Купля-продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, — распространённая ситуация. Нередко квартира или дом принадлежат двум собственникам в равных долях (по 1/2), и оба они выступают продавцами по одному договору. В этой статье разберём, как правильно составить такой договор, какие нюансы учесть, и приведём примерную структуру документа.
Когда составляется договор с двумя продавцами
Договор купли-продажи с несколькими продавцами оформляется, когда:
- недвижимость находится в общей долевой собственности (например, после наследования, приватизации или раздела имущества);
- оба собственника продают свои доли одному покупателю одновременно;
- супруги или родственники владеют объектом по 1/2 доли и совместно приняли решение о продаже.
Важно: если продаётся весь объект целиком (оба собственника продают свои доли одному покупателю), нотариальное удостоверение договора обязательно в соответствии со ст. 42 ФЗ-218. Если же сделка происходит между сособственниками или доля продаётся постороннему лицу отдельно, действуют правила о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ).
Обязательные условия договора
Договор купли-продажи доли (долей) в праве собственности должен содержать:
- Данные сторон — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации обоих продавцов и покупателя.
- Предмет договора — точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, а также размер продаваемых долей (по 1/2 у каждого продавца).
- Цена договора — общая стоимость и порядок её распределения между продавцами (как правило, поровну).
- Порядок расчётов — наличный или безналичный расчёт, использование аккредитива, депозита нотариуса, ипотечных средств.
- Права третьих лиц, указание на отсутствие обременений, арестов, залогов, зарегистрированных лиц.
- Порядок передачи объекта — сроки и условия подписания передаточного акта.
Примерная структура договора (образец)
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
г. Москва «___» __________ 20__ г.
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт: серия ____ № ______, зарегистрированный по адресу: ____________, и гражданка РФ Иванова Мария Петровна, паспорт: серия ____ № ______, зарегистрированная по адресу: ____________, совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны, и гражданин РФ Петров Пётр Сергеевич, паспорт: серия ____ № ______, именуемый «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Продавцы продают, а Покупатель покупает квартиру, расположенную по адресу: ____________, общей площадью ____ кв. м, кадастровый номер: ____________.
Квартира принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности: Иванову И.И., 1/2 доля (свидетельство/выписка ЕГРН от ______), Ивановой М.П. — 1/2 доля (выписка ЕГРН от ______).
Каждый из Продавцов продаёт принадлежащую ему 1/2 долю в праве собственности на квартиру.
Цена и порядок расчётов
Цена квартиры составляет ____________ (__________) рублей, из них:
- Иванову И.И. за 1/2 долю — ____________ рублей;
- Ивановой М.П. за 1/2 долю — ____________ рублей.
Расчёт производится путём перечисления средств на счета Продавцов / через аккредитив / депозит нотариуса в течение ___ дней после государственной регистрации перехода права собственности.
Гарантии Продавцов
Продавцы гарантируют, что квартира не заложена, не арестована, не является предметом спора, права третьих лиц на неё отсутствуют.
Лица, имеющие право пользования квартирой, отсутствуют / будут сняты с регистрационного учёта в срок до ______.
Передача квартиры
Квартира передаётся Покупателю по передаточному акту в течение ___ дней после регистрации перехода права собственности.
Заключительные положения
Договор подлежит нотариальному удостоверению и вступает в силу с момента удостоверения.
Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Подписи сторон
Продавец 1: ____________ /Иванов И.И./
Продавец 2: ____________ /Иванова М.П./
Покупатель: ____________ /Петров П.С./
Важные нюансы при сделке
- Нотариальная форма обязательна при продаже долей постороннему лицу. Нотариус проверит дееспособность сторон и законность сделки.
- Согласие супруга. Если доля приобреталась в браке, потребуется нотариальное согласие супруга каждого продавца.
- Несовершеннолетние собственники. Если одним из продавцов является ребёнок, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
- Налоговый вычет и НДФЛ. Каждый продавец декларирует доход от продажи своей доли самостоятельно; имущественный вычет 1 млн рублей распределяется пропорционально долям (по 500 тыс. при продаже по одному договору).
- Материнский капитал. Если покупатель использует маткапитал, в договор вносятся особые условия о порядке оплаты.
Договор купли-продажи с двумя продавцами по 1/2 доли составляется по общим правилам, но требует особого внимания к распределению цены между продавцами, нотариальному удостоверению и проверке чистоты сделки. Рекомендуется проводить такую сделку через нотариуса, это защитит обе стороны от возможных рисков и оспаривания договора в будущем.
Обратите внимание: приведённый образец носит ознакомительный характер. Перед заключением сделки рекомендуется обратиться к нотариусу или юристу для адаптации договора под вашу конкретную ситуацию.