Залог — один из самых распространённых способов обеспечения исполнения обязательств. Когда имущество находится в залоге на основании договора, это накладывает на него определённое обременение, которое влияет на права собственника и возможности распоряжения активом. Разберёмся в деталях.
Что такое залог и как он возникает
Под залогом понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения должником (залогодателем) своих обязанностей получает право удовлетворить свои требования за счёт заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Залог возникает на основании:
- договора залога — наиболее распространённый вариант;
- закона, например, ипотека при покупке жилья в кредит возникает в силу закона.
Виды залога Залог движимого имущества
Компании и граждане могут закладывать оборудование, транспортные средства, товары в обороте, ценные бумаги, имущественные права и другие активы. Договор залога движимого имущества, как правило, подлежит регистрации в реестре уведомлений о залоге движимого имущества у нотариуса.
Ипотека (залог недвижимости)
Залог недвижимого имущества, квартиры, дома, земельного участка, коммерческой недвижимости — называется ипотекой. Такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре, и обременение отражается в ЕГРН.
Что означает обременение для собственника
Если имущество находится в залоге, собственник сохраняет право владения и пользования, но его возможности распоряжения ограничены:
- продажа, дарение или иное отчуждение имущества возможны, как правило, только с согласия залогодержателя;
- повторный залог допускается, если это не запрещено первоначальным договором;
- при неисполнении обязательства кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
Как продать заложенное имущество
На практике существует несколько способов продажи, например, ипотечной квартиры:
- Досрочное погашение кредита — продавец гасит долг (в т.ч. за счёт средств покупателя), снимает обременение и проводит обычную сделку.
- Сделка через банк — банк участвует в расчётах: часть суммы идёт на погашение долга, остаток получает продавец.
- Перевод долга, покупатель принимает на себя обязательства по кредиту с согласия банка.
После погашения обязательства необходимо снять обременение: получить от кредитора закладную с отметкой об исполнении либо заявление и подать документы в Росреестр.
Риски залогодателя
Залог выглядит удобным решением: часто не требуется подтверждать доход, доступная сумма выше обычной, решение принимается быстрее. Однако цена ошибки здесь высока, на кону имущество. Основные риски:
- утрата имущества при просрочках по обязательству;
- реализация залога по цене ниже рыночной при принудительном взыскании;
- сохранение долга, если вырученных от продажи залога средств не хватило для покрытия обязательства.
Бухгалтерский и налоговый аспект
У организаций нередко возникает вопрос об учёте затрат, связанных с регистрацией договора залога (ипотеки). Такие расходы, как правило, относятся к операционным или внереализационным расходам в зависимости от характера обеспечиваемого обязательства и применяемых стандартов учёта. Рекомендуется закрепить порядок учёта в учётной политике организации.
Имущество, находящееся в залоге на основании договора, остаётся собственностью залогодателя, но обременено правами кредитора. Перед заключением договора залога важно трезво оценить свои финансовые возможности, внимательно изучить условия договора и помнить: залог — это не просто формальность, а реальная ответственность имуществом.