Сделки с недвижимостью — одни из самых значимых финансовых операций в жизни большинства людей. При этом многие не задумываются о налоговых последствиях, а зря: незнание правил может привести к неожиданным платежам или штрафам. Разберём подробно, какие налоги возникают при продаже и покупке квартиры в России и как их законно уменьшить.
Налоги при продаже квартиры
НДФЛ — основной налог продавца
Доход от продажи недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13% (при доходе свыше 5 млн рублей в год — 15% с суммы превышения). Для нерезидентов ставка выше — 30%.
Минимальный срок владения, когда налог платить не нужно
Если квартира находилась в собственности достаточно долго, доход от её продажи полностью освобождается от налога. Минимальный срок владения составляет:
- 5 лет — общее правило для недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года;
- 3 года, если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации или ренты, а также если это единственное жильё продавца;
- 3 года — для жилья, купленного до 1 января 2016 года.
Если срок владения составляет пять лет (или три года в льготных случаях), платить налог и подавать декларацию не требуется.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налог всё равно рассчитывается от суммы, равной 70% кадастровой стоимости. Это сделано для того, чтобы исключить занижение цены в договорах купли-продажи.
Как уменьшить налог при продаже
Если минимальный срок владения не истёк, налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов:
- Имущественный вычет в 1 млн рублей. Из суммы дохода вычитается 1 000 000 рублей, налог платится с остатка. Например, квартира продана за 5 млн рублей: налог составит (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 520 000 рублей.
- Вычет расходов на покупку. Если сохранились документы, подтверждающие стоимость приобретения квартиры, можно вычесть из дохода сумму расходов. Например, купили за 4 млн, продали за 5 млн: налог — (5 000 000 − 4 000 000) × 13% = 130 000 рублей.
Выбирать можно тот вариант, который выгоднее. Важно сохранять договоры, платёжные документы и расписки.
Налоги и вычеты при покупке квартиры
Покупатель налог на покупку не платит, напротив, государство даёт возможность вернуть часть потраченных средств через имущественный налоговый вычет:
- до 260 000 рублей — 13% от стоимости квартиры (максимальная база вычета — 2 млн рублей);
- до 390 000 рублей дополнительно, 13% от уплаченных процентов по ипотеке (база — до 3 млн рублей).
Вычет можно получить через налоговую инспекцию (единовременно за прошедшие периоды) или через работодателя (не удерживая НДФЛ из зарплаты);
Как отчитаться перед налоговой
При продаже квартиры раньше минимального срока владения необходимо:
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Это удобно сделать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф, от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 рублей), а за просрочку уплаты начисляются пени.
Главное правило: если квартира в собственности более 5 лет (или 3 лет в льготных случаях) — налога нет. В остальных ситуациях используйте вычет 1 млн рублей или подтверждённые расходы на покупку, следите за правилом 70% кадастровой стоимости и не забывайте вовремя подавать декларацию. Покупателям стоит обязательно воспользоваться правом на имущественный вычет — это реальная возможность вернуть до 650 000 рублей.