Продажа апартаментов — операция, которая налогово отличается от продажи обычной квартиры. Главное отличие кроется в статусе объекта: апартаменты, это нежилые помещения (часто отелевого типа), а не жилые помещения. Этот статус определяет ставки налога на имущество, возможность получения вычетов при покупке и, что важнее всего, порядок расчета НДФЛ при продаже.

В статье подробно разбираем, какой налог платит физлицо при продаже апартаментов в 2025–2026 годах, какие сроки владения освобождают от налога, как законно уменьшить базу и какие подводные камни ждут собственников.

Ключевое отличие: апартаменты ≠ квартира

С точки зрения Налогового кодекса РФ (НК РФ) и Жилищного кодекса РФ:

• Квартира — жилое помещение (статья 16 ЖК РФ).
• Апартаменты — нежилое помещение (часто классифицируются как «гостиничные номера» или «нежилые помещения иного назначения»). В ЕГРН в поле «Вид объекта» стоит «Нежилое помещение».

Это порождает три критичных налоговых последствия:

1. Нет вычета при покупке. Имущественный вычет 260 000 руб. (и 390 000 руб. по ипотеке) предоставляется только за приобретение жилья (квартиры, дома, комнаты, доли в них). Апартаменты не подходят (п. 1 ст. 220 НК РФ).
2. Выше налог на имущество. Платится по кадастровой стоимости по ставкам для нежилых объектов (до 2%), а не по льготным ставкам для жилья (0,1–0,3%). Нет вычета 20/10 кв.м.
3. Другой стандартный вычет при продаже. Если срок владения меньше минимального, стандартный вычет составляет 250 000 руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ), а не 1 000 000 руб., как для жилья.

НДФЛ при продаже: ставки 2025–2026 гг.

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ для налоговых резидентов РФ (ст. 224 НК РФ в ред. ФЗ от № 389-ФЗ). Доход от продажи апартаментов суммируется с зарплатой и иными доходами, к которым применяется шкала.

Важно: Налоговый агент (покупатель/нотариус/реестр) не удерживает налог автоматически. Продавец — налогоплательщик, он сам сдает декларацию 3-НДФЛ и платит налог.

Для нерезидентов РФ ставка фиксирована — 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ), вычеты не предоставляются.

Минимальные сроки владения: когда налог не платить

Если апартаменты принадлежат вам дольше установленного срока — доход от продажи полностью освобождается от налога, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Общий срок — 5 лет

Применяется ко всем апартаментам, купленным за деньги, полученными по договорам ДДУ (долевого строительства), купленным на вторичке, построенным самим.

Сокращенный срок — 3 года

Апартаменты освобождаются от налога через 3 года, если они получены:

• В порядке наследования;
• По договору дарения от близких родственников (супруги, родители, дети, братья/сестры, усыновители/усыновленные);
• В результате приватизации;
• По договору ренты (пожизненного содержания с зависимыми);
• В порядке разделения имущества супругов (если брак расторгнут).

Нюанс 2020 года: Для апартаментов, купленных до , минимальный срок всегда 3 года (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Как уменьшить налог, если срок владения меньше минимального

Если продать апартаменты раньше 3 или 5 лет — налог платить придется. Но базу можно (и нужно) уменьшить. Есть два способа, выбрать можно только один за один налоговый период для одного объекта.

Вариант А: Стандартный имущественный вычет, 250 000 руб.

Предоставляется за продажу нежилых помещений (п. 2 ст. 220 НК РФ). Не требует подтверждения расходов чеками.

• Доход по договору: 8 000 000 руб.
• Минус вычет: 250 000 руб.
• Налоговая база: 7 750 000 руб.

Этот вычет можно использовать один раз в жизни? Нет. Лимит 1 000 000 / 250 000 обновляется каждый календарный год. Можно продать несколько объектов в год — сумма вычетов по ним не превысит лимит (250 тыс. на все нежилые объекты в сумме за год).

Вариант Б: Вычет на документально подтвержденные расходы

Можно списать реальные затраты на приобретение (цена в ДКП/ДДУ, комиссия риелтора, нотариус, госпошлина, стоимость межевания/проектирования при строительстве).

• Цена покупки (2022 г.): 6 000 000 руб.
• Цена продажи (2025 г.): 8 000 000 руб.
• Расходы на оформление покупки: 50 000 руб.
• База: 8 000 000 – 6 050 000 = 1 950 000 руб.

Выгоднее: Если разница между продажей и покупкой (прибыль) меньше 250 000 руб. — берите расходы (база станет 0 или отрицательной, убыток переносить нельзя). Если прибыль больше 250 000 руб. — часто выгоднее взять расходы, так как они покрывают всю стоимость покупки.

Сравнительная таблица выбора вычета

Кадастровая стоимость и «минимальный доход»

С 2016 года (ст. 214.7 НК РФ) налоговая база не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи.

Если в договоре указана цена ниже 70% от кадстоимости, ФНС пересчитает доход до этого уровня. Вычеты (250 тыс. или расходы) применяются после этого пересчета.

Пример:

• Кадастровая стоимость: 10 000 000 руб.
• 70% = 7 000 000 руб.
• Цена в договоре: 5 000 000 руб.
• ФНС примет доход = 7 000 000 руб.
• Минус вычет 250 000 руб. = база 6 750 000 руб.

Сроки сдачи декларации и оплаты налога

Если срок владения меньше минимального (3 или 5 лет):

• Декларация 3-НДФЛ: до 30 апреля года, следующего за годом продажи (за 2025 год — до ).
• Оплата налога: до 15 июля того же года (за 2025 год, до ).

Подача декларации обязательна даже если после вычетов налоговая база равна нулю (чтобы ФНС увидела применение вычета).

Особые ситуации

Продажа доли в апартаментах

Правила те же: сроки 3/5 лет, вычет 250 000 руб. на продавца (если доля одна) или пропорционально доле, если продавцов несколько. Вычет на расходы — пропорционально доле в праве общей собственности.

Апартаменты в ипотеке

Продажа заложенных апартаментов требует согласия банка. Налог считается так же. Проценты по ипотеке за апартаменты не являются расходами при продаже (п. 2 ст. 220 НК РФ ссылается на расходы на приобретение/строительство, проценты туда не входят, в отличие от вычета при покупке жилья, где они есть отдельной строкой).

Продажа апартаментов, полученных по ДДУ

Срок 5 лет считается с момента госрегистрации перехода права (записи в ЕГРН), а не с момента подписания акта приема-передачи от застройщика.

НДС при продаже физлицом

Физические лица — не плательщики НДС (кроме ИП на общ. режиме). НДС при продаже личных апартаментов не взыскивается.

Чек-лист продавца апартаментов (2025–2026)

1. Определите срок владения. Дата регистрации в ЕГРН (выписка) vs Дата договора продажи. Прошло 5 лет (или 3 по льготным основаниям)? → Налога нет, декларации нет.
2. Срок не прошел? Собирайте документы: ДКП/ДДУ покупки, чеки на оплату, квитанции госпошлины, акты приема-передачи, чеки на ремонт/межевание (если строили).
3. Проверьте кадастровую стоимость. На сайте Росреестра или ФНС. Убедитесь, что цена в договоре не ниже 70% от кадстоимости (иначе ФНС доначислит).
4. Рассчитайте выгоду. Сравните: (Цена продажи – Расходы на покупку) vs (Цена продажи – 250 000). Выбирайте вариант с меньшей базой.
5. Подготовьте 3-НДФЛ. Заполняйте в личном кабинете ФНС («Налоги ФЛ») или через специализированные сервисы/программы. Приложите копии документов на вычет.
6. Сдайте до 30 апреля, заплатите до 15 июля.

Резюме: главные отличия от квартиры

Продажа апартаментов налогооблагается по общим правилам НДФЛ с прогрессивной шкалой (13–22%). Главный «штраф» за нежильной статус — стандартный вычет всего 250 000 руб. вместо миллиона. Поэтому при краткосрочном владении критически важно сохранить все документы, подтверждающие расходы на покупку, они позволят списать реальную стоимость приобретения и часто обнулить налог полностью.

Перед сделкой обязательно закажите свежую выписку из ЕГРН для проверки даты регистрации права и кадастровой стоимости. Сдача декларации 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика — самый быстрый и надежный способ выполнить обязанность перед государством.

Статья подготовлена на основании НК РФ в редакции, действующей на г. (с учетом изменений ФЗ от № 389-ФЗ о прогрессивной шкале). Материал носит информационный характер. Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется консультация с налоговым консультантом.