Ситуация, когда срок договора аренды (найма) квартиры подходит к концу, а стороны хотят продолжить сотрудничество, встречается очень часто. Чтобы отношения между собственником и нанимателем оставались юридически оформленными, важно правильно продлить договор. В этой статье разберём, как это сделать, какие существуют способы пролонгации, и приведём образец дополнительного соглашения.
Способы продления договора аренды
Существует несколько вариантов продления арендных отношений:
- Автоматическая пролонгация — если она предусмотрена условиями самого договора (например, пунктом о том, что договор считается продлённым на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о расторжении).
- Возобновление на неопределённый срок — если наниматель продолжает пользоваться жильём после истечения срока договора, а арендодатель не возражает, договор по статье 684 ГК РФ считается возобновлённым на неопределённый срок на прежних условиях.
Почему лучше оформить дополнительное соглашение
Хотя закон допускает автоматическое продление, устная договорённость или «молчаливая» пролонгация создают риски для обеих сторон:
- Неопределённый срок означает, что арендодатель может в любой момент потребовать освобождения квартиры, предупредив нанимателя за три месяца.
- Нанимателю сложнее доказать свои права при спорах о размере платы или состоянии жилья.
- При регистрации по месту пребывания могут потребовать действующий договор с конкретным сроком.
Поэтому практикующие юристы рекомендуют подписывать письменное дополнительное соглашение, в котором есть ссылка на основной договор, точная формулировка нового срока и оговорка о том, что остальные условия остаются прежними.
Важные правовые нюансы
Срок продления
Договор найма жилья, заключённый на срок до одного года (краткосрочный наём), не требует государственной регистрации. Именно поэтому стороны часто продлевают договор на срок до 11 месяцев (364 дня), это позволяет избежать обязательной регистрации в Росреестре. Если суммарный срок аренды превышает год, договор подлежит регистрации.
Формулировка даты окончания
Если определяете срок конечной датой, рекомендуется указать после неё слово «включительно». Это означает, что стороны включили в срок дату его окончания, и позволит избежать споров о начислении арендной платы и неустойки за этот день.
Преимущественное право нанимателя
По общему правилу, если арендатор добросовестно исполнял обязанности по договору, он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Если собственник за три месяца не предупредил нанимателя о том, что не будет сдавать жильё, или не предложил новые условия, договор может считаться продлённым.
Образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к договору аренды (найма) квартиры от «___» __________ 20___ г. № ___
г. ____________ «___» __________ 20___ г.
Гражданин(ка) РФ ______________________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, именуемый(ая) в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и гражданин(ка) РФ ______________________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:
- Стороны пришли к соглашению продлить срок действия Договора аренды (найма) квартиры от «___» __________ 20___ г. № ___ на срок с «___» __________ 20___ г. по «___» __________ 20___ г. включительно.
- Размер арендной платы составляет __________ (__________) рублей в месяц. (либо: Размер арендной платы и порядок её внесения остаются прежними.)
- Все остальные условия Договора, не затронутые настоящим Дополнительным соглашением, остаются неизменными и обязательными для Сторон.
- Настоящее Дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и вступает в силу с момента его подписания.
Реквизиты и подписи сторон:
Арендодатель: ____________ /____________/
Арендатор: ____________ /____________/
Пошаговый порядок действий
- Заблаговременно обсудите продление. Оптимально — за 1–2 месяца до окончания срока договора, чтобы у обеих сторон было время на поиск альтернатив в случае отказа.
- Согласуйте условия. Определите новый срок, размер платы (если он меняется), порядок оплаты коммунальных услуг.
- Подготовьте дополнительное соглашение по образцу выше в двух экземплярах;
- Подпишите документ обеими сторонами. При желании можно составить акт приёма-передачи, подтверждающий состояние квартиры на момент продления.
- При необходимости зарегистрируйте соглашение в Росреестре — если общий срок аренды составляет год и более.
Что делать, если договор уже истёк
Если срок договора закончился, но наниматель продолжает жить в квартире и вносить плату, а собственник не возражает,, договор считается возобновлённым на неопределённый срок на прежних условиях. Однако для юридической определённости сторонам всё же стоит подписать дополнительное соглашение с конкретным сроком либо заключить новый договор. Это защитит интересы обеих сторон и упростит решение возможных споров.
Продление договора аренды квартиры — несложная процедура, если оформить её правильно. Главное — вовремя договориться с контрагентом, зафиксировать новый срок в письменном дополнительном соглашении и указать, что остальные условия остаются прежними; Такой подход минимизирует риски и делает отношения между арендодателем и нанимателем прозрачными и предсказуемыми.