Дарение недвижимости — популярный способ передать жилье родственникам или другим лицам. Но что делать, если квартира находится в ипотеке? Разберемся, возможна ли такая сделка, какие ограничения существуют и как правильно все оформить.
Что такое ипотечная квартира с точки зрения закона
Квартира, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Это означает, что на объект наложено обременение — ограничение прав собственника. Формально владельцем квартиры является заемщик, однако распоряжаться ею свободно он не может: любые сделки (продажа, дарение, обмен) требуют согласия залогодержателя, то есть банка.
Это правило закреплено в Гражданском кодексе РФ и в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Как правило, условие о запрете отчуждения без согласия банка прописывается и в самом кредитном договоре.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке
Короткий ответ: да, можно, но только с согласия банка. Без разрешения залогодержателя сделка будет признана недействительной, а регистрация перехода права в Росреестре будет отклонена.
На практике банки неохотно соглашаются на дарение, поскольку при безвозмездной передаче жилья они теряют гарантии возврата кредита. Однако варианты существуют.
Основные способы подарить ипотечную квартиру Погашение ипотеки перед дарением
Самый простой и безопасный путь — полностью выплатить кредит, снять обременение и только после этого оформить дарственную. Порядок действий:
- Получить в банке справку о полном погашении долга.
- Обратиться в Росреестр (или МФЦ) для снятия обременения.
- После снятия залога оформить договор дарения и зарегистрировать переход права.
Если собственных средств не хватает, иногда одаряемый (будущий получатель квартиры) помогает погасить остаток долга.
Дарение с согласия банка и переводом долга
Банк может разрешить сделку, если одаряемый согласен принять на себя обязательства по кредиту. В этом случае:
- банк проверяет платежеспособность нового должника;
- оформляется договор перевода долга (переоформление кредита);
- заключается договор дарения с сохранением обременения;
- переход права регистрируется в Росреестре.
На практике банки чаще соглашаются на такой вариант, если одаряемый — близкий родственник с подтвержденным доходом.
Дарение доли или сделка с сохранением залога
В отдельных случаях банк разрешает подарить долю в квартире, но залог при этом сохраняется в полном объеме. Такой вариант встречается редко и требует индивидуального согласования.
Что будет, если подарить квартиру без согласия банка
Попытка оформить дарственную в обход банка чревата серьезными последствиями:
- Росреестр откажет в регистрации перехода права;
- сделка может быть признана недействительной по иску банка;
- банк вправе потребовать досрочного возврата всей суммы кредита;
- в худшем случае квартиру могут реализовать с торгов для погашения долга.
Нотариальное удостоверение и налоги
Нотариальная форма договора дарения обязательна, если дарится доля в праве собственности. При дарении квартиры целиком достаточно простой письменной формы, однако нотариальное удостоверение повышает надежность сделки.
Что касается налогов:
- Близкие родственники (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, родные братья и сестры) освобождаются от НДФЛ при получении квартиры в дар.
- Остальные одаряемые обязаны уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости жилья.
Пошаговая инструкция - Обратиться в банк с заявлением о намерении подарить квартиру.
- Получить письменное согласие залогодержателя или погасить кредит.
- Подготовить документы: паспорта сторон, выписку из ЕГРН, кредитный договор, согласие банка.
- Составить договор дарения (при необходимости — у нотариуса).
- Подать документы в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права.
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую нового собственника.
Оформить договор дарения ипотечной квартиры можно, но только при соблюдении интересов банка: либо после полного погашения кредита, либо с письменного согласия залогодержателя с переводом долга на нового собственника. Самостоятельные попытки обойти обременение приведут к признанию сделки недействительной. Перед оформлением рекомендуется проконсультироваться с юристом и заранее обсудить ситуацию с банком, это поможет выбрать оптимальный и законный вариант передачи жилья.