Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц в Российской Федерации исчисляется на основе двух различных методов определения налоговой базы: кадастровая стоимость и инвентаризационная (балансовая) стоимость. В городе федерального значения Москве применяются особые правила, установленные Налоговым кодексом РФ (НК РФ) и Законом города Москвы от № 33 «О налоге на имущество в городе Москве».

Ниже представлен подробный разбор категорий объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется именно как кадастровая стоимость.

Нормативная правовая основа

Статья 375 НК РФ — определяет перечень объектов налогообложения по кадастровой стоимости для налога на имущество организаций.
Статья 403 НК РФ — определяет аналогичный перечень для налога на имущество физических лиц.
Закон Москвы № 33, устанавливает налоговые ставки, коэффициенты дефляции (для организаций) и льготы, специфичные для столицы.

Объекты налогообложения организаций (ст. 375 НК РФ)

Для налогоплательщиков — организаций налоговая база определяется по кадастровой стоимости в отношении следующих групп объектов, если они учтены на балансе как основные средства или несостоявшиеся капитальные вложения:

Торговые и офисные центры (п. 1 ст. 375 НК РФ)

Торговые центры (ТЦ), торговые дома, универмаги, магазины — отдельно стоящие здания или части зданий, функционально предназначенные для розничной торговли.
Офисные центры, бизнес-центры — здания или их части, предназначенные для размещения офисных помещений.
Объекты общественного питания — рестораны, кафе, столовые (если это отдельно стоящие здания или выделенные части в ТЦ/БЦ).
Гостиницы, мотели, хостелы — здания средств размещения.

Важно: К данной категории относятся также земельные участки, на которых расположены указанные объекты, а также земельные участки, необходимые для их обслуживания (парковки, подъездные пути, инженерные сети), если они в собственности или аренде налогоплательщика.

Административно-деловой центр «Москва-Сити» (п. 2 ст. 375 НК РФ)

Все недвижимые вещи (здания, сооружения, помещения, машино-места), расположенные на территории АДЦ «Москва-Сити» (планировочный элемент № 13 загородного шоссе, КРТ «Москва-Сити»), облагаются исключительно по кадастровой стоимости, независимо от их функционального назначения.

Объекты, включенные в перечень Минэкономразвития РФ (п. 3 ст. 375 НК РФ)

Ежегодно Министерством экономического развития РФ утверждается перечень видов недвижимости, по которым налоговая база определяется по кадастровой стоимости (Приказ Минэкономразвития). В этот перечень обычно входят:

Торгово-развлекательные центры (ТРЦ), торгово-офисные центры (ТОЦ).
Складские комплексы, логистические парки, терминалы (в т.ч. холодильные склады).
Производственные объекты определенных типов (например, объекты пищевой, легкой промышленности, станкостроения и др., если они соответствуют критериям приказа).
Объекты инфраструктуры (паркинги, автостанции, заправочные станции, мойки, сервисы).
Образовательные, медицинские, спортивные объекты (частные школы, клиники, фитнес-центры, стадионы), если они не относятся к исключениям.

Иностранные организации (п. 4 ст. 375 НК РФ)

Иностранные организации, действующие в Москве через постоянные представительства, облагаются по кадастровой стоимости в отношении всех недвижимых вещей, закрепленных за постоянным представительством, а также недвижимых вещей, не закрепленных за ПП, но используемых для получения дохода от источников в РФ.

Объекты, не учтенные на балансе (п. 5 ст. 375 НК РФ)

Недвижимые вещи, которые не учтены на балансе организации как основные средства или НВП, но в отношении которых определена кадастровая стоимость (например, консервированные объекты, объекты в стадии незавершенного строительства без счета 08), также облагаются по кадастровой стоимости.

Объекты налогообложения физических лиц (ст. 403 НК РФ)

Для физических лиц перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, шире и включает практически всю жилой и нежилой фонд, за исключением отдельных категорий.

Жилой фонд

Квартиры, комнаты (в т.ч. в общежитиях, домах старостроя, новостройках).
Жилые дома, дачи, садовые дома (отдельно стоящие жилые здания).
Части жилых домов (если они являются отдельными недвижимыми вещами).
Единые недвижимые комплексы, включающие жилые дома и прилегающие земельные участки.

Нежилой фонд

Гаражи, машино-места (в т.ч. в многоуровневых паркингах).
Кладовые, погреба, антресоли (если они оформлены как отдельные недвижимые вещи).
Помещения нежилого назначения (офисы, магазины, склады, производственные помещения), находящиеся в частной собственности физлица.
Объекты незавершенного строительства (дольческие соглашения, участвующие в долевом строительстве — после перехода права собственности).

Единые недвижимые комплексы (ЕНК)

Если ЕНК включает в себя объекты, облагаемые по кадастровой стоимости, налог исчисляется по кадастровой стоимости всего комплекса.

Объекты, облагаемые по ИНВЕНТАРИЗАЦИОННОЙ стоимости (Исключения)

Для полноты картины важно знать, что НЕ облагаются по кадастровой стоимостью (для них база — инвентаризационная/балансовая стоимость):

Для организаций (п. 2 ст. 375 НК РФ):

Объекты энергетики (электростанции, сети, трубопроводы нефте/газопроводов).
Объекты ЖКХ (водоканал, теплосети, ливневка).
Объекты транспорта (железнодорожные пути, станции, метро, аэропорты, порты, мосты, тунели).
Объекты связи (вышки, линии связи).
Объекты оборонного назначения, атомной отрасли, космической деятельности.
Земельные участки (кроме тех, что относятся к ТЦ/БЦ/АДЦ «Москва-Сити» или входят в перечень Минэкономразвития).
Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры).
Объекты, используемые в деятельности по изготовлению лекарственных препаратов (по спец. перечню).
Объекты, используемые для высокотехнологичной медицинской помощи.
Объекты, используемые в образовательной деятельности (гос. и мун. учреждения, частные школы с гос. аккредитацией — по спец. условиям).
Объекты, используемые в научной деятельности.
Объекты, используемые для производства мебели, медицинской техники и др. (по перечню Правительства РФ № 540).

Для физических лиц (п. 2 ст. 403 НК РФ):

Гаражи и машино-места, Важно: с 2020 года гаражи и машино-места физических лиц переведены на налог по кадастровой стоимости (если она определена). Если кадастровой стоимости нет — по инвентаризационной. Примечание: для гаражей часто применяется упрощенный расчет (фиксированные ставки), но юридически база — кадастровая.
Объекты культурного наследия (памятники).
Объекты, в отношении которых кадастровая стоимость не определена (например, старые постройки без кадастрового учета).

Особенности применения в Москве

Налоговые ставки (Закон Москвы № 33)

Ставки налога на имущество организаций по кадастровой стоимости в Москве устанавливаются в зависимости от вида объекта:

2,2% — для объектов, в перечень которых входят ТЦ, БЦ, гостиницы, объекты АДЦ «Москва-Сити», объекты перечня Минэкономразвития (склады, логистика, производство и др.).
0,3% – 1,5%, для иных объектов (например, социальная инфраструктура, объекты науки, образования, здравоохранения, если они не освобождены), ставки устанавливаются законом Москвы дифференцированно.

Для физических лиц ставки прогрессивные в зависимости от кадастровой стоимости объекта (от 0,1% до 2% для самых дорогих объектов свыше 300 млн руб.).

Коэффициенты дефляции (для организаций)

Поскольку кадастровая стоимость пересчитывается раз в 2–4 года (в Москве — обычно раз в 2 года), для сглаживания скачков налоговой базы НК РФ (ст. 376) и Закон Москвы вводят коэффициенты дефляции (Кд). Они применяются к кадастровой стоимости на 1 января налогового периода и снижают налоговую базу. Значения Кд утверждаются Законом Москвы ежегодно на следующий налоговый период.

Кадастровая стоимость и оспаривание

Кадастровую стоимость можно оспорить:

В комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре (административный порядок).
В суде (судебный порядок).

Результат оспаривания (снижение стоимости) вступает в силу с 1 января года, в котором подана заявка/иск (для организаций) или с момента вступления решения в законную силу (для физлиц — с начала года подачи заявки).

Практический алгоритм определения метода налогообложения

Определите статус налогоплательщика: Организация или Физлицо.
Определите вид недвижимости: Здание, сооружение, помещение, машино-место, ЕНК, объект незавершенки.
Проверьте исключения (Инвентаризационная стоимость): Подходит ли объект под п. 2 ст. 375 НК РФ (для орг) или п. 2 ст. 403 НК РФ (для физлиц)? Если ДА — база инвентаризационная.
Если исключений нет:
- Для физлиц — почти всегда Кадастровая стоимость.
- Для организаций — проверяйте п. 1 (ТЦ/БЦ/Гостиницы), п. 2 (АДЦ «Москва-Сити»), п. 3 (Перечень Минэкономразвития), п. 4 (Иностр. орг). Если попадает — Кадастровая стоимость. Если нет — Инвентаризационная (балансовая).
Проверьте наличие кадастровой стоимости: Если у объекта нет кадастровой стоимости (не поставлен на кадастровый учет), для организаций база — балансовая стоимость, для физлиц, инвентаризационная.

Источники актуальной информации

Так как перечни (особенно Приказ Минэкономразвития по п. 3 ст. 375 НК РФ), ставки налогов и коэффициенты дефляции меняются ежегодно, рекомендуется использовать официальные ресурсы:

Сайт Налоговой службы ФНС России (nalog.gov.ru) — раздел «Налоги», калькуляторы, справочно-правовые системы.
Официальный портал Мэра и Правительства Москвы (mos.ru) — раздел «Налоги и сборы», текст Закона Москвы № 33 в актуальной редакции.
Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru), проверка наличия и размера кадастровой стоимости конкретного объекта.
Сайт Минэкономразвития РФ — актуальный Приказ об утверждении перечня видов недвижимости (п. 3 ст. 375 НК РФ).

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений по конкретным объектам недвижимости необходимо обращаться к актуальным редакциям НК РФ, Закона Москвы № 33 и приказам Минэкономразвития на текущую налоговую дату, а также консультироваться с профессиональными налоговыми консультантами или юристами;