Сделки‚ в которых квартиру приобретают сразу два покупателя‚ встречаются довольно часто: супруги покупают жильё в совместную или долевую собственность‚ родственники или партнёры вкладываются в недвижимость вместе. Такая сделка имеет свои особенности‚ которые важно отразить в договоре купли-продажи. Разберём подробно‚ как правильно составить документ‚ какие пункты обязательны и на что обратить внимание.

Особенности сделки с двумя покупателями

Когда на стороне покупателя выступают два лица‚ квартира после регистрации переходит в их собственность в одном из двух режимов:

• Общая долевая собственность — у каждого покупателя определена конкретная доля в праве (например‚ ½ и ½‚ ⅔ и ⅓). Доли указываются прямо в договоре.
• Общая совместная собственность — возможна только для супругов‚ состоящих в зарегистрированном браке. Доли при этом не выделяются‚ имущество считается общим.

Выбор режима собственности — принципиальный момент‚ который нужно согласовать до подписания договора‚ так как от него зависят права сторон при распоряжении квартирой в будущем.

Обязательные условия договора

Чтобы договор купли-продажи имел юридическую силу и был принят Росреестром для регистрации перехода права‚ в нём должны быть указаны:

1. Стороны сделки. Полные ФИО продавца и обоих покупателей‚ паспортные данные‚ адреса регистрации. Для супругов — реквизиты свидетельства о заключении брака.
2. Предмет договора. Точное описание квартиры: адрес‚ кадастровый номер‚ площадь‚ этаж‚ количество комнат‚ основание права собственности продавца (реквизиты документа-основания).
3. Цена договора. Полная стоимость квартиры в рублях (цифрами и прописью). Занижение цены в документе несёт серьёзные риски для покупателей.
4. Размер долей покупателей — при долевой собственности‚ либо указание на совместную собственность — для супругов.
5. Порядок расчётов. Как и когда передаются деньги: наличными под расписку‚ через банковскую ячейку‚ аккредитив‚ ипотечные средства; Важно указать‚ кто из покупателей и в какой пропорции вносит оплату.
6. Порядок передачи квартиры. Сроки освобождения объекта и подписания передаточного акта.
7. Гарантии продавца. Подтверждение‚ что квартира не заложена‚ не арестована‚ не обременена правами третьих лиц‚ задолженности по коммунальным платежам отсутствуют.
8. Ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Как распределяется оплата между покупателями

Закон не обязывает покупателей вносить деньги пропорционально долям‚ но во избежание споров рекомендуется прописать в договоре:

• общую сумму и долю оплаты каждого покупателя;
• источники средств (личные сбережения‚ ипотека‚ материнский капитал);
• порядок передачи денег продавцу — единым платежом или от каждого покупателя отдельно.

Если используется материнский капитал‚ доли должны быть выделены всем членам семьи‚ включая детей‚ — это обязательное требование закона.

Структура договора: краткий образец

Типовой договор с двумя покупателями выглядит следующим образом:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. Москва «___» ________ 20__ г.

Гражданин РФ Иванов Иван Иванович (паспорт: серия‚ номер‚ кем выдан)‚ именуемый «Продавец»‚ с одной стороны‚ и граждане РФ Петров Пётр Петрович и Петрова Анна Сергеевна (паспортные данные)‚ именуемые совместно «Покупатели»‚ с другой стороны‚ заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора. Продавец обязуется передать в собственность Покупателей‚ а Покупатели обязуются принять и оплатить квартиру‚ расположенную по адресу: ________‚ кадастровый номер: ________‚ общей площадью ___ кв. м.

Право собственности. Квартира переходит в общую долевую собственность Покупателей: Петрову П.П. — ½ доля‚ Петровой А.С., ½ доля (либо: в общую совместную собственность супругов).

Цена и порядок расчётов. Цена квартиры составляет ________ рублей. Расчёт производится в следующем порядке: ________.

Передача квартиры. Передача осуществляется по передаточному акту в течение ___ дней после государственной регистрации перехода права собственности.

Гарантии и ответственность сторон. Продавец гарантирует отсутствие обременений‚ арестов и прав третьих лиц на квартиру.

Заключительные положения. Договор составлен в трёх экземплярах‚ по одному для каждой из сторон и для органа регистрации прав.

Подписи сторон: Продавец ________ / Покупатели ________‚ ________.

Нотариальное удостоверение и регистрация

В большинстве случаев договор составляется в простой письменной форме. Однако нотариальное удостоверение обязательно‚ если:

• продаётся доля в праве собственности постороннему лицу;
• среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные;
• стороны сами решили заверить сделку для дополнительной защиты.

Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Подать документы можно через МФЦ‚ после чего каждый покупатель получит выписку из ЕГРН‚ подтверждающую его право.

Типичные ошибки при составлении

• Не указаны доли покупателей при долевой собственности;
• Занижена цена договора «для налогов» — при расторжении сделки вернуть можно будет только сумму из договора;
• Не проверена история квартиры и дееспособность продавца;
• Не прописан порядок расчётов между двумя покупателями;
• Отсутствует передаточный акт.

Договор купли-продажи квартиры с двумя покупателями и одним продавцом составляется по общим правилам Гражданского кодекса РФ‚ но требует особого внимания к распределению долей и порядку расчётов. Перед подписанием рекомендуется проверить юридическую чистоту объекта‚ а при сложных обстоятельствах — обратиться к юристу или нотариусу. Грамотно составленный договор надёжно защитит интересы всех участников сделки.