Продажа квартиры, дома или другой недвижимости — это получение дохода, который в ряде случаев облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Однако законодательство предусматривает множество ситуаций, когда налог платить не нужно вовсе либо его можно существенно уменьшить․ Разберём все ключевые правила․
Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения
Главный фактор, определяющий обязанность уплаты НДФЛ, — срок нахождения недвижимости в собственности․
Общее правило, 5 лет
Если объект находился в собственности 5 лет и более, доход от его продажи полностью освобождается от налога․ Декларацию подавать не требуется․
Льготный срок — 3 года
Минимальный срок сокращается до 3 лет в следующих случаях:
- недвижимость получена в наследство или в дар от члена семьи (близкого родственника);
- жильё получено в результате приватизации;
- объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- продаётся единственное жильё — на момент продажи у собственника нет другого жилого объекта (учитывается и совместная собственность супругов)․ При этом если новое жильё куплено в течение 90 дней до продажи старого, оно не учитывается․
Как считается срок владения
На практике именно исчисление срока вызывает больше всего вопросов․ Основные правила:
- при покупке — с даты государственной регистрации права собственности;
- при наследстве — со дня смерти наследодателя (независимо от даты регистрации);
- при участии в долевом строительстве — с момента полной оплаты по договору (ДДУ или уступки);
- при оплате жилья через ЖСК — с момента полной выплаты пая․
Ставка налога
Если минимальный срок владения не выдержан, налог уплачивается по ставке:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (при доходе до 2,4 млн рублей в год; с суммы превышения действуют повышенные ставки по прогрессивной шкале);
- 30% — для нерезидентов РФ․
Как уменьшить налог
Имущественный вычет — 1 млн рублей
Из дохода от продажи можно вычесть 1 000 000 рублей (для жилой недвижимости; для гаражей и нежилых объектов — 250 000 рублей)․ Налог платится только с остатка․
Вычет фактических расходов
Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение этого объекта (цена покупки, проценты по ипотеке)․ Это выгодно, если расходы превышали 1 млн рублей․
Правило 70% кадастровой стоимости
Если недвижимость продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости (на 1 января года продажи), налоговая база всё равно считается как 70% от кадастровой стоимости․ Это правило исключает занижение цены в договоре в целях ухода от налога․
Декларация 3-НДФЛ
Если налог к уплате возникает, продавец обязан:
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
- Уплатить налог до 15 июля того же года․
Если срок владения превышает минимальный, декларацию подавать не нужно․
Пример расчёта
Квартира куплена за 5 млн рублей, продана через 2 года за 6,5 млн рублей․ Срок владения меньше минимального, значит, налог есть:
- с вычетом расходов: (6 500 000 − 5 000 000) × 13% = 195 000 рублей;
- с вычетом 1 млн: (6 500 000 − 1 000 000) × 13% = 715 000 рублей․
Очевидно, выгоднее применить вычет расходов․
Налог при продаже недвижимости зависит прежде всего от срока владения: 5 лет — общее правило, 3 года, для наследства, дарения от родственников, приватизации и единственного жилья․ Если продажа происходит раньше, налог можно уменьшить за счёт вычета в 1 млн рублей или подтверждённых расходов на покупку, а также следует учитывать правило 70% кадастровой стоимости․ Перед сделкой рекомендуется проверить дату возникновения права собственности и при необходимости проконсультироваться со специалистом․