Получение квартиры в дар от матери — одна из самых распространённых ситуаций передачи недвижимости внутри семьи. Многие считают, что раз квартира подарена, то никаких налогов платить не придётся. Отчасти это правда, но есть важные нюансы, которые стоит знать, чтобы избежать неприятных сюрпризов от налоговой службы.
Нужно ли платить налог при получении квартиры в дар от мамы
Хорошая новость: дарение недвижимости между близкими родственниками освобождается от НДФЛ. Согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, к близким родственникам относятся:
- супруги;
- родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры.
Мама, это близкий родственник, поэтому при получении квартиры в дар от матери налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить не нужно. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать также не требуется.
Когда налог всё-таки возникает
Дарение от неблизкого родственника или постороннего лица
Если квартиру подарил не близкий родственник (например, дядя, тётя, двоюродный брат или просто знакомый), одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости (для нерезидентов — 30%).
Продажа подаренной квартиры
Это самая частая ситуация, когда возникает налог. Если вы решили продать квартиру, подаренную мамой, то полученный доход может облагаться НДФЛ. Всё зависит от минимального срока владения:
- 3 года — если квартира получена в дар от близкого родственника (в т.ч. от мамы), а также при приватизации, наследовании или по договору пожизненного содержания с иждивением;
- 5 лет — общий срок для остальных случаев (покупка, дарение от неблизких родственников и т.д.).
Таким образом, если с момента регистрации права собственности на подаренную мамой квартиру прошло 3 года и более, при продаже налог платить не нужно и декларацию подавать не требуется.
Продажа раньше минимального срока
Если квартира продаётся раньше трёх лет владения, придётся:
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог до 15 июля.
При этом налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет — 1 000 000 рублей от суммы продажи;
- Расходы дарителя — если мама ранее покупала эту квартиру, можно уменьшить доход на сумму её документально подтверждённых расходов на приобретение. Это часто выгоднее, чем вычет в 1 млн рублей.
Важно: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налог будет рассчитан именно от 70% кадастровой стоимости.
Пример расчёта налога
Допустим, мама подарила вам квартиру, а через год вы продали её за 5 000 000 рублей. Мама покупала эту квартиру за 3 500 000 рублей, и документы сохранились.
Расчёт: (5 000 000 − 3 500 000) × 13% = 195 000 рублей.
Если бы документов о расходах не было, налог составил бы: (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 520 000 рублей. Разница существенная, поэтому документы о покупке квартиры дарителем стоит хранить.
Налог на имущество
После регистрации права собственности новый владелец становится плательщиком налога на имущество физических лиц. Он начисляется ежегодно, уведомления присылает ФНС. Это стандартный налог собственника, он не связан с самим фактом дарения.
Краткие выводы
- При дарении квартиры от мамы НДФЛ платить не нужно — это сделка между близкими родственниками.
- Декларацию при получении такого подарка подавать не требуется.
- При продаже квартиры до истечения 3 лет владения налог уплачивается, но его можно уменьшить на расходы мамы при покупке или на вычет 1 млн рублей.
- После 3 лет владения продажа полностью освобождается от налога.
- Ежегодный налог на имущество платится в любом случае как собственником.
Если ситуация нестандартная (доли в квартире, несколько собственников, продажа сразу после дарения), рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или обратиться в свою инспекцию ФНС — это поможет избежать штрафов и пеней.