Продажа квартиры, которая находилась в собственности менее установленного законом срока, влечёт обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберём подробно, когда возникает налог, как он рассчитывается и какие способы законного уменьшения суммы существуют.
Минимальный срок владения: 3 или 5 лет
По общему правилу, чтобы продать квартиру без уплаты налога, нужно владеть ею не менее 5 лет. Однако существуют исключения, при которых минимальный срок составляет 3 года:
- квартира получена в наследство;
- квартира получена в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, братьев, сестёр);
- квартира получена в результате приватизации;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (рента);
- продаётся единственное жильё (с 2020 года, с учётом ряда условий).
Если срок владения меньше минимального, доход от продажи облагается НДФЛ.
Ставка налога
Для налоговых резидентов РФ применяется ставка 13% с дохода до 2,4 млн рублей в год и повышенная ставка 15% с суммы превышения (в рамках прогрессивной шкалы, действующей с 2025 года). Для нерезидентов ставка составляет 30%.
Как уменьшить налоговую базу
Налог платится не со всей суммы продажи, а с дохода, который можно законно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
Имущественный вычет
Из дохода от продажи вычитается 1 000 000 рублей. Налог уплачивается с оставшейся суммы.
Пример: квартира продана за 4 500 000 руб. Налоговая база: 4 500 000 − 1 000 000 = 3 500 000 руб. Налог: 3 500 000 × 13% = 455 000 руб.
Вычет расходов на приобретение
Из дохода вычитаются документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры.
Пример: квартира куплена за 3 800 000 руб., продана за 4 500 000 руб; Налоговая база: 700 000 руб. Налог: 91 000 руб. Этот вариант выгоднее, если квартира покупалась за значительную сумму.
Правило 70% от кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налог рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости, а не из цены договора. Это исключает занижение цены в документах.
Как подать декларацию и заплатить налог
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте декларацию 3-НДФЛ — через личный кабинет на сайте ФНС, в приложении «Налоги ФЛ», лично в инспекции или через МФЦ.
- Приложите документы: договор купли-продажи, документы, подтверждающие расходы (если применяете вычет расходов).
- Уплатите налог до 15 июля того же года.
Скрыть сделку не получится: ФНС получает сведения из ЕГРН, где регистрируется переход права собственности. За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
Когда налог платить не нужно
- истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет);
- квартира продана за ту же сумму или дешевле, чем куплена (при подтверждении расходов доход равен нулю);
- доход после вычета равен нулю или отрицателен.
Важно: даже если налог к уплате равен нулю, декларацию 3-НДФЛ при владении менее минимального срока подавать, как правило, всё равно необходимо.
При продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, налог уплачивается по ставке 13% (или 15% при больших доходах) с разницы между ценой продажи и вычетом — либо 1 млн рублей, либо подтверждёнными расходами на покупку. Грамотный выбор способа вычета и своевременная подача декларации позволят избежать переплат и штрафов.