Дарение квартиры, дома или земельного участка близкому родственнику — распространённая практика в России․ Многие считают, что раз сделка совершена внутри семьи, она надёжно защищена и вернуть подаренное невозможно․ Однако это заблуждение: закон предусматривает целый ряд оснований, по которым договор дарения может быть оспорен или отменён, даже если сторонами являются родственники․
Что такое договор дарения
Договор дарения (дарственная) регулируется главой 32 Гражданского кодекса РФ․ По нему одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) вещь в собственность․ Ключевые признаки такой сделки:
- безвозмездность, даритель не получает ничего взамен;
- безусловность, дарение не может быть обусловлено встречными обязательствами одаряемого;
- переход права собственности — регистрируется в Росреестре․
Налоговые особенности дарения между родственниками
В общем случае подаренная недвижимость облагается НДФЛ, поскольку для одаряемого это доход․ Но есть важное исключение: согласно абзацу второму пункта 18․1 статьи 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками․
К близким родственникам относятся:
- супруги;
- родители и дети (в т․ч․ усыновители и усыновлённые);
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сёстры․
Верховный Суд РФ подтвердил, что освобождение от НДФЛ при дарении между родственниками — это не привилегия, а законодательно установленная норма, которая применяется независимо от дополнительных условий․ Однако налоговая льгота не означает, что саму сделку нельзя оспорить․
Основания для оспаривания договора дарения
Недееспособность дарителя
Если на момент подписания договора даритель не понимал значения своих действий (например, из-за болезни, возраста, состояния опьянения), сделка может быть признана недействительной․ Часто такие споры возникают, когда пожилой человек дарит квартиру, а другие наследники оспаривают дарственную, представляя медицинские документы и заключения экспертиз․
Обман, заблуждение, угроза
Если даритель подписал договор под влиянием обмана, насилия, угрозы или существенного заблуждения, сделка оспорима․ Например, если человеку сказали, что он подписывает иной документ, или ввели в заблуждение относительно последствий дарения․
Мнимая или притворная сделка
Дарение может прикрывать другую сделку — например, куплю-продажу, чтобы избежать уплаты налогов или преимущественного права покупки другими совладельцами․ Мнимое дарение (без реального намерения передать имущество) ничтожно․
Покушение одаряемого на дарителя
Согласно статье 578 ГК РФ, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения․
Небрежное обращение с подаренным имуществом
Если подаренная вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а одаряемый обращается с ней небрежно, создавая угрозу утраты, дарение можно отменить через суд․
Переживание дарителем одаряемого
Если в договоре предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого, даритель может вернуть имущество․
Пример из судебной практики
Показателен следующий случай․ В 2006 году мужчина женился и подарил супруге квартиру․ В 2007 году пара развелась․ Муж решил вернуть недвижимость и обратился в суд․ Подобные споры демонстрируют: дарение в браке не гарантирует, что имущество останется у одаряемого после развода, особенно если удаётся доказать пороки сделки или её притворный характер․ Суды в каждом случае оценивают обстоятельства индивидуально: намерения сторон, условия договора, поведение участников после сделки․
Сроки исковой давности
Оспорить договор дарения можно в течение срока исковой давности:
- 3 года, для оспоримых сделок (с момента, когда истец узнал о нарушении своих прав);
- 3 года — для ничтожных сделок (с момента начала исполнения сделки)․
Как защитить сделку от оспаривания
- Оформляйте договор у нотариуса․ Нотариальная форма не обязательна, но нотариус удостоверяет дееспособность сторон и добровольность волеизъявления, что существенно затрудняет оспаривание․
- Проведите медицинское освидетельствование дарителя перед сделкой, если он пожилой человек․
- Фиксируйте реальные намерения сторон — переписку, свидетельские показания․
- Избегайте притворных условий — не включайте в договор скрытые обязательства одаряемого․
- Сохраняйте все документы: договор, расписки, акты приёма-передачи․
Договор дарения недвижимости между родственниками — не абсолютная гарантия безвозвратной передачи имущества․ Несмотря на налоговые льготы и семейный характер сделки, её можно оспорить или отменить при наличии законных оснований: недееспособности дарителя, обмана, притворности сделки, недостойного поведения одаряемого․ Чтобы минимизировать риски, рекомендуется оформлять дарственную у нотариуса и тщательно документировать все обстоятельства сделки․ При возникновении спора стоит обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на жилищном и семейном праве․