В процессе длительных арендных отношений у сторон нередко возникает необходимость изменить размер арендной платы. Чаще всего это связано с инфляцией, ростом рыночных цен, изменением налоговой нагрузки или условий содержания помещения. Законным способом оформить такое изменение является дополнительное соглашение к договору аренды. В этой статье разберём, когда и как оно составляется, какие реквизиты должно содержать, и приведём образец документа.
Правовые основания для увеличения арендной платы
Арендные правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ, а также общими положениями главы 28 ГК РФ о договорах. Ключевые нормы, которые нужно учитывать:
- Пункт 3 статьи 614 ГК РФ — если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год;
- Статья 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором;
- Статья 452 ГК РФ — соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор (если договор аренды заключён в письменной форме, допсоглашение также оформляется письменно).
Типичные основания для повышения платы:
- Индексация на уровень инфляции (индекс потребительских цен), если такой механизм предусмотрен договором;
- Рост рыночной стоимости аренды аналогичных объектов;
- Увеличение расходов арендодателя на содержание объекта (коммунальные услуги, налоги, ремонт);
- Улучшение состояния помещения (проведённый ремонт, модернизация);
- Согласованное решение сторон в рамках переговоров.
Порядок оформления: пошаговая инструкция
Шаг 1. Уведомление арендатора
Арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о предстоящем повышении арендной платы. В уведомлении указываются:
- реквизиты договора аренды (номер и дата);
- причина повышения;
- основание (пункт договора, норма закона);
- новый размер платы и дата, с которой она применяется;
- предложение подписать дополнительное соглашение.
Уведомление лучше направить за 30 дней до планируемого изменения, если иной срок не установлен договором.
Шаг 2. Согласование условий
Стороны обсуждают новый размер платы. Если арендатор согласен — готовится проект дополнительного соглашения. Если возникают разногласия, возможны переговоры или, при наличии оснований, обращение в суд (например, с иском об обязании заключить дополнительное соглашение).
Шаг 3. Подписание соглашения
Дополнительное соглашение подписывается уполномоченными представителями обеих сторон в том же количестве экземпляров, что и основной договор. Если договор аренды подлежал государственной регистрации (срок аренды от года), то и допсоглашение, изменяющее существенные условия, необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Обязательные реквизиты дополнительного соглашения
Чтобы документ имел юридическую силу, в нём должны быть указаны:
- наименование документа — «Дополнительное соглашение»;
- номер соглашения и дата составления;
- реквизиты основного договора аренды (номер, дата, предмет);
- наименования сторон (для юрлиц — полное название, ОГРН, ИНН, данные представителя и документа, подтверждающего полномочия);
- суть изменений: старый и новый размер арендной платы, сумма НДС;
- дата вступления изменений в силу;
- положение о том, что остальные условия договора остаются неизменными;
- количество экземпляров;
- подписи и печати сторон.
Образец дополнительного соглашения об увеличении арендной платы
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к договору аренды нежилого помещения от «___» ________ 20___ г. № ___
г. ____________ «___» __________ 20___ г.
Общество с ограниченной ответственностью «___________» (ОГРН _________, ИНН _________), именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора _____________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и
Общество с ограниченной ответственностью «___________» (ОГРН _________, ИНН _________), именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора _____________, действующего на основании Устава, с другой стороны,
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:
Стороны договорились изложить пункт ___ Договора аренды нежилого помещения от «___» ________ 20___ г. № ___ (далее, Договор) в следующей редакции:
«Размер ежемесячной арендной платы составляет __________ (__________) рублей ___ копеек, в т.ч. НДС 20% — __________ (__________) рублей ___ копеек».
Новый размер арендной платы применяется с «___» __________ 20___ г.
Во всём остальном, что не предусмотрено настоящим Дополнительным соглашением, Стороны руководствуются условиями Договора.
Настоящее Дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и вступает в силу с момента подписания.
Реквизиты и подписи сторон:
Арендодатель: _____________ / _____________ / М.П.
Арендатор: _____________ / _____________ / М.П.
Частые ошибки при составлении
- Отсутствие ссылки на основной договор — без реквизитов договора соглашение может быть признано незаключённым;
- Повышение чаще одного раза в год, если договором не предусмотрено иное, это нарушает п. 3 ст. 614 ГК РФ;
- Отсутствие даты начала применения новой платы — приводит к спорам о задолженности;
- Подписание неуполномоченным лицом — подписант должен действовать на основании устава или доверенности;
- Отсутствие регистрации — если основной договор зарегистрирован в Росреестре, допсоглашение также подлежит регистрации.
Что делать, если арендатор не согласен с повышением
Если механизм индексации прописан в договоре (например, ежегодное увеличение на индекс потребительских цен), арендодатель вправе требовать подписания соглашения, в т.ч. через арбитражный суд. Если же такого механизма нет, повышение возможно только по взаимному согласию сторон. Односторонний отказ арендатора от подписания при наличии договорного основания может быть обжалован в судебном порядке.
Дополнительное соглашение об увеличении арендной платы — простой, но юридически значимый документ. Правильно оформленное соглашение защищает интересы обеих сторон и исключает споры о размере платежей. Перед подписанием рекомендуется проверить полномочия подписантов, соответствие условиям основного договора и, при необходимости, зарегистрировать изменения в Росреестре. При возникновении сложных ситуаций целесообразно обратиться за консультацией к юристу.