На 1 октября 2026 года актуальность тем налогообложения недвижимости остается крайне высокой. В фокусе внимания граждан, экспертов и парламентариев находятся два направления: ежегодный налог на имущество (платеж за владение) и НДФЛ при продаже недвижимости (платеж за получение дохода). Недавние законодательные инициативы, внесенные Правительством РФ в Госдуму и прошедшие первое чтение, направлены на уточнение порядка расчетов, ограничение роста налоговой нагрузки и закрытие лазеек.

В этой статье подробно разберем текущее состояние законопроектов, правила расчета налогов за 2025 год (оплачиваемые в 2026), а также стратегии легальной оптимизации платежей.

Законопроект по НДФЛ при продаже недвижимости: уточнение порядка расчета

Согласно информации от 26 июня (внесенное Правительством РФ в Госдуму), ключевой законопроект касается Налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при отчуждении недвижимости; Цель документа — устранить двусмысленности в Технологии расчета налоговой базы, особенно в сложных ситуациях:

• Продажа долей в праве общей долевой собственности;
• Одновременная продажа нескольких объектов;
• Применение имущественного вычета при совместной собственности супругов;
• Учет расходов на приобретение, если договор утерян или составлен до 2016 года.

Основные правила на 2026 год (Статья 217.1 НК РФ)

Чтобы не переплатить при продаже квартиры в 2026 году, необходимо четко понимать пороговые сроки владения и ставки:

Ставки НДФЛ, если срок владения не истек:

1. 13% — для налоговых резидентов РФ (находится в РФ более 183 дней в году).
2. 30% — для нерезидентов РФ.
3. 15%, для резидентов, доход которых превышает 5 млн руб. в год (прогрессивная шкала, применяется к части дохода сверх 5 млн).

Способы уменьшения налоговой базы (если срок не прошел):

• Имущественный вычет: до 1 000 000 руб. на продавца (на объект недвижимости). Если продается доля — вычет пропорционален доле.
• Учет документированных расходов на покупку: полная сумма, указанная в договоре (требуются чеки, квитанции, банковские выписки).
• Комбинированный способ: вычет 1 млн руб. + расходы на покупку (если они выше вычета), но не более дохода.

Важно: Новый законопроект уточняет, как применять вычет при продаже доли: если собственник продает долю 1/2, он имеет право на вычет 500 000 руб., а не на полный миллион.

Ежегодный налог на имущество: ограничение роста платежей

Второе значимое законодательное изменение, прошедшее первое чтение в Госдуме,, это законопроект, ограничивающий ежегодное увеличение налога на имущество физических лиц.

Механика «коэффициента К» (п. 5 ст. 408 НК РФ)

Ранее налог рассчитывался на основе кадастровой стоимости, которая могла расти скачкообразно. Для сглаживания введен коэффициент К, ограничивающий рост налога по сравнению с предыдущим годом:

• 2023 год (платеж в 2024): К = 1,2 (рост не более 20%).
• 2024 год (платеж в 2025): К = 1,3 (рост не более 30%).
• 2025 год (платеж в 2026): К = 1,4 (рост не более 40%).
• 2026 год (платеж в 2027) и далее: К = 1,1 (рост не более 10% ежегодно).

Суть законопроекта, принятого в I чтении: закрепление мягкого режима (К = 1,1) на более длительный период или введение жесткого потолка индексации, чтобы налог не «съедал» инфляционный рост доходов населения. Текст законопроекта предполагает, что налог за 2025 год (оплачиваемый до 1 декабря 2026) не может превысить налог за 2024 год более чем на 10–20% (в зависимости от окончательной редакции).

Ставки налога на имущество (ст. 406 НК РФ) — без изменений:

• 0,1% — жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, парковки, незавершенное строительство, объекты вспомогательного назначения (до 50 кв.м).
• 0,5% — иные объекты недвижимости (коммерческая недвижимость, объекты не включенные в вышеуказанный список).
• 2% — объекты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (преимущественно элитная недвижимость, ТЦ, офисы).

Проверка налогового уведомления за 2025 год: пошаговая инструкция

Уведомления за 2025 год (срок оплаты — 1 декабря 2026 года) уже формируются ФНС. Ошибки в них — частая практика. Вот чек-лист для самопроверки в ЛК ФНС или на Госуслугах:

1. Сверка объектов: Есть ли в уведомлении объекты, которые вы продали, подарили или потеряли право собственности до ? Если объект не ваш на 31 декабря — налог платить не нужно.
2. Кадастровая стоимость: Совпадает ли она с данными Росреестра на ? Если стоимость снижалась по результатам спора/суда — налог должен пересчитать инспекция.
3. Доли в праве собственности: Правильно ли указана ваша доля (например, 1/2, 1/3)? Налог считается пропорционально доле.
4. Льготы (ст. 407 НК РФ): Применена ли льгота?
   • Пенсионеры (по возрасту) — на один объект каждого вида (квартира ИЛИ дом ИЛИ комната ИЛИ гараж ИЛИ крематорий/колумбарий).
   • Инвалиды I и II групп, участники ВОВ, ликвидаторы ЧАЭС — аналогично.
   • Если у пенсионера 2 квартиры, льгота на одну (обычно на более дорогую), вторую платит полностью.
5. Вычеты по площади (ст. 403 НК РФ): Снижена ли налоговая база?
   • Квартира: -20 кв.м.
   • Комната: -10 кв.м.
   • Дом: -50 кв.м.
   • Если площадь меньше вычета — налог = 0.
6. Коэффициент К (ограничение роста): Проверьте: Налог 2025 ≤ Налог 2024 × К (где К для 2025 г; = 1,4, либо 1,1 по новому законопроекту).

Если найдена ошибка: Подайте заявление на уточнение через ЛК ФНС («Жизненные ситуации» → «Налоги» → «Сообщить об ошибке») или лично в инспекции. Срок рассмотрения — до 30 дней. Лучше сделать это до 1 ноября, чтобы уведомление пришло исправленным.

Кадастровая стоимость vs Рыночная: актуальность оспаривания

Налоговая база для ежегодного налога — это кадастровая стоимость. Она определяется раз в 3–5 лет (в Москве и СПб — ежегодно).

• Если кадастровая стоимость завышена относительно рыночной (на 20% и более) — основание для оспаривания в Комиссии при Росреестре или в суде.
• Сниженная кадастровая стоимость вступит в силу с 1 января года, следующего за годом подачи заявления (если оспаривание прошло успешно).
• Нюанс 2026: При продаже в 2026 году для расчета НДФЛ (если нет расходов на покупку) доход определяется как максимум из: цены в договоре ИЛИ 70% от кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость бьет по карману дважды: и ежегодный налог выше, и минимальный доход при продаже выше.

Календарь налогоплательщика на 2026–2027 годы

Резюме: как действовать в 2026 году

1. Планируете продажу? Проверьте срок владения. Если он менее 3/5 лет — готовьте документы на расходы покупки (договор, чеки, акты приема-передачи). Без них налог возьмут от 70% кадастровой стоимости или цены договора (что выше).
2. Получили уведомление за 2025 год? Не платите слепо. Зайдите в ЛК ФНС, сверьте площадь, долю, кадастровую стоимость, наличие льготы и вычета по площади, коэффициент К.
3. Кадастровая стоимость завышена? Подавайте заявление в Комиссию по оспариванию (бесплатно) или в суд. Экономия пойдет и на ежегодный налог, и на потенциальный НДФЛ при продаже.
4. Следите за законопроектом. Окончательная редакция закона об ограничении роста налога (К=1,1) и уточнениях по НДФЛ при продаже долей должна быть принята к концу 2026 — началу 2027 года. Они коснутся расчетов за 2026 год (платежи в 2027).

Грамотная работа с налоговой нагрузкой на недвижимость в 2026 году требует сочетания знаний текущего Кодекса (НК РФ) и мониторинга принимаемых поправок. Использование всех доступных вычетов, льгот и механизма ограничения роста (коэффициента К) позволяет легально снизить платежи на десятки и сотни тысяч рублей.