Продажа квартиры — это получение дохода, а согласно Налоговому кодексу РФ доходы физических лиц облагаются НДФЛ. Разберём подробно, какая сумма налога возникает при продаже квартиры за 1 400 000 рублей, в каких случаях платить ничего не нужно и как законно уменьшить налоговую базу.
Когда налог платить не нужно
Главный фактор, срок владения недвижимостью. Налог с продажи квартиры не взимается, если:
- квартира находилась в собственности 5 лет и более (общее правило);
- квартира находилась в собственности 3 года и более, если она получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, либо если это единственное жильё продавца.
Если минимальный срок владения истёк, то при продаже квартиры за 1 400 000 рублей налог составит 0 рублей, и подавать декларацию 3-НДФЛ не потребуется.
Расчёт налога, если срок владения не истёк
Если квартира продана раньше минимального срока, доход облагается НДФЛ. При этом налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов.
Способ 1. Имущественный вычет 1 000 000 рублей
Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей:
1 400 000 − 1 000 000 = 400 000 рублей, налогооблагаемая база.
Налог по ставке 13%:
400 000 × 13% = 52 000 рублей.
Способ 2. Уменьшение дохода на расходы при покупке
Если квартира ранее была куплена и сохранились подтверждающие документы (договор купли-продажи, платёжные документы), налог считается с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Например, если квартира была куплена за 1 200 000 рублей:
(1 400 000 − 1 200 000) × 13% = 26 000 рублей.
Если расходы на покупку равны или превышают 1 400 000 рублей, налог составит 0 рублей, однако декларацию подать всё равно нужно.
Особенность: кадастровая стоимость
Согласно статье 214.10 НК РФ, если цена продажи в договоре ниже, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, налог рассчитывается именно от 70% кадастровой стоимости. Поэтому занизить цену в договоре, чтобы уйти от налога, не получится.
Ставки налога с 2025 года
С 1 января 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ. Для доходов от продажи недвижимости применяются ставки:
- 13% — при доходе до 2,4 млн рублей в год;
- 15% — с суммы превышения 2,4 млн рублей;
- 30% — для налоговых нерезидентов РФ (для них вычеты не применяются).
При продаже квартиры за 1 400 000 рублей резидентом РФ, как правило, применяется ставка 13%, если совокупный годовой доход не превысил установленный порог.
Как и когда платить налог
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (можно через личный кабинет на сайте ФНС или Госуслуги).
- До 15 июля уплатить рассчитанную сумму налога.
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
При продаже квартиры за 1 400 000 рублей сумма налога зависит от ситуации:
- срок владения истёк — 0 рублей;
- с применением вычета 1 млн рублей — 52 000 рублей;
- с учётом расходов на покупку — 13% от разницы между ценой продажи и покупки, возможно 0 рублей.
Перед сделкой рекомендуется проверить кадастровую стоимость объекта, собрать документы о расходах на приобретение и при необходимости воспользоваться онлайн-калькулятором налога или проконсультироваться со специалистом.