Кадастровая стоимость земельного участка, это ключевой показатель, от которого зависит размер земельного налога, арендной платы за государственные земли, выкупной цены участка и ряда других платежей. Для собственников недвижимости в Челябинской области понимание того, как формируется и рассчитывается кадастровая стоимость, позволяет контролировать свои расходы и при необходимости оспаривать завышенную оценку.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость, это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Она определяется не индивидуально для каждого участка, а методом массовой оценки: специалисты группируют земельные участки по схожим характеристикам и рассчитывают удельный показатель стоимости для каждой группы.
Именно массовый характер оценки является главной проблемой для собственников: индивидуальные особенности конкретного участка (рельеф, подъездные пути, состояние почвы, обременения) при этом не учитываются, что нередко приводит к завышению кадастровой стоимости на 20–45% относительно реальной рыночной цены.
Кто проводит оценку в Челябинской области
Государственную кадастровую оценку на территории Челябинской области проводит региональное государственное бюджетное учреждение по заказу органа исполнительной власти субъекта РФ — Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области. Результаты оценки утверждаются нормативным актом региона и передаются в Росреестр для внесения в ЕГРН.
В 2022 году во всех субъектах Российской Федерации была проведена новая государственная кадастровая оценка земельных участков всех категорий. Ее результаты применяются для налогообложения, в т.ч. в Челябинской области. С налогового периода 2024 года для исчисления земельного налога используются внесенные в ЕГРН результаты оценки, действующие на 1 января 2024 года.
Как рассчитывается кадастровая стоимость
Формула расчета кадастровой стоимости земельного участка достаточно проста:
Кадастровая стоимость = Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) × Площадь участка
Удельный показатель кадастровой стоимости — это стоимость одного квадратного метра земли, установленная для конкретного кадастрового квартала с учетом:
- категории земель (земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и т.д.);
- вида разрешенного использования (ИЖС, садоводство, коммерческая застройка, производство);
- местоположения участка (город Челябинск, районные центры, сельские поселения);
- уровня инфраструктурного обеспечения территории;
- рыночной конъюнктуры региона на дату оценки.
Пример расчета
Допустим, у собственника есть участок площадью 800 кв. м в Челябинске под индивидуальное жилищное строительство; УПКС для данного кадастрового квартала составляет 1 500 рублей за квадратный метр. Тогда:
1 500 руб./кв. м × 800 кв. м = 1 200 000 рублей — кадастровая стоимость участка.
Земельный налог для физических лиц по участкам ИЖС рассчитывается по ставке до 0,3% от кадастровой стоимости, то есть в данном случае — до 3 600 рублей в год.
Как узнать кадастровую стоимость своего участка
Существует несколько бесплатных способов получить сведения о кадастровой стоимости:
- Сервис «Публичная кадастровая карта» на сайте Росреестра — достаточно ввести кадастровый номер или адрес участка.
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, заказывается на сайте Росреестра или в любом МФЦ Челябинской области бесплатно по запросу любого лица.
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — там отображаются сведения об объектах и начисленном налоге.
- Онлайн-калькуляторы — на сайте ФНС и ряде специализированных сервисов можно ввести кадастровый номер, и система автоматически подгрузит актуальную стоимость из базы Росреестра.
Важно понимать: онлайн-калькуляторы не рассчитывают кадастровую стоимость самостоятельно — они лишь отображают данные, уже внесенные в ЕГРН, либо помогают рассчитать налог на ее основе.
Особенности налогообложения в Челябинской области
Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость участка, внесенная в ЕГРН. При этом действуют важные правила:
- Организации самостоятельно определяют налоговую базу на основе сведений ЕГРН о принадлежащих им участках.
- Для физических лиц налог рассчитывают налоговые органы, сумма указывается в направляемом налоговом уведомлении.
- Ставки налога устанавливаются местными муниципальными образованиями в пределах, определенных Налоговым кодексом РФ (до 0,3% для участков ИЖС, садоводства, ЛПХ и до 1,5% для прочих земель).
- Если кадастровая стоимость изменилась вследствие изменения характеристик участка (площади, категории, вида разрешенного использования), новое значение применяется с даты внесения изменений в ЕГРН.
Как оспорить кадастровую стоимость
Если собственник считает, что кадастровая стоимость его участка в Челябинской области завышена, существует два пути ее оспаривания:
Комиссия по рассмотрению споров при Росреестре
Досудебный порядок. Заявитель подает заявление с приложением отчета об оценке рыночной стоимости участка, подготовленного независимым оценщиком. Комиссия рассматривает обращение в течение месяца.
Судебное оспаривание
Административный иск подается в Челябинский областной суд. Как правило, суд назначает судебную экспертизу для определения рыночной стоимости участка.
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости могут быть:
- установление рыночной стоимости участка ниже кадастровой;
- недостоверность сведений, использованных при оценке (неверная площадь, вид разрешенного использования);
- ошибки в определении УПКС для кадастрового квартала.
При успешном оспаривании новая стоимость применяется с 1 января года подачи заявления, что позволяет существенно снизить налоговую нагрузку.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка в Челябинской области основан на удельном показателе кадастровой стоимости, умноженном на площадь участка. Проверить актуальное значение можно бесплатно через сервисы Росреестра, ФНС или в МФЦ. Собственникам рекомендуется регулярно отслеживать кадастровую стоимость своих участков, особенно после проведения очередной государственной оценки, и при явном завышении — пользоваться законным правом на ее оспаривание; Это позволит снизить земельный налог и другие платежи, привязанные к кадастровой стоимости.