Продажа квартиры, которой вы владеете менее трех лет, — это налогооблагаемое событие. В 2026 году правила исчисления и уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц) с дохода от реализации недвижимости регулируются статьей 217.1 Налогового кодекса РФ. Статья посвящена нюансам, которые важно знать продавцу, чтобы не переплатить и не допустить нарушений.

Общее правило: минимальный срок владения

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, доход от продажи недвижимости освобождается от налога, если объект находился в собственности не менее 5 лет (общее правило).

Однако закон предусматривает сокращенный срок — 3 года — для определенных категорий недвижимости и способов приобретения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира продана до истечения 3-летнего срока, право на полное освобождение от НДФЛ по сроку владения не возникает. Продавец обязан задекларировать доход и рассчитать налог.

Когда применяется 3-летний срок (исключения):

• Квартира — единственное жилье продавца (на момент продажи) и была получена:
  • по наследству;
  • в порядке приватизации;
  • по договору дарения от близких родственников (супруги, родители, дети, братья/сестры, усыновители/усыновленные);
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).
• Квартира получена в результате раздела имущества супругов (срок считается с момента приобретения общего имущества).

Важно: Если квартира куплена за деньги (договор купли-продажи, ДДУ), получена в дар от неродственников или по иным основаниям, не указанным выше, — минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 5 лет. Соответственно, владение менее 3 лет в этих случаях точно не дает освобождения.

Как рассчитать налог при владении менее 3 лет

Если срок владения истек, но он меньше 3 (или 5) лет, налоговая база определяется по правилам ст. 214.7 НК РФ. У продавца есть выбор из двух способов уменьшения дохода (вычетов), но одновременно применить их нельзя.

Вариант А: Имущественный вычет на продажу (до 1 000 000 руб.)

Вычитается фиксированная сумма — 1 000 000 рублей от дохода от продажи.

• Доход — цена продажи, указанная в договоре.
• Налоговая база = Доход – 1 000 000 руб.
• НДФЛ = Налоговая база × 13% (для налоговых резидентов РФ) или 30% (нерезидентов).

Выгодно, если квартира дешевая или вы не подтвердите расходы на покупку.

Вариант Б: Вычет на основании документарно подтвержденных расходов на покупку

Вычитаются реальные затраты на приобретение этой квартиры (цена в договоре покупки, комиссии риелторов, нотариусы, госпошлины, проценты по ипотеке — только если в договоре купли-продажи указано, что квартира в заложении банка, и проценты оплачены до продажи).

• Налоговая база = Доход от продажи – Расходы на покупку.

Выгодно, если квартира дорогая и у вас сохранены все чеки/договоры покупки.

Критическое ограничение: Правило 70% от кадастровой стоимости

С 2016 года (ст. 214.10 НК РФ) налоговая база не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры на дату продажи.

Формула проверки:

1. Рассчитайте базу по выбранному вычету (Доход – Вычет).
2. Рассчитайте 70% от кадастровой стоимости (КС × 0,7).

Особенности для нерезидентов РФ

Если продавец — налоговый нерезидент (находится в РФ менее 183 дней за календарный год), ставка НДФЛ составляет 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

• Вычет 1 000 000 руб. недоступен нерезидентам (п. 2 ст. 214.7 НК РФ).
• Доступен только вычет на расходы на покупку (если есть документы).
• Правило 70% от кадастровой стоимости действует для нерезидентов так же.

Порядок действий продавца: дедлайны 2026 года

Шаг 1: Подача декларации 3-НДФЛ

Срок: до 30 апреля 2027 года (за доходы 2026 года).
Подается в налоговую инспекцию по месту жительства (или по месту нахождения имущества, если продавец нерезидент/нет регистрации). Можно сдать через личный кабинет ФНС, Госуслуги или оператора ЭДО.

Шаг 2: Уплата налога

Срок: до 15 июля 2027 года.
Платеж производится по КБК: 1###11000110 (НДФЛ с доходов физлиц). Реквизиты ИФНС указываются в соответствии с местом подачи декларации.

Частые ошибки и риски при продаже «молодой» квартиры

1. Занижение цены в договоре. Если в договоре указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая пересчитает базу на 70% от КС. Покупатель при этом рискует получить вычет на покупку только от заниженной суммы.
2. Потеря документов на покупку. Без договора купли-продажи и чеков применить вычет на расходы невозможно. Придется использовать вычет 1 млн руб., что часто невыгодно из-за правила 70% КС.
3. Игнорирование статуса «единственное жилье» на момент продажи. Если к моменту сделки у вас есть другая квартира в собственности, 3-летний льготный срок не применяется, даже если продаваемую квартиру вы получали по наследству. Нужен 5-летний срок.
4. Продажа доли. Вычет 1 000 000 руб. предоставляется на одного продавца в налоговый период. Если продаете долю — вычет пропорционален доле (если не оформить иначе через заявление), но минимум 70% КС доли все равно действует.

Налоговый вычет при ПОКУПКЕ квартиры (для контекста)

Тема запроса упоминает «при покупке». Напоминаем: покупка квартиры не облагается НДФЛ. Но покупатель (резидент РФ) имеет право на имущественный вычет при приобретении жилья (ст. 220 НК РФ):

• Вычет на стоимость квартиры, до 2 000 000 руб. (возврат 13% = 260 000 руб.).
• Вычет на уплаченные проценты по ипотеке — до 3 000 000 руб. (возврат до 390 000 руб.).
• Вычет можно получить многократно в пределах лимитов, в т.ч. за прошлые годы (за 3 года назад и ранее — без ограничения по 3-годичному правилу для доходов текущего года).

Резюме: чек-лист продавца квартиры < 3 лет в собственности

• ☐ Определите срок владения (дата регистрации права в ЕГРН/Ростреестре).
• ☐ Проверьте, подходит ли квартира под 3-летнее исключение (единственное жилье + основание: наследство/приватизация/дарение от родственников/рента).
• ☐ Узнайте кадастровую стоимость на дату продажи (Справка с Росреестра или Госуслуг).
• ☐ Рассчитайте налог по двум вариантам: «Вычет 1 млн» и «Расходы на покупку» (если есть документы).
• ☐ Примените правило 70% от КС — выберите большую базу.
• ☐ Подготовьте декларацию 3-НДФЛ к 30.04.следующего года.
• ☐ Заплатите налог к 15.07.следующего года.

Данная статья носит информационный характер и основана на законодательстве РФ, актуальном на г. (Налоговый кодекс РФ). Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется консультироваться с налоговым консультантом или юристом.