Вопросы взаимодействия налога на имущество с валютными операциями вызывают много вопросов у налогоплательщиков. В данной статье подробно разбираем, как валютный курс влияет на налоговую базу, можно ли платить налог в валюте, а также какие изменения вступили в силу с 2026 года.

Общие принципы: валюта налогообложения и оплаты

Согласно статье 45 Налогового кодекса РФ, налоги и сборы по всей территории Российской Федерации устанавливаются и взимаются в рублях Российской Федерации.

• Запрет на оплату в валюте: Физические лица и организации не могут оплатить налог на имущество в иностранной валюте (долларах, евро, юанях и др.). Все платежи производятся исключительно в рублях через Единый налоговый счет (ЕНС) или по реквизитам бюджета.
• Курс пересчета: Если доходы или расходы налогоплательщика были в валюте (например, арендная плата за объект недвижимости в валюте), для налоговых целей они пересчитываются в рубли по курсу ЦБ РФ на дату получения дохода (п. 1 ст. 317 НК РФ для налога на прибыль, п. 2 ст. 212 НК РФ для НДФЛ).

Объект налогообложения: недвижимость vs валюта

Важно четко разграничивать объект налогообложения:

1. Налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ): Объектом — недвижимое имущество, учтенное как основные средства (здания, сооружения, передаточные устройства). Денежные средства (в т.ч. в валюте), ценные бумаги, транспортные средства, не облагаются данным налогом (п. 1 ст. 374 НК РФ).
2. Налог на имущество физических лиц (гл. 32 НК РФ): Объектом, жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства и иные строения/сооружения. Иностранная валюта на счетах или в кассе не является объектом налогообложения (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Влияние курса валют на кадастровую стоимость и налоговую базу

Хотя налог платится в рублях, валютный курс может косвенно влиять на сумму налога через механизм определения кадастровой стоимости:

• Кадастровая оценка: Она проводится в рублях. Однако рыночная стоимость недвижимости (основа для кадастровой) часто коррелирует с валютными курсами, особенно в премиальном сегменте и коммерческой недвижимости.
• Переоценка основных средств (организации): Если организация проводит переоценку основных средств (в т.ч. под воздействием курсов валют), это меняет их балансовую (реальную) стоимость. Для налога на имущество, исчисляемого по балансовой стоимости (переходный период до 2025–2026 гг. для отдельных объектов), это приведет к изменению налоговой базы.
• Иностранная недвижимость физлиц: Налоговая база определяется по кадастровой стоимости, установленной в стране расположения. При отсутствии кадастра — по стоимости, определенной в соответствии с законом этой страны. При подаче декларации в РФ стоимость конвертируется в рубли по курсу ЦБ РФ на последнее число налогового периода (31 декабря).

Ключевые изменения с 2026 года (ФЗ-302, ФЗ-401 и др.)

С 1 января 2026 года вступают в силу значительные поправки, затрагивающие налог на имущество организаций (Федеральный закон от № 302-ФЗ и связанные нормативные акты):

Полный переход на кадастровую стоимость для организаций

С 2026 года налоговая база для всех объектов недвижимости организаций (кроме исключений ст. 378.2 НК РФ) определяется исключительно по кадастровой стоимости. Переходный период применения балансовой стоимости завершен.

• Это исключает влияние внутренней учетной политики (переоценки по МСФО/РСБУ, зависящей от курсов валют) на сумму налога.
• Налоговая база становится более предсказуемой и единообразной.

Уточнение круга плательщиков: «Экономический хозяин»

В соответствии с судебной практикой и изменениями в ст. 373 НК РФ, плательщиком признается лицо, которое фактически извлекает экономическую выгоду от использования имущества (владеет, пользуется, распоряжается), даже если право собственности не оформлено (договор аренды не зарегистрирован, имущество получено бездокументально).

• Это актуально для имущества, полученного в рамках валютных сделок (например, зачет требований по валютным кредитам за недвижимость), если регистрация права откладывается.

Изменения в ставках и коэффициенте дефлятора

• Максимальные ставки налога для организаций остаются: 2,2% — для объектов по кадастровой стоимости, 1,5% — для иных (ст. 380 НК РФ). Регионы могут устанавливать ниже.
• Коэффициент дефлятора (Кд) для 2026 года будет утвержден Минэкономразвития РФ (обычно в ноябре-декабре 2025 г.). Он индексирует налоговые вычеты (для физлиц) и может влиять на расчет авансовых платежей организаций, если регион применил индексацию кадастровой стоимости.

Льготы и исключения

С 2026 года расширяется перечень имущества, освобожденного от налога (ст. 381 НК РФ), в т.ч. объекты, используемые в деятельности по производству высокотехнологичной медицинской продукции, а также имущество участников СВО (в рамках установленных норм).

Особенности для нерезидентов и иностраной недвижимости

Организации-нерезиденты (ст. 373.1 НК РФ)

Плательщиками выступают нерезиденты, имеющие в РФ постоянное представительство (по имуществу ПП) или владеющие недвижимостью в РФ (включая имущество на праве оперативного управления/хозяйственного ведения).

• Налоговая база — кадастровая стоимость (в рублях).
• Декларация сдается по месту нахождения имущества.
• Оплата — только в рублях.

Физические лица — владельцы недвижимости за рубежом

С 2021 года физлица-резиденты РФ платят налог на имущество за зарубежную недвижимость.

• Налоговая база: Кадастровая (инвентарная/рыночная) стоимость по месту нахождения объекта.
• Пересчет в рубли: По курсу ЦБ РФ на 31 декабря налогового периода (п. 3 ст. 403 НК РФ).
• Сроки: Декларация — до 1 февраля года, следующего за истекшим (начиная с 2024 года — уведомление не требуется, сдается декларация 3-НДФЛ с приложением «Сведения о налоге на имущество за рубежом»). Налог — до 1 декабря.
• Вычет за уплаченный за рубежом налог: Предоставляется в порядке ст. 408 НК РФ (не более суммы налога, исчисленного в РФ). Курс для пересчета зарубежного налога — дата его уплаты.

Практический алгоритм действий налогоплательщика

1. Определите объект: Является ли он недвижимостью (ОКОФ/Классификатор фиксированных активов)? Валюта и движимое имущество — не облагаются.
2. Установите налоговую базу:
   • Организации (РФ): Кадастровая стоимость на 1-е число налогового периода (или даты внесения в ЕГРН).
   • Физлица (РФ): Кадастровая стоимость (уведомление придет от ФНС).
   • Иностраняя недвижимость (физлица): Стоимость по месту нахождения -> пересчет в рубли по курсу ЦБ на 31.12.
3. Примените ставку и вычеты: Учтите региональные законы (льготы, сниженные ставки, вычеты 10/20/50 кв.м для физлиц).
4. Оплатите в рублях: Через ЕНС (орг., ИП) или по реквизитам ФК/ТК (физлица) до установленных сроков; Валютой платить нельзя.

Частые ошибки и риски

Резюме

Налог на имущество — это налог на недвижимость, а не на валюту. Ключевые тезисы:

• Оплата только в рублях. Любые валютные средства подлежат обязательной конвертации перед перечислением в бюджет.
• База — кадастровая стоимость (в рублях). С 2026 года для организаций это единственный метод (кроме редких исключений). Внутренняя переоценка по валютным курсам на налог не влияет.
• Иностранная недвижимость физлиц конвертируется в рубли по курсу ЦБ на конец года (31.12).
• Плательщик, тот, кто извлекает выгоду. Фактическое владение/пользование важнее оформления права (актуально для валютных зачетов и сложных сделок).

Рекомендуется своевременно отслеживать региональные законы (ставки, льготы, коэффициенты дефлятора) и актуализировать учетную политику организации с учетом полного перехода на кадастровую оценку с 2026 года.

Статья подготовлена на основании НК РФ, Федерального закона от № 302-ФЗ, писем ФНС России и судебной практики на 2026 год. Данная информация носит справочный характер. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту.