Погреб — это объект недвижимости, который может быть самостоятельным строением либо частью земельного участка, гаража или хозяйственной постройки. Купля-продажа такого объекта между физическими лицами требует грамотного оформления, чтобы сделка имела юридическую силу и не вызвала споров в будущем. В этой статье разберём, как правильно составить договор, какие документы понадобятся и приведём образец.
Когда погреб можно продать отдельно
Ключевой момент — правовой статус объекта:
- Погреб как самостоятельный объект недвижимости. Если погреб поставлен на кадастровый учёт и право собственности зарегистрировано в Росреестре, его можно продать отдельно по обычному договору купли-продажи недвижимости.
- Погреб как часть участка или строения. Если погреб не оформлен как отдельный объект, он продаётся вместе с земельным участком, гаражом или домом, на территории которых расположен. В этом случае в договоре он указывается как неотделимое улучшение.
- Погреб в гаражном кооперативе (ГСК). Здесь продаётся, как правило, гараж с погребом, и сделка оформляется с учётом членства в кооперативе.
Документы, необходимые для сделки
- Паспорта продавца и покупателя.
- Правоустанавливающие документы на погреб (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве).
- Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН с характеристиками объекта.
- Технический план (при необходимости).
- Нотариальное согласие супруга продавца, если погреб приобретался в браке.
- Документы на земельный участок, если погреб продаётся вместе с ним.
Обязательные условия договора
Договор купли-продажи погреба между физическими лицами должен содержать:
- дату и место составления;
- ФИО, паспортные данные и адреса сторон;
- точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение;
- цену договора (полную стоимость, без занижения);
- порядок расчётов (наличный, безналичный, до или после регистрации);
- порядок передачи объекта (по акту приёма-передачи);
- гарантии продавца об отсутствии обременений, арестов и прав третьих лиц;
- ответственность сторон и порядок разрешения споров.
Образец договора купли-продажи погреба
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ПОГРЕБА)
г. _____________ «___» __________ 20___ г.
Гражданин(ка) РФ ______________________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, выдан ______________________, зарегистрирован(а) по адресу: ______________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин(ка) РФ ______________________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, выдан ______________________, зарегистрирован(а) по адресу: ______________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество — погреб, расположенный по адресу: ______________________.
Характеристики объекта: кадастровый номер: ______________________; общая площадь: ____ кв. м; назначение: нежилое (погреб).
Право собственности Продавца подтверждается: ______________________ (реквизиты документа, запись ЕГРН от «___» ________ 20___ г. № ______).
Цена и порядок расчётов
Цена погреба составляет __________ (__________) рублей ___ копеек.
Расчёт производится: ______________________ (например: наличными при подписании договора / перечислением на счёт Продавца в течение ___ дней).
Передача денежных средств подтверждается распиской Продавца.
Передача объекта
Продавец передаёт, а Покупатель принимает погреб по акту приёма-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора, в течение ___ дней с момента подписания договора.
Гарантии Продавца
Продавец гарантирует, что погреб не продан, не заложен, не арестован, не является предметом спора и свободен от прав третьих лиц.
Заключительные положения
Договор вступает в силу с момента подписания. Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон и один — для органа регистрации прав.
Подписи сторон
Продавец: ____________ / ______________ /
Покупатель: ____________ / ______________ /
Налогообложение и регистрация
Переход права собственности на погреб как объект недвижимости регистрируется в Росреестре. Продавец, владевший объектом менее минимального срока (как правило, 5 лет, в отдельных случаях — 3 года), обязан уплатить НДФЛ с дохода от продажи, при этом можно воспользоваться имущественным вычетом. Покупатель налог с покупки не платит.
Практические рекомендации
- Проверьте актуальную выписку из ЕГРН перед сделкой — она покажет собственника и обременения.
- Указывайте в договоре полную реальную цену — занижение рискованно для покупателя при расторжении сделки.
- Обязательно составьте акт приёма-передачи и расписку о получении денег.
- Если погреб не оформлен как отдельный объект, сначала поставьте его на кадастровый учёт либо продавайте вместе с основным объектом.
Грамотно составленный договор купли-продажи погреба защищает обе стороны и позволяет без проблем зарегистрировать переход права собственности. При сомнениях в правовом статусе объекта рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу.