Сдача жилья внаём — удобный способ получения дохода для собственника, а съём квартиры, популярное решение жилищного вопроса для нанимателя. Однако не все знают, как правильно оформить отношения между сторонами, чтобы избежать споров и финансовых рисков. В этой статье подробно разберём, как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, какие условия обязательно нужно включить и на что обратить внимание при подписании.
Договор найма или договор аренды: в чём разница
Прежде всего важно понимать терминологию, закреплённую в Гражданском кодексе РФ:
- Договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ) — заключается, когда нанимателем выступает физическое лицо, которое будет использовать жильё для проживания.
- Договор аренды (глава 34 ГК РФ), заключается, если жилое помещение сдаётся юридическому лицу.
Таким образом, если квартиру сдаёт собственник-физлицо другому физическому лицу, правильное название документа — договор найма жилого помещения. В быту его часто называют «договором аренды квартиры», что не является ошибкой с точки зрения действительности сделки, но юридически корректнее использовать термин «наём».
Обязательна ли письменная форма и регистрация
Согласно статье 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключаеться в письменной форме. Несоблюдение письменной формы не делает договор недействительным автоматически, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора.
Важные правила о сроках:
- Договор, заключённый на срок до 1 года (краткосрочный наём), государственной регистрации не подлежит.
- Договор на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации в Росреестре, так как влечёт обременение права собственности (ст. 674 ГК РФ).
Именно поэтому большинство собственников и нанимателей заключают договор на срок до 11 месяцев с возможностью последующей пролонгации.
Какие документы понадобятся для составления договора
Перед подписанием договора сторонам следует подготовить и проверить:
- Паспорта обеих сторон (наймодателя и нанимателя).
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, ДДУ и т. п.
- Согласие сособственников (если квартира находится в общей собственности) — письменное согласие всех владельцев на сдачу жилья внаём.
- Доверенность, если договор подписывает представитель собственника.
- Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах (по желанию сторон).
Структура и существенные условия договора
Грамотно составленный договор найма квартиры между физическими лицами должен содержать следующие разделы.
Преамбула (стороны договора)
Указываются полные ФИО, паспортные данные и адреса регистрации наймодателя и нанимателя. Если действует представитель — реквизиты доверенности.
Предмет договора
Это существенное условие, без которого договор считается незаключённым. Необходимо максимально точно описать объект:
- полный адрес квартиры (город, улица, дом, корпус, квартира, этаж);
- кадастровый номер;
- общая и жилая площадь, количество комнат;
- реквизиты правоустанавливающего документа.
Срок найма
Указывается конкретный период: например, «с 1 ноября 2026 года по 31 октября 2027 года». Напомним: срок до года не требует регистрации. Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).
Плата за наём и порядок расчётов
Второе существенное условие договора. Следует прописать:
- размер ежемесячной платы (цифрами и прописью);
- срок внесения платежа (например, не позднее 5-го числа каждого месяца);
- способ оплаты: наличными под расписку, переводом на карту или счёт;
- условия и периодичность возможного изменения платы (по закону, не чаще одного раза в год, ст. 682 ГК РФ);
- кто оплачивает коммунальные услуги, интернет, счётчики.
Обеспечительный платёж (депозит)
Хотя закон не обязывает взимать залог, на практике он почти всегда присутствует. В договоре нужно указать:
- размер депозита (обычно равен месячной плате);
- цели, на которые он может быть использован (покрытие долгов, ущерба, неоплаченных коммунальных услуг);
- порядок и срок возврата при окончании найма.
Права и обязанности сторон
Наймодатель обязан:
- передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания;
- проводить капитальный ремонт;
- не чинить препятствий проживанию.
Наниматель обязан:
- своевременно вносить плату;
- использовать жильё только для проживания;
- обеспечивать сохранность имущества;
- проводить текущий ремонт (если иное не установлено договором).
Опись имущества и акт приёма-передачи
К договору настоятельно рекомендуется приложить акт приёма-передачи квартиры с описью мебели, техники и их состояния, а также показаниями счётчиков. Это главный документ при разрешении споров о повреждениях.
Порядок расторжения договора
По статье 687 ГК РФ наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив наймодателя за 3 месяца (договором можно установить иной срок, например 1 месяц). Наймодатель может расторгнуть договор только в случаях, предусмотренных законом: просрочка платы, разрушение имущества, систематическое нарушение прав соседей и др. Условия досрочного расторжения лучше детально прописать.
Ответственность сторон и форс-мажор
Указываются неустойки за просрочку платежей, ответственность за порчу имущества, порядок действий при непредвиденных обстоятельствах.
Реквизиты и подписи сторон
Полные паспортные данные, адреса, телефоны, подписи с расшифровкой. Договор составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.
На что обратить внимание при подписании
- Проверьте собственника. Закажите свежую выписку из ЕГРН — она покажет актуального владельца и наличие обременений (ипотека, арест).
- Убедитесь в согласии всех сособственников, иначе сделку могут оспорить.
- Фиксируйте передачу денег документально: распиской или банковским переводом с комментарием «плата по договору найма».
- Сфотографируйте состояние квартиры при заселении и приложите фото к акту.
- Пропишите порядок визитов собственника для проверки жилья (например, не чаще раза в месяц по предварительному согласованию).
- Укажите всех, кто будет проживать с нанимателем, — это требование ст. 679 ГК РФ.
Налоги для собственника
Доход от сдачи квартиры внаём облагается налогом. Наймодатель может выбрать один из вариантов:
- НДФЛ 13%, с подачей декларации 3-НДФЛ;
- налог на профессиональный доход 4% — при оформлении статуса самозанятого (наиболее выгодный и простой вариант);
- УСН 6% — при регистрации в качестве ИП.
Типичные ошибки при составлении договора
- Отсутствие точного описания объекта и реквизитов сторон;
- устная договорённость о залоге без фиксации в договоре;
- отсутствие акта приёма-передачи и описи имущества;
- непрописанный порядок досрочного расторжения;
- подписание договора с человеком, не являющимся собственником, без доверенности.
Договор найма жилого помещения между физическими лицами — несложный, но крайне важный документ, защищающий интересы обеих сторон. Грамотно составленный договор с актом приёма-передачи, описью имущества и чёткими условиями оплаты и расторжения позволит избежать большинства конфликтов. Готовые образцы и шаблоны договора в форматах Word и PDF можно найти на правовых порталах, однако перед подписанием важно адаптировать документ под конкретную ситуацию, а при сомнениях — проконсультироваться с юристом.