Владельцы апартаментов в Москве часто сталкиваются с проблемой высоких налогов на имущество. По умолчанию апартаменты считаются нежилыми помещениями коммерческого назначения, что влечет за собой максимальную ставку налога — 2% от кадастровой стоимости. Однако законодательство предусматривает механизм снижения ставки до 0,1% (как для квартир) или 0,5% для определенных категорий объектов. Ключевым инструментом здесь является Реестр апартаментов, в отношении которых устанавливаются пониженные налоговые ставки.

Нормативная правовая база

Правовое регулирование вопроса строится на следующих актах:

• Налоговый кодекс РФ (НК РФ), ст. 401.1, 403, 406: определяют налоговые ставки для имущества организаций и физических лиц, а также порядок применения пониженных ставок.
• Закон Москвы от № 56 «О налоге на имущество в городе Москве»: устанавливает конкретные ставки для регионов и утверждает порядок ведения реестра.
• Постановление Правительства Москвы № 787-ПП от (в ред. от 2023-2024 гг.): утверждает Порядок ведения реестра апартаментов и перечень документов для включения.

Какие ставки применяются к апартаментам?

Понимание разницы в ставках, основа для экономии:

Критерии включения в Реестр (Ставка 0,1%)

Чтобы апартаменты попали в реестр по пункту 1 статьи 406 НК РФ (ставка 0,1% и налоговый вычет 20 кв.м), они должны одновременно соответствовать трем условиям:

1. Назначение: В ЕГРН (Выписке из ЕГРН) в разделе «Вид разрешенного использования» или «Вид объекта недвижимости» должно быть указано: «Жилые помещения», «Апартаменты» с указанием вида разрешенного использования «Для размещения жилых помещений» или аналогичные формулировки, подтверждающие жиловое назначение.
2. Единственное жилье: Апартаменты должны быть единственным жилым помещением в собственности данного физического лица на территории РФ (или доля в нем). Если у вас есть квартира в собственности, апартаменты в реестр по п.1 ст. 406 НК РФ включить нельзя.
3. Фактическое проживание: Собственник (или члены его семьи) должны быть зарегистрированы по месту жительства в этих апартаментах (постоянная регистрация).

Критерии включения в Реестр (Ставка 0,5%)

Если апартаменты не подходят под ставку 0,1% (например, это не единственное жилье или нет регистрации), можно попытаться включить их в реестр по пункту 2 статьи 406 НК РФ (ставка 0,5%, вычета 20 кв.м нет).

Основные основания (альтернативные):

• Апартаменты получены в рамках долевого участия в строительстве (ДДУ), договор по которому зарегистрирован до года.
• Апартаменты находятся в здании, которое по итогам экспертизы проектной документации классифицировано как многофункциональное здание или жилой дом, а апартаменты в нем выделены как отдельные нежилые помещения (сложный юридический кейс, требует судебной практики).
• Иные случаи, установленные законом субъекта (Законом Москвы № 56).

Порядок включения в Реестр: пошаговая инструкция

Процедура инициируется собственником. Налоговый орган не включает объекты в реестр автоматически (кроме случаев, когда данные уже есть в ЕГРН и ФНС имеет полную информацию, но на практике заявление нужно подавать почти всегда).

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Согласно Постановлению 787-ПП, к заявлению прилагаются:

• Заявление по установленному формату (Форма № НС-1 для физлиц или свободная форма с реквизитами).
• Копия паспорта собственника.
• Документ, подтверждающий право собственности (Выписка из ЕГРН, ДДУ, Акт приема-передачи, Решение суда).
• Для ставки 0,1%: Свидетельство о регистрации по месту жительства (Форма 9 или выписка из домовой книги / Госуслуги) — подтверждает факт проживания.
• Для ставки 0,1%: Документы, подтверждающие, что это единственное жилье (например, справка о наличии/отсутствии прав на другие объекты — можно заказать в МФЦ/Госуслугах).
• Для ставки 0,5% (ДДУ до 2017 г.): Копия зарегистрированного ДДУ с отметкой Росреестра о регистрации до .

Шаг 2. Подача заявления

Подать документы можно тремя способами:

1. Через личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ) на сайте ФНС (nalog.gov.ru): Раздел «Жизненные ситуации» -> «Налог на имущество» -> «Подача заявления на применение пониженной ставки». Самый быстрый и удобный способ.
2. Через портал Госуслуг (gosuslugi.ru): Услуга «Подача заявления на применение пониженной налоговой ставки по налогу на имущество физических лиц».
3. В инспекции ФНС по месту нахождения объекта (Межрайонная инспекция № … г. Москвы): Лично или по почте (ценным бандеролем с вложением).

Шаг 3. Рассмотрение и принятие решения

• Срок рассмотрения: до 30 календарных дней со дня поступления заявления.
• Результат: Решение о включении в реестр или об отказе направляется заявителю (в ЛК, на Госуслугах или почтой).
• В случае отказа: можно обжаловать в вышестоящую инспекцию ФНС или в суд (срок 3 месяца со дня получения отказа).

Как проверить, входит ли объект в Реестр?

Проверить статус можно несколькими способами:

• Личный кабинет ФНС (ЛК ФЛ): Раздел «Налоги» -> «Налог на имущество» -> выбираете объект. В карточке объекта будет указана «Налоговая ставка» (0,1%; 0,5% или 2%) и основание (например, «П.1 ст.406 НК РФ»).
• Сайт Департамента финансов Москвы (mosfinans.gov.ru): Раздел «Налоги и сборы» -> «Реестр апартаментов…». Есть открытый реестр в формате Excel/CSV, который обновляется ежеквартально. Можно найти по адресу или кадастровому номеру.
• Справочная служба ФНС: Телефон ###.

Важные нюансы и частые ошибки

А. Кадастровый номер и ЕГРН

Внимательно проверяйте Вид объекта недвижимости в свежей выписке из ЕГРН.

• Если там написано: «Нежилое помещение»**, ставка 2% (или 0,5% по п.2 ст.406 НК РФ, если есть основания). Ставка 0,1% получить нельзя, так как не выполнено условие п.1 ст.406 НК РФ («жилые помещения»).
• Если там написано: «Апартаменты» с видом разрешенного использования «Для размещения жилых помещений», есть шанс на 0,1%.

Б. Смена вида разрешенного использования (ВРИ)

Если в ЕГРН стоит «Нежилое помещение», но дом построен как жилой/апарт-отель, можно попытаться изменить ВРИ через Росреестр (подача заявления на уточнение вида объекта). Это сложная процедура, часто требующая суда, но без нее ставка 0,1% недоступна.

В. «Единственное жилье» и доля

Если вы владеете долей в квартире (например, 1/3) и апартаментами — апартаменты не являются единственным жильем. Ставка 0,1% по п.1 ст.406 НК РФ не применяется. Рассматривайте вариант 0,5% (если ДДУ до 2017 г.) или 2%.

Г. Срок действия включения в реестр

Объект включается в реестр с 1 января налогового периода, в котором подано заявление (если основания существовали на 1 января). Если основания возникли позже (например, зарегистрировались в апартаментах в июне) — ставка 0,1% применяется с следующего налогового периода (с 1 января следующего года).

Исключение: Если основание — ДДУ до 2017 г. (п.2 ст.406 НК РФ), ставка 0,5% применяется с момента возникновения права собственности (госрегистрации перехода права), но не ранее 2015 года.

Д. Налоговый вычет 20 кв.м

Только при ставке 0,1% (п.1 ст.406 НК РФ) применяется налоговый вычет, кадастровая стоимость уменьшается на 20 кв.м площади.
При ставке 0,5% (п.2 ст.406 НК РФ) вычета НЕТ. Налог считается от полной кадастровой стоимости.

Пример расчета экономии (упрощенно)

Дано: Апартаменты 40 кв.м, Кадастровая стоимость (КС) = 10 000 000 руб. (250 000 руб./кв.м).

• Ставка 2% (без реестра): 10 000 000 × 2% = 200 000 руб./год.
• Ставка 0,5% (Реестр п.2 ст.406): 10 000 000 × 0,5% = 50 000 руб./год. (Экономия 150 000 руб.)
• Ставка 0,1% (Реестр п.1 ст.406):
  1. Вычет: 20 кв.м × 250 000 = 5 000 000 руб.
  2. Налоговая база: 10 000 000 ⎯ 5 000 000 = 5 000 000 руб.
  3. Налог: 5 000 000 × 0,1% = 5 000 руб./год.

  (Экономия 195 000 руб. в год по сравнению с базовой ставкой).

Актуальные изменения 2024–2025 годов

• Кадастровая переоценка 2024 г.: В Москве прошла переоценка кадастровой стоимости (в среднем рост 20-40%). Налоги за 2024 год (оплачиваемые до 1 декабря 2025 г.) считаются от новых цен. Включение в реестр становится еще более критичным для бюджета.
• Цифровизация: ФНС активно внедряет автоматическое определение ставок на основе данных ЕГРН и регистрации. Однако на практике «автоматика» часто ошибается или не срабатывает из-за расхождений в данных. Рекомендуется подавать заявление самостоятельно через ЛК ФНС.
• Судебная практика: Суды все чаще встают на сторону налогоплательщиков, если апартаменты де-факто используются для жилья, но де-юре в ЕГРН стоят «Нежилые помещения», требуя от ФНС применять ставку 0,1% или 0,5% по аналогии (хотя законодательно ВРИ в ЕГРН остает ключевым).

Чек-лист: что сделать прямо сейчас

1. Закажите свежую выписку из ЕГРН на апартаменты (на Госуслугах или Росреестре). Проверьте строку «Вид объекта недвижимости» и «Вид разрешенного использования».
2. Проверьте свою регистрацию (постоянная в этих апартаментах?).
3. Проверьте наличие другого жилья в собственности (квартиры, дома, доли) на территории РФ.
4. Найдите ДДУ (если покупали у застройщика), проверьте дату госрегистрации договора.
5. Зайдите в Личный кабинет ФНС -> раздел «Налог на имущество». Посмотрите, какая ставка стоит сейчас у объекта.
6. Если ставка 2% и есть основания для 0,1% или 0,5% — подайте заявление через ЛК ФНС (приложите сканы выписки ЕГРН, паспорта, регистрации, ДДУ).
7. Сохраните квитанцию о подаче и следите за статусом в ЛК в течение 30 дней.

Включение апартаментов в Реестр Москвы с пониженной ставкой — это законное право собственника, позволяющее сократить налоговую нагрузку в 10–40 раз. Главные условия успеха: правильный «Вид объекта» в ЕГРН (Жилые/Апартаменты для жилья), постоянная регистрация и статус единственного жилья (для ставки 0,1%) или наличие ДДУ до 2017 года (для ставки 0,5%).

Не игнорируйте эту процедуру. Даже если вы планируете продать апартаменты через год-два, переплата налога за текущий период составит сотни тысяч рублей, которые не вернуть. Подача заявления через Личный кабинет ФНС занимает 10–15 минут и не требует визитов в инспекции.

Данная статья носит информационный характер. Для решения сложных спорных вопросов (расхождение данных ЕГРН, отказы ФНС, судебные иски) рекомендуется консультация с налоговым юристом.