Оформление дарственного договора (дарственной) — один из популярных способов передачи недвижимости близким людям. Однако перед подписанием соглашения важно понимать налоговые последствия для обеих сторон сделки. В этой статье подробно разберем, кто и в каких случаях платит НДФЛ, какие существуют льготы для родственников и как правильно рассчитать налоговую базу в 2026 году.

Общие правила: кто является налогоплательщиком?

Согласно статье 214.7 Налогового кодекса РФ (НК РФ), налоговым агентом при передаче имущества по дарственному договору выступает даритель (тот, кто дарит), а налогоплательщиком — даритель (получатель подарка), если он является налоговым резидентом РФ. Ставка НДФЛ для резидентов составляет 13% (до 5 млн руб. дохода в год) или 15% (часть дохода свыше 5 млн руб.). Для нерезидентов ставка фиксирована, 30%.

Важно: Сама передача квартиры по дарственной не облагается налогом у дарителя (он не получает доход). Налог возникает только у получателя (дарителя) как доход в виде имущества.

Главное исключение: близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ)

Наиболее значительная льгота — полное освобождение от НДФЛ для получателей, являющихся близкими родственниками дарителя. В этот круг входят:

• Родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители);
• Супруги;
• Полнородные и неполнородные братья и сестры;
• Дедушки и бабушки;
• Внуки.

Если даритель и даритель состоят в указанных родственных отношениях, НДФЛ не удерживается и не платится, независимо от стоимости квартиры. Для подтверждения права на льготу в налоговую инспекцию при подаче декларации 3-НДФЛ (или при регистрации права в Росреестре, если налоговый агент — нотариус/МФЦ) необходимо предоставить документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении, браке, изменении фамилии).

Нюанс 2026 года: супруги и совместная собственность

Если квартира находится в совместной собственности супругов и один из них дарит свою долю другому — это также освобождается от налога. Однако если супруги разведены на момент дарения — льгота не применяется (супружеские отношения прекращены).

Налог для иных лиц (не близкие родственники)

Если даритель — дальний родственник (дядя, тетя, племянник, кузен) или вообще постороннее лицо, даритель обязан заплатить НДФЛ.

Как рассчитывается налоговая база?

Налоговая база определяется как стоимость полученного имущества (п. 1 ст. 214.7 НК РФ). Стоимость устанавливается исходя из:

1. Рыночной стоимости на дату передачи (по результатам оценки независимым оценочником);
2. Кадастровой стоимости на дату передачи (если оценки нет).

Практика 2026 года: Налоговые органы и суды все чаще требуют отчет об оценке рыночной стоимости, так как кадастровая стоимость может существенно завышать или занижать реальную цену. Рекомендуется заранее заказать отчет у лицензированного оценочника, это зафиксирует базу для расчета налога и защитит от допросов ФНС.

Пример расчета (для нерезидента или не родственника):

• Рыночная стоимость квартиры: 6 000 000 руб.
• Ставка 13% (резидент): 780 000 руб.
• Ставка 30% (нерезидент): 1 800 000 руб.

Имущественный вычет при получении дарственной (п. 2 ст. 214.7 НК РФ)

Даже если даритель не является близким родственником, он может уменьшить налоговую базу на имущественный вычет в размере 250 000 рублей.

Этот вычет предоставляется один раз в жизни (в рамках общего лимита на приобретение жилья в 2 млн руб., но для дарственных/наследия выделен отдельный подлимит 250 тыс. руб.).

Пример с вычетом:

• Стоимость квартиры: 4 000 000 руб.
• Вычет: 250 000 руб.
• Налоговая база: 3 750 000 руб.
• НДФЛ (13%): 487 500 руб.

Условие: Вычет можно применить, только если даритель ранее не использовал этот подлимит (например, при получении другой квартиры в дар или по наследству).

Последующая продажа подаренной квартиры: минимальный срок владения

Это критически важный момент для планирования. Если даритель решит продать полученную квартиру, он столкнеться с правилами налогообложения доходов от продажи (ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный срок владения для освобождения от налога при продаже:

• 3 года — если квартира получена в дар от близкого родственника (тот же круг лиц, что и для НДФЛ при получении), а также по наследству, по договору ренты, приватизирована.
• 5 лет — во всех остальных случаях (дар от дальних родственников, посторонних лиц, покупка, обмен и т.д.).

Если продать раньше срока:

Даритель-продавец платит НДФЛ с разницы между доходом от продажи и расходами (или вычетом 1 млн руб.). При этом расходами на приобретение для дарителя признается сумма НДФЛ, которую он заплатил при получении дарственной (если платил) + расходы на оформление (нотариус, госпошлина, оценка). Если НДФЛ при получении не платился (льгота родственника), расходов на приобретение нет, и применяется только вычет 1 млн руб.

Процедура оплаты налога и сроки (актуально для 2026 года)

1. Регистрация права: Сделка считаеться совершенной с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре (через МФЦ или нотариуса).
2. Налоговый агент: С 2024 года налоговым агентом (который удерживает и перечисляет налог) при регистрации через нотариуса или МФЦ выступает именно нотариус/МФЦ. Они рассчитывают налог, удерживают его у дарителя (если даритель принес деньги) и перечисляют в бюджет.
3. Самостоятельная оплата: Если налоговый агент не удержал налог (например, сделка регистрировалась без нотариуса до вступления поправок в силу, или даритель не предоставил деньги), даритель обязан сам подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить налог до 15 июля.
4. Уведомление ФНС: Даритель должен получить от нотариуса/МФЦ уведомление об удержанном налоге (справку-расчет) для своих записей.

Дополнительные расходы при оформлении дарственной (не налоги)

Помимо возможного НДФЛ, стороны несут расходы на оформление:

• Госпошлина за регистрацию права: 2 000 руб. (для физических лиц, платит даритель, если иное не оговорено).
• Нотариальный тариф: Заверительство договора дарения (обязательно, если долевое участие или по желанию сторон). Тариф зависит от стоимости квартиры (базовый тариф + процент от стоимости, но не более установленного максимума). В 2026 году тарифы индексированы.
• Техническая инвентаризация / выписка из ЕГРН: Небольшие суммы.
• Оценка рыночной стоимости: 3 000 – 10 000 руб. (нужна для расчета нотариального тарифа и фиксации налоговой базы).

Частые ошибки и риски в 2026 году

Пошаговый алгоритм действий

1. Определите статус сторон: Являются ли даритель и даритель близкими родственниками? Является ли даритель налоговым резидентом РФ?
2. Закажите оценку: Пригласите независимого оценочника для определения рыночной стоимости (актуальна на 6 месяцев).
3. Подготовьте документы: Паспорта, выписка из ЕГРН, свидетельства о родстве (для льготы), справка о составе семьи (если нужно), согласие супруга дарителя (если квартира общая), разрешение опеки (если даритель/даритель несовершеннолетние).
4. Заключите договор у нотариуса: Нотариус проверит документы, заверит договор, рассчитает госпошлину, нотариальный тариф и НДФЛ (если даритель не родственник).
5. Оплатите налог (если нужен): Переведите сумму НДФЛ на счет нотариуса до подачи документов в Росреестр.
6. Получите выписку из ЕГРН: С записью о праве дарителя.
7. Сохраните чеки: На оплату оценки, нотариуса, госпошлины, НДФЛ — они понадобятся для уменьшения налога при будущей продаже.

Краткий ответ на главный вопрос:

• Близкие родственники (родители, дети, супруги, братья/сестры, деды/бабушки, внуки) — НДФЛ НЕ ПЛАТЯТ при получении квартиры в дар.
• Остальные лица — ПЛАТЯТ НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов) с рыночной стоимости квартиры за вычетом вычета 250 000 руб.

Грамотное оформление дарственной с привлечением нотариуса и оценочника в 2026 году позволяет минимизировать риски пересчета налога ФНС и корректно спланировать будущую продажу недвижимости; Всегда сохраняйте документы, подтверждающие ваши расходы и уплаченные налоги — это ваша главная защита при последующей реализации объекта.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или нотариусу.