Покупка жилья — одно из самых значимых финансовых решений в жизни семьи. Государство поддерживает граждан, предоставляя возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) в виде имущественного налогового вычета. В 2026 году в эту сферу внесены важные коррективы, а также активно обсуждаются законодательные инициативы, способные кардинально изменить размеры возвращаемых средств.

Основные параметры вычета на 2026 год (действующее законодательство)

На текущий момент (февраль 2026 года) базовые правила, закрепленные в Налоговом кодексе РФ (ст. 220 НК РФ), сохраняют свою силу, однако процедура оформления стала более удобной благодаря цифровизации.

Лимиты вычета по стоимости жилья

• Максимальная база вычета: 2 000 000 рублей.
• Максимальная сумма возврата (при ставке НДФЛ 13%): 260 000 рублей.
• Максимальная сумма возврата (при ставке НДФЛ 15% для доходов свыше 5 млн руб./год): 300 000 рублей.

Если стоимость квартиры ниже 2 млн руб., возврат рассчитывается от фактической потраченной суммы. Неиспользованный остаток лимита можно перенести на покупку следующего жилья.

Вычет по процентам по ипотечному кредиту

• Лимит базы по процентам: 3 000 000 рублей.
• Максимальный возврат (при 13%): 390 000 рублей.
• Максимальный возврат (при 15%): 450 000 рублей.

Суммы вычетов по стоимости и по процентам суммируются. Таким образом, общий потенциальный возврат может достигать 650 000 рублей (при ставке 13%).

Кто имеет право на вычет

• Налоговые резиденты РФ (находящиеся в стране более 183 дней в году).
• Официально трудоустроенные граждане, с зарплаты которых удерживается НДФЛ (13% или 15%).
• Собственники приобретенного жилья (доля собственности не важна, вычет распределяется пропорционально доле).

Ключевые изменения и упрощения процедуры в 2026 году

Согласно информации из открытых источников и практике ФНС России, в 2026 году акцент сделан на проактивном предоставлении услуг и сокращении бюрократии:

Упрощенное оформление через личный кабинет ФНС

Налогоплательщики могут не заполнять декларацию 3-НДФЛ вручную. В Личном кабинете налогоплательщика (ЛК ИНН) доступен сервис «Получение налогового вычета», который:

• Автоматически подтягивает данные о доходах и удержанном налоге от работодателя (справка 2-НДФЛ формируется автоматически).
• Позволяет загрузить сканы документов на право собственности (выписка ЕГРН, ДКП/ДДУ, чеки/справки об оплате).
• Сам рассчитывает сумму вычета с учетом лимитов текущего и прошлых лет.

Предзаполненная декларация

Для тех, кто предпочитает классический путь, в ЛК ИНС доступна предзаполненная декларация 3-НДФЛ. Данные о доходах, налоге и даже о недвижимости (если Росреестр передал сведения) уже внесены в форму. Остается только проверить, подписать ЭЦП и отправить.

Автоматическое получение вычета через работодателя

С 2024 года (продолжается в 2026) работает механизм: после проверки декларации ФНС направляет уведомление о праве на вычет. Его можно предоставить работодателю (бухгалтерии), и НДФЛ перестанут удерживать с зарплаты до полного погашения суммы вычета. Не нужно ждать перечисления денег на счет из казначейства.

Сроки: правило «3 лет назад»

В 2026 году можно оформить вычет за расходы 2023, 2024, 2025 годов (а также за 2022 год, если не укладились раньше). Декларацию за 2025 год сдают до 30 апреля 2027 года. Уведомление от ФНС на работодателя можно получить в любое время после проверки.

Законодательные инициативы: предложение увеличить лимит до 8 млн рублей

Важно отличать действующий закон от законопроектов. В ноябре 2025 года (ссылка на ТАСС от 19 ноября) депутаты Госдумы от фракции «Справедливая Россия — За правду» внесли законопроект о значительном повышении лимитов.

Суть предложения:

• Повысить лимит вычета по стоимости жилья с 2 до 8 млн рублей.
• Повысить лимит по процентам по ипотеке с 3 до 6 млн рублей.
• Ввести индексацию лимитов к инфляции ежегодно.

Потенциальный эффект (при принятии):

Пошаговая инструкция: как оформить вычет в 2026 году

1. Подготовьте документы: Паспорт, выписка из ЕГРН (не старше 30 дней), договор купли-продажи (ДКП) или ДДУ, документы, подтверждающие оплату (чеки, справки из банка, акты приема-передачи). Для ипотеки — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах (форма по Приказу ФНС).
2. Зарегистрируйтесь в ЛК ИНН (nalog.gov.ru): Через Госуслуги или в инспекции ФНС.
3. Выберите способ:
   • Через работодателя (быстрее по кэшфлоу): Подайте декларацию 3-НДФЛ в ЛК -> Дождитесь уведомления от ФНС -> Отдайте уведомление в бухгалтерию.
   • На банковский счет: Подайте декларацию 3-НДФЛ + Заявление на возврат (в ЛК) -> Пройдите камеральную проверку (до 3 месяцев) -> Получите деньги на карту.
4. Отслеживайте статус: В ЛК ИНН в разделе «Налоговые вычеты» отображаются этапы: «Принята», «На проверке», «Проверена», «Уведомление сформировано», «Деньги перечислены».

Частые ошибки и нюансы 2026 года

Совместная покупка в браке

Если квартира куплена в совместную долевую собственность супругов, каждый имеет право на вычет пропорционально своей доле (обычно 1/2). Каждый супруг может вернуть до 260 000 руб. (в сумме 520 000 руб.). Супруги могут перераспределить доли вычета по взаимному согласию (заявление в ФНС), но не более лимита 2 млн руб. на человека.

Покупка у близких родственников

Вычет не предоставляется, если продавцом является супруг(а), родитель, ребенок, усыновитель/усыновленный, брат/сестра (полнородственные/неполнородственные). Это прямо запрещено п. 3 ст. 220 НК РФ.

Доля менее 100% и ипотека

Если вы купили долю (не целую квартиру), вычет по стоимости дается от стоимости доли. Вычет по процентам по ипотеке дается только если кредит/ипотека оформлена на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты (не доли, если только это не последняя доля к полной квартире).

Ставка НДФЛ 15%

С 2025 года для налоговых резидентов с доходом свыше 5 млн руб. в год ставка 15%. Вычет рассчитывается по ставке, по которой удерживался налог. Если часть дохода облагалась по 13%, а часть по 15% — расчет идет пропорционально (ФНС делает это автоматически).

Резюме

В 2026 году система налоговых вычетов на покупку квартиры работает в штатном режиме с лимитами 2 млн руб. (стоимость) и 3 млн руб. (проценты). Главное изменение года — это максимальная цифровизация: подача декларации, получение уведомления для работодателя и возврат на карту происходят полностью онлайн в Личном кабинете ФНС без визитов в инспекцию.

Инициатива депутатов «Справедливой России» по повышению лимитов до 8 и 6 млн рублей соответственно — это важный сигнал для рынка, но пока это только законопроект. Следите за официальной публикацией в «Российской газете» или на портале pravo.gov.ru, чтобы не упустить момент вступления в силу новых норм, если они будут приняты.

Статья подготовлена на основании действующего Налогового кодекса РФ, разъяснений ФНС России и открытых новостных источников (ТАСС) по состоянию на 10 февраля 2026 года. Материал носит информационный характер. Для принятия решений рекомендуется консультироваться со специалистом ФНС или налоговым консультантом.