Владение жилыми помещениями (квартирами) на балансе организации влечет за собой обязательства по уплате налога на имущество организаций. В отличие от физических лиц, для юрлиц налогообложение строится на иных принципах: определяются ставки, база и порядок расчета, установленные главой 30 Налогового кодекса РФ (НК РФ). В статье подробно разбираем, как рассчитывается налог, какие ставки применяются к квартирам, какие льготы существуют и как правильно отражать это в отчетности на 2025–2026 годы.

Правовая основа и налогоплательщики

Налогоплательщиками по налогу на имущество организаций выступают российские организации и иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства или владеющие имуществом, относящимся к постоянному представительству (ст. 373 НК РФ).

Объектом налогообложения для российских организаций является имущество, учтенное в качестве основных средств (ОС) или незанимаемое имущество, за исключением перечня, указанного в ст. 374 НК РФ (земля, водные объекты, леса и др.).

Важно: Квартира, закрепленная за организацией на праве собственности и принятая к учету в составе основных средств (или как материальные ценности, если не соответствует критериям ОС), является объектом налогообложения.

Определение налоговой базы: Кадастровая стоимость vs Среднегодовая стоимость

Это ключевой момент, отличающий налогообложение квартир у юрлиц от налога у физлиц. Налоговая база определяется двумя способами в зависимости от категории имущества (ст. 375 НК РФ):

Имущество, облагаемое налогом по кадастровой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ)

К данной категории относятся объекты недвижимости, включенные в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и относящиеся к:

• Торговым, деловым и офисным центрам (код по ОКОФ 2014: 330.28.40.110, 330.28.40.120 и др.);
• Торговым помещениям (магазинам, павильонам, ларькам);
• Объектам общественного питания, потребительских услуг, гостиничным номерам;
• Объектам недвижимости, используемым для ведения азартных игр;
• Жилым помещениям (квартирам, комнатам), используемым в предпринимательских целях (сдаваемым в аренду/найм).

Формула расчета налоговой базы (п. 3 ст. 375 НК РФ):

Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода × Доля владения (в месяцах) / 12

Если кадастровая стоимость на 1 января текущего года не определена, берется стоимость на дату принятия к учету, скорректированная на дефлятор (п. 4 ст. 375 НК РФ).

Имущество, облагаемое налогом по среднегодовой стоимости (п. 2 ст. 375 НК РФ)

Квартиры, не сдаваемые в аренду и не используемые для получения дохода (например, используемые под нужды организации: хостел для сотрудников, служебное жилье, просто простаивающие), облагаются по среднегодовой стоимости.

Среднегодовая стоимость определяется как сумма остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и на 31 декабря налогового периода, деленная на 13 (п. 6 ст. 375 НК РФ).

Остаточная стоимость = Первоначальная стоимость – Накопленная амортизация.

Налоговые ставки на 2025–2026 годы

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ в пределах, установленных НК РФ (ст. 380 НК РФ).

Пример для Москвы (Закон г. Москвы от № 33):

• Ставка по кадастровой стоимости (квартиры в аренду): 2%.
• Ставка по среднегодовой стоимости (остальные квартиры): 2,2%.

Особенности расчета для 2025 года (декларация сдается в 2026 г.)

Авансовые платежи

Организации обязаны вносить авансовые платежи по результатам 1-го квартала, полугодия и 9 месяцев (п. 1 ст. 381 НК РФ). Порядок расчета авансовых платежей зависит от способа определения базы:

• По кадастровой стоимости: Аванс = Кадастровая стоимость на 1 января налогового периода × Ставка × 1/4 (для 1 кв.), 1/2 (за полугодие), 3/4 (за 9 мес.).
• По среднегодовой стоимости: Аванс рассчитывается на основании средней стоимости имущества за соответствующий отчетный период (1 кв., полугодие, 9 мес.) по ставке налога.

Коэффициент дефлятора (для кадастровой базы)

Если на 1 января налогового периода кадастровая стоимость не определена, база определяется путем умножения кадастровой стоимости на дату принятия к учету на дефлятор, устанавливаемый Минэкономразвития РФ на конец года, предшествующего налоговому периоду.

• Для налогового периода 2025 года применяется дефлятор, утвержденный приказом Минэкономразвития по итогам 2024 года (обычно публикуется в феврале-марте следующего года).
• Для 2026 года — дефлятор по итогам 2025 года.

Изменение кадастровой стоимости в течение года

Если кадастровая стоимость изменилась в течение года (переоценка, исправление ошибки), налоговая база пересчитывается с начала квартала, в котором произошли изменения (п. 3.1 ст. 375 НК РФ). Авансовые платежи за прошедшие кварталы пересчитывать не нужно, корректировка вносится в расчете за текущий квартал и в годовой расчете.

Льготы и освобождения от налога

Ст. 381 НК РФ предоставляет региональным законодательным органам право устанавливать льготы по налогу на имущество организаций. Федерального полного освобождения для квартир юрлиц не существует, но распространены региональные меры поддержки:

1. Снижение налоговой базы на стоимость имущества, используемого для целей охраны окружающей среды, здравоохранения, образования, науки, культуры (если квартира используется под детский сад, поликлинику и т.д. — требуется подтверждение назначения).
2. Инвестиционные налоговые льготы (ст. 381.1 НК РФ): снижение ставки до 0% или уменьшение базы на сумму инвестиций в создание/модернизацию основных средств (в т.ч. реконструкция квартир под производственные нужды), по решению региона.
3. Льготы для МСП и НКО: Некоторые регионы устанавливают ставку 0% или снижение базы для малых предприятий и некоммерческих организаций на имущество, используемое в статцелях.
4. Имущество, переданное в аренду МСП/СОНО: Некоторые регионы (например, Москва до недавнего времени) давали льготы собственникам, сдающим помещения малым бизнесу. Актуальность нужно проверять в региональном законе на текущий год.

Важно: Льготы по кадастровой стоимости применяются путем уменьшения налоговой базы на кадастровую стоимость льготного имущества. Льготы по среднегодовой стоимости — путем исключения стоимости имущества из расчета среднегодовой стоимости.

Квартиры на балансе: Основные средства vs Материальные ценности

От учета зависит расчет среднегодовой стоимости (если квартира не в «кадастровом» списке):

• Основные средства (ОС): Квартира признана ОС (срок полезного использования > 12 мес., стоимость > 40 000 руб., пригодна для использования). Начисляется амортизация. Налоговая база (по среднегодовой) = Средняя остаточная стоимость (Первоначальная ౼ Накопленная амортизация).
• Материальные ценности (МЦ): Квартира не соответствует критериям ОС (например, стоимость ниже 40 тыс. руб., редко для квартир, или срок владения < 12 мес.). Амортизация не начисляется. Налоговая база (по среднегодовой) = Средняя первоначальная стоимость (так как амортизации нет).

НДС и налог на имущество: важный нюанс

Налог на имущество организаций не включается в цену товаров/работ/услуг и не относится на себестоимость производства (п. 1 ст. 252, п. 1 ст. 270 НК РФ). Он учитывается в составе прочих расходов (Дебет 26/44/91 — Кредит 68).

Однако, если квартира сдается в аренду — доход от аренды облагается НДС (20%), а налог на имущество по этой квартире (рассчитанный по кадастровой стоимости) является расходом по налогу на прибыль.

Отчетность: Декларация по налогу на имущество организаций

• Форма: Утверждена Приказом ФНС от № ЕД-7-3/1106@ (с исправлениями).
• Срок сдачи: Не позднее 30 марта года, следующего за отчетным (для 2025 года — до 30 марта 2026 года).
• Структура: Титульный лист, Раздел 1 (Расчет налога по среднегодовой стоимости), Раздел 2 (Расчет налога по кадастровой стоимости), Раздел 3 (Авансовые платежи).

В декларации разделяются потоки: квартиры, сдаваемые в аренду (Раздел 2), и квартиры для своих нужд/простаивающие (Раздел 1).

Типичные ошибки и риски проверок

1. Неверная классификация квартиры: Квартира сдается в аренду, но организация считает налог по среднегодовой стоимости (Раздел 1), а не по кадастровой (Раздел 2). Риск: доначисление налога, пени, штраф ст; 120 НК РФ (20% / 40%).
2. Игнорирование дефлятора: При отсутствии КС на 01.01 текущего года база берется без умножения на дефлятор.
3. Ошибки в доле владения: Если квартира в долевой собственности нескольких юрлиц, каждый платит пропорционально доле. В декларации нужно верно заполнить «Долю владения».
4. Неучет изменений КС в году: Если КС изменилась (например, по результатам судебного оспаривания), не пересчитана база с начала квартала изменения.
5. Отсутствие инвентаризации: Наличие «призрачных» квартир на балансе, которых нет в натуре, или наоборот, квартир, не принятых к учету.

Продажа квартиры юрлицом: Налог на имущество vs Налог на прибыль

Часто путают налог на имущество и налог на прибыль при реализации квартиры.

• Налог на имущество: Уплачивается за период владения до момента списания с баланса. В месяце продажи налог не удерживается/не начисляется отдельно, квартира просто исключается из базы среднегодовой стоимости (или кадастровой) с следующего месяца.
• Налог на прибыль (20%): Доход от продажи включается в доходы по налогу на прибыль. Расход, остаточная стоимость квартиры на момент продажи (если была ОС) или первоначальная стоимость (если МЦ). Разница = налогооблагаемая база по налогу на прибыль.
• НДС (20%): Продажа жилого помещения организацией, как правило, облагается НДС (кроме продажи жилья, построенного/приобретенного для предоставления в наем граждане — ст. 149 НК РФ, но это сложное исключение).

Практический чек-лист для бухгалтера на 2025–2026 гг.

1. Инвентаризация базы: Составить реестр всех квартир на балансе на и .
2. Классификация: Разделить на «Сдаются в аренду/бизнес» (Кадастровая база) и «Свои нужды/Простой» (Среднегодовая база).
3. Получение КС: Запросить выписки из ЕГРН на и для квартир из первой группы. Проверить актуальность КС на сайте Росреестра.
4. Проверка регионального закона: Уточнить ставки и льготы в законе субъекта РФ на 2025 и 2026 годы (законы могут меняться ежегодно).
5. Расчет авансов: Своевременно вносить авансовые платежи (к 28 числа месяца, следующего за отчетным кварталом).
6. Амортизация: Для квартир на среднегодовой базе — обеспечить корректное начисление амортизации ежемесячно для снижения базы.
7. Заполнение декларации: Заполнить Разделы 1 и 2 отдельно. Проверить контрольные соотношения.
8. Сдача декларации: До (за 2025 год) электронно через ЭДО/ТКС.

Налог на имущество квартир в собственности юрлиц требует четкого разделения объектов по способу определения налоговой базы (кадастровая vs среднегодовая). Ключевым триггером для перевода на кадастровую базу является фактическое сдача квартиры в аренду (найм) или использование в предпринимательских целях. Ошибка в классификации ведет к значительным доначислениям, так как ставка 2% от кадастровой стоимости (часто близкой к рыночной) значительно выше 2,2% от амортизированной остаточной стоимости.

На 2025–2026 годы особое внимание уделите: актуальности кадастровых стоимостей на 1 января, применению дефлятора при ее отсутствии, отслеживанию изменений регионального законодательства о ставках и льготах, а также корректному отражению авансовых платежей и итоговой декларации.