»), судебной практике 2024–2026 гг. и рекомендаций Росреестра. Важно: приведенная ниже структура договора является образцом для ознакомления. Для подготовки финального документа обязательно привлеките нотариуса или юриста, специализирующегося на недвижимости.

Правовые основы продажи заложенного имущества

Единство судьбы дома и участка

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 102-ФЗ, земельный участок и расположенное на нем здание (дом) должны принадлежать одному собственнику. При продаже дома продавец обязан одновременно передать в собственность покупателя и земельный участок (или право аренды/бессрочного пользования, если участок не в собственности, но тогда залог распространяется и на это право).

Согласие залогодержателя (Банка) — обязательное условие

Ст. 23 Закона № 102-ФЗ устанавливает: отчуждение заложенного имущества допускается только с письменного согласия залогодержателя (если иное не предусмотрено договором залога). Без нотариально заверенного согласия банка (или простописного, если так требует договор залога) сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Вариант А (Погашение за счет покупателя): Покупатель вносит деньги на счет банка для погашения долга продавца. После получения банком полной суммы долга залог снимается, и сделка регистрируется как обычная купля-продажа «чистого» имущества.
Вариант Б (Переход долга/Новоация): Покупатель берет на себя обязательства продавца по кредиту (становляется заемщиком). Требует согласия банка на замену должника. Сложный вариант, применяется редко.
Вариант В (Продажа с сохранением залога): Имущество переходит к покупателю с обременением (залогом). Покупатель платит продавцу разницу между ценой и остатком долга. Банк должен дать согласие на смену залогодателя. На практике банки крайне неохотно идут на этот вариант.

Нотариальная форма

С 2016 года (ФЗ-231) договора купли-продажи жилого дома (если он в единственном владении) подлежат нотариальному удостоверению. Если дом не является единственным жильем или продается доля — нотариат обязателен. Даже если закон не требует нотариата для конкретного случая, при наличии залога нотариальная форма настоятельно рекомендуется для проверки волеизъявления сторон и верификации согласия банка.

Ключевые условия договора (Обязательные реквизиты)

Образец договора должен содержать следующие блоки (согласно ст. 454 ГК РФ, ст. 10 218-ФЗ, ст. 23 102-ФЗ):

Предмет договора (Ст. 1): Точное описание дома (кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, материал стен, назначение — жилой/нежилой, кадастровый номер ОКС) и земельного участка (кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешенного использования, границы). Обязательная фраза: «Дом и земельный участок образуют единый недвижимый комплекс».
Цена и порядок расчетов (Ст. 2): Полная цена, разбивка: стоимость дома + стоимость участка. Критически важно: детальное описание схемы погашения долга банку.
- Сумма, направляемая в банк залогодержателя для погашения кредита (указать номер кредитного договора, счет банка, БИК).
- Сумма, выплачиваемая продавцу «на руки» (разница).
- Порядок использования банковской ячейки / аккредитива / эскроу-счета (обязательно для безопасности).
Информация об обременении (Залоге) (Ст. 3): Полные данные о залоге: номер договора залога/ипотеки, дата, регистрационный номер в ЕГРН, наименование залогодержателя (Банка), остаток задолженности на дату подписания.
Согласие залогодержателя (Ст. 4): Ссылка на приложенное нотариально заверенное согласие Банка. Условие: «Стороны подтверждают, что Загодатель (Банк) уведомлен о сделке и выразил согласие на отчуждение заложенного имущества при условии полного погашения обязательств Залогодателя…».
Порядок снятия обременения (Ст. 5): Обязательство Продавца (или Покупателя за его счет) подать документы в Росреестр на снятие залога в установленный законом срок (3 рабочих дня после погашения). Последствия неисполнения (штрафы, удержание средств у нотариуса/в эскроу до снятия заложа).
Передача и приемка (Акт приема-передачи) (Ст. 6): Составляется отдельным документом (приложением), подписывается при передаче ключей и документов. Описание состояния дома, показания счетчиков, отсутствие зарегистрированных/проживающих лиц.
Гарантии Продавца (Ст. 7): Отсутствие иных обременений (аренда, пожизненное наследуемое владение, аресты, суды), отсутствие долгов по КУ/налогам, что дом не является аварийным, не подлежит сносу.
Ответственность сторон и разрешение споров (Ст. 8-9): Штрафы за просрочку платежей, за неснятие залога, за отказ от сделки. Претензионный порядок, суд по месту нахождения недвижимости.

Образец структуры договора (Каркас для заполнения)

Ниже приведена структурная схема договора с комментариями к заполнению. Текст в квадратных скобках [ ] подлежит замене на конкретные данные.

 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, ОБРЕМЕНЕННОГО ЗАЛОГОМ (ИПОТЕКОЙ) г. [Населенный пункт] «___» _____________ 202_ г.
Мы, нижеподписавшиеся:
ПРОДАВЕЦ (Залогодатель): [ФИО полностью], [Паспорт: серия, номер, кем выдан, когда, код подразделения], проживающий по адресу: [Адрес регистрации], Тел.: [Номер], Email: [Email], именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,
и
ПОКУПАТЕЛЬ: [ФИО полностью], [Паспортные данные], проживающий по адресу: [Адрес], Тел.: [Номер], Email: [Email], именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующий недвижимый имущественный комплекс (единый объект недвижимости):
 А) Жилой дом: Кадастровый номер: [XX:XX:XXXXX:XX]. Адрес: [Полный адрес]. Общая площадь: [XX] кв.м. Жилая площадь: [XX] кв.м. Этажность: [X]. Материал наружных стен: [Кирпич/Дерево/Блоки и т.д.]. Назначение: Жилой. Кадастровый номер ОКС: [XXXXXXXX]. Инвентарный номер: [Номер по БТИ].
 Б) Земельный участок: Кадастровый номер: [XX:XX:XXXXX:XX]. Адрес/Местоположение: [Адрес]. Площадь: [XXXX] кв.м. Категория земель: [Земли населенных пунктов / Сельхозназначения и т.д.]. Вид разрешенного использования: [Для ведения личного подсобного хозяйства / Для индивидуального жилищного строительства и т.д.]. Право Продавца: Собственность (Свидетельство/Выписка ЕГРН № [Номер] от [Дата]).
 Дом и земельный участок образуют единый недвижимый комплекс, не подлежат разделу и отчуждаются одновременно.
ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
 Общая цена Договора составляет [Сумма цифрами и прописью] рублей 00 копеек.
 Структура цены:
 — Стоимость жилого дома: [Сумма] руб.
 — Стоимость земельного участка: [Сумма] руб.
 Расчеты производятся следующим способом (ВЫБРАТЬ НУЖНЫЙ ВАРИАНТ):
 Вариант 1 (Через эскроу-счет/аккредитив в Банке-Получателе):
 Покупатель вносит полную сумму цены на эскроу-счет № [Номер] в АО «[Название банка Покупателя/Банка Продавца]» (Банк-агент) не позднее «___» _____________ 202_ г.
 Условия выпуска средств с эскроу-счета:
 а) [Сумма долга] руб. — переводится на счет кредитного договора № [Номер] от [Дата] в АО «[Название Банка-Залогодержателя]» (БИК, К/с, ИНН) для полного погашения обязательств Продавца по ипотеке.
 б) [Сумма остатка] руб. — переводится на счет Продавца № [Номер счета] в [Название банка Продавца].
 Выпуск средств производится Банком-агентом только после получения нотариально заверенного заявления сторон (или уведомления от Росреестра) о государственной регистрации перехода права собственности на Покупателя.
 Вариант 2 (Банковская ячейка, менее безопасно, но допустимо): …
 Расходы по оплате нотариальных услуг, госпошлины за регистрацию, услуг Банка-агента распределяются: [Поровну / Покупатель / Продавец].
ОБРЕМЕНЕНИЕ ИМУЩЕСТВА (ЗАЛОГ) И СОГЛАСИЕ БАНКА
 Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора указанный в п. 1.1 недвижимый комплекс обременен залогом (ипотекой) в пользу АО «[Название Банка-Залогодержателя]» (ИНН, ОГРН, адрес) на основании:
 — Договора залога (ипотеки) № [Номер] от [Дата];
 — Кредитного договора № [Номер] от [Дата];
 — Записи в ЕГРН об обременении № [Номер записи] от [Дата].
 Остаток основного долга на [Дата] составляет [Сумма] руб. (согласно справке Банка от [Дата], приложенной).
 Приложено: Нотариально заверенное согласие АО «[Название Банка]» на отчуждение заложенного имущества (№ реестра нотариуса [Номер] от [Дата]), в котором указано, что согласие дается при условии полного погашения задолженности за счет средств Покупателя.
 Стороны согласовали, что погашение кредита и снятие обременения произойдут до или одновременно с регистрацией перехода права собственности в Росреестре.
ПОРЯДОК СНЯТИЯ ОБРЕМЕНЕНИЯ
 В течение 3 (трех) рабочих дней после получения Банком-Залогодержателем полной суммы погашения долга, Продавец обязуется получить от Банка документы для снятия залога (Расписку о получении суммы, Уведомление о погашении, Заявление на снятие обременения) и подать их в МФЦ/Росреестр (лично или через нотариуса/представителя).
 Если Банк не предоставляет документы для снятия залога в срок, Продавец обязуется обратиться в суд за принудительным снятием обременения за свой счет.
 До момента снятия обременения в ЕГРН Покупатель имеет право удержать у нотариуса/в эскроу сумму [Сумма, напр. 10% от цены] как обеспечение исполнения обязательства по снятию залога.
ПЕРЕДАЧА И ПРИЕМКА ИМУЩЕСТВА
 Передача дома и участка осуществляется по подписанию Акта приема-передачи (Приложение № 1) в день государственной регистрации перехода права собственности (или ином согласованном дне).
 В Акте фиксируется: отсутствие посторонних лиц, зарегистрированных/проживающих в доме; показания приборов учета (электроэнергия, газ, вода); комплектность ключей; техническое состояние.
ГАРАНТИИ И ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРОДАВЦА
 Имущество не находится в ином залоге, аренде, не подлежит изъятию, не оспаривается в суде, не является предметом спора.
 В доме не проживают и не зарегистрированы лица, сохраняющие право пользования жильем после продажи (члены семьи, бывшие супруги и т.д.).
 Продавец уведомил всех заинтересованных лиц (супруга, совладельцы долей) о продаже; Согласия супруга(и) и отказ в праве преимущественной покупки совладельцев получены (приложены).
 Дома не подлежит сносу/реконструкции, не признан аварийным.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
 За просрочку платежа — пени [X]% от суммы за каждый день просрочки.
 За отказ от сделки виновной стороной, штраф [X]% от цены договора.
 За неснятие залога в срок — штраф [Сумма/Процент] за каждый день просрочки + возмещение убытков (в т.ч. проценты по ипотеке Покупателя, аренда жилья).
 В случае признания сделки недействительной по вине Продавца (скрытие обременения, обман) — возврат денег в двойном размере / возмещение всех убытков.
ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
 Досудебный претензионный порядок обязателен. Срок ответа — 30 календарных дней.
 Суды общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (АС РФ ст. 30 ГПК РФ).
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Договор составлен в [3/4/5] экземплярах: по одному для каждой Стороны, для Нотариуса, для Росреестра (МФЦ), для Банка-Залогодержателя.
 Приложения (Акт приема-передачи, Согласие банка, Справка о долге, Выписки ЕГРН, Согласия супругов, Техпаспорта/Справки БТИ) являются неотъемлемой частью Договора.
ПОДПИСИ СТОРОН
 ПРОДАВЕЦ: _______________ / [ФИО] /
 ПОКУПАТЕЛЬ: _______________ / [ФИО] /
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ
 (Заполняет нотариус) 

Пакет документов для сделки (Чек-лист)

Для регистрации в Росреестре (через МФЦ или нотариуса в электронном виде) потребуется:

Договор купли-продажи (в 3+ экземплярах).
Акт приема-передачи (Приложение к договору).
Паспорта сторон (оригиналы + копии).
Выписки из ЕГРН на дом и участок (свежие, не старше 30 дней).
Нотариально заверенное согласие Банка-Залогодержателя (оригинал + копия).
Справка из Банка о остатке задолженности на дату сделки (свежая).
Согласие супруга(и) Продавца и Покупателя (нотариальное, если в браке).
Отказы в праве преимущественной покупки от совладельцев долей (если есть) или уведомления с почтовыми квитанциями.
Свидетельства о праве (старые) или выписки ЕГРН (новые) — основание возникновения права у Продавца.
Технический паспорт БТИ / Справка о стоимости (для расчета госпошлины, если нет кадастровой стоимости) / XML-схема участка (если границы не уточнены).
Квитанция об оплате госпошлины (350 руб. на дом + 2000 руб. на участок для физлиц в 2024-2026 гг., уточняйте актуальные ставки).
Заявление о регистрации (заполняется на месте или заранее).

Пошаговый алгоритм безопасной сделки

Проверка (Due Diligence): Заказать расширенные выписки ЕГРН (на дом, на участок, на обременения). Проверить: нет ли арестов, запретов, других залогов, судебных споров, обременений в пользу третьих лиц. Убедиться, что продавец — единственный собственник (или получены согласия совладельцев).
Переговоры с Банком: Продавец запрашивает в банке «Справку об остатке долга» и «Согласие на продажу». Уточняет реквизиты для погашения (счет, БИК, назначение платежа).
Подбор нотариуса и банка-агента (Эскроу): Лучше всего использовать эскроу-счет в крупном банке (Сбер, ВТБ, Альфа, Газпромбанк и др.). Нотариус проверяет документы, удостоверяет согласие банка (если не принесено заранее), готовит договор.
Подписание договора и внесение денег: Стороны приходят к нотариусу. Покупатель вносит полную сумму на эскроу-счет. Нотариус удостоверяет договор.
Подача на регистрацию: Нотариус (или стороны сами через МФЦ) подает пакет в Росреестр. Срок: 7 рабочих дней (МФЦ + 2 дня) или 9 рабочих дней (прямо). При электронной подаче нотариусом — 1 рабочий день после получения документов Росреестром.
Погашение долга и снятие залога (Критический этап):
- После регистрации перехода права (или параллельно, по условиям эскроу) Банк-агент переводит сумму погашения в Банк-Залогодержатель.
- Банк-Залогодержатель в течение 3 дней выдает документы на снятие залога.
- Продавец (или нотариус по доверенности) подает их в Росреестр на снятие обременения.
Передача ключей и Акта: После регистрации права (или по условиям договора) подписывается Акт приема-передачи, передаются ключи, документы на дом/участок, показания счетчиков снимаются.
Выпуск остатка денег Продавцу: Банк-агент выпускает вторую часть средств Продавцу после подтверждения регистрации права (и часто после подтверждения подачи документов на снятие залога).

Типичные риски и как их минимизировать

Риск	Последствия	Защита
Банк не дает согласие / отзывает его	Сделка невозможна / недействительна	Получить согласие до подписания предварительного/основного договора. Проверить срок действия согласия.
Банк задерживает выдачу документов на снятие залога после погашения	Обременение висит в ЕГРН у нового собственника. Проблемы с перепродажей, банкротство продавца.	В договоре: штрафные санкции за каждый день задержки. Удержание части средств (10-20%) у нотариуса/в эскроу до снятия залога. Доверенность нотариусу на подачу документов на снятие.
Скрытые обременения (аренда, пожизненное владение, долги по КУ)	Покупатель получает «кота в мешке», не может пользоваться домом.	Расширенная выписка ЕГРН + запрос в БТИ/ЖЭК/УК о долгах и зарегистрированных. Гарантии в договоре (п. 6 образца).
Несоответствие площади/характеристик документам	Споры о цене, невозможность регистрации.	Свежий технический план (если перепланировка) или справка БТИ. Указание в договоре точных кадастровых номеров и площадей.
Банкротство Продавца после получения денег, но до снятия залога	Сделка может быть оспорена финансовым управляющим (ст. 61.2 Закона о банкротстве).	Эскроу-счет (деньги не уходят к Продавцу до регистрации). Проверка Продавца в реестре банкротов (ЕФРСБ) перед сделкой.

Налоговые последствия для Продавца

НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов): На доход от продажи. База — доход (цена договора) минус расходы (стоимость покупки/строительства, подтвержденная чеками/договорами) ИЛИ имущественный вычет 1 000 000 руб. (на дом) + 1 000 000 руб. (на участок, если продаются вместе, общий вычет 1 млн на объект недвижимости, но если объекты разные — можно применить по 1 млн на каждый, судебная практика вариативна, безопаснее считать 1 млн на комплекс).
Срок владения для освобождения от налога: 5 лет (общее правило) или 3 года (если жилье единственное, получено по наследованию, дарственному договору от близких, приватизировано). Участок и дом считаются одним объектом для определения срока, если права возникли одновременно.

Продажа дома с землей под залогом, процесс трудоемкий, но стандартный для рынка. Ключ к успеху, прозрачность расчетов через эскроу/аккредитив и жесткое фиксирование в договоре обязанности и сроков снятия обременения;

Главные правила безопасности:

Никогда не передавайте деньги Продавцу напрямую «на руки» или на карту до полной регистрации права и снятия залога.
Используйте услуги нотариуса для удостоверения договора — это дает дополнительную гарантию проверки волеизъявления и документов.
Требуйте от Банка-Залогодержателя нотариальное согласие (а не просто справку), в котором четко прописано условие: «Согласие дается при условии полного погашения долга».
Включите в договор условие удержания гарантийной суммы у нотариуса до момента снятия залога из ЕГРН.