Покупка недвижимости за границей — это не только выбор объекта и оформление сделки, но и понимание налоговых последствий в двух юрисдикциях сразу: в стране расположения объекта и в Российской Федерации․ Важно сразу сделать ключевое уточнение: в российском налоговом законодательстве не существует единого «налога на покупку недвижимости за рубежом», который платился бы в бюджет РФ в момент приобретения․

Однако существуют обязательства по уплате сборов и налогов в стране покупки, валютный контроль, правила отчетности перед ФНС России и будущие налоговые последствия при владении и продаже․ В этой статье подробно разберем все аспекты на 2026 год․

Налоги и сборы в стране расположения недвижимости (Страна-источник)

Основная нагрузка при покупке ложится на покупателя в юрисдикции, где находится объект․ Набор и размер платежей сильно отличаются в зависимости от страны․ Ниже приведены примеры для популярных направлений (ставки актуальны на 2026 год, но всегда требуют проверки перед сделкой):

Европейские страны (Испания, Португалия, Италия, Франция, Германия)

• Налог на передачу имущества (Transfer Tax / ITP / Imposta di Registro): Платится при покупке вторичного жилья․ Ставки: Испания (6–11% в зависимости от автономии), Португалия (IMT — до 7,5% + 0,8%), Италия (9% для вторичного жилья, 4% — «первое жилье» для резидентов), Франция (5,8% + нотариальные сборы)․
• НДС (VAT / IVA) + Актовый налог (AJD): При покупке новойстройки у девелопера․ Испания: 10% НДС + 1,2% AJD․ Португалия: освобождение от IMT, но НДС 23% (часто включен в цену)․
• Нотариальные и регистрационные сборы: Обычно 1–2% от стоимости․

Турция

• Тапу harcı (Сбор за регистрацию тапу): 4% от заявленной стоимости (обычно платят поровну покупатель и продавец, но на практике часто 100% на покупателя)․
• НДС (KDV): 1% или 8%/18%/20% для коммерческой недвижимости и новых комплексов (зависит от статуса застройщика и площади)․
• Оборотный налог (при перепродаже в течение 5 лет): 15–35% от разницы стоимостей (если продажа через 5 лет — 0%)․

ОАЭ (Дубай, Абу-Даби)

• Сбор за регистрацию (DLD Fee): 4% от стоимости + административные сборы (около 580 AED за квартиру + 40 AED за парковку/кладовку)․
• Агентское вознаграждение: 2% + 5% НДС (обычно платит покупатель)․
• Налог на имущество (внутренний): В Дубае нет ежегодного налога на владение, но есть сервисные сборы (Service Charges)․

Таиланд, Бали (Индонезия), Северный Кипр

В этих юрисдикциях иностранцам часто запрещено прямое владение землей (Freehold)․ Покупка оформляется через:

• Аренду на длительный срок (Leasehold, 30+30+30 лет)․
• Компанию-номини (Thai Company / PT PMA)․

Важно: Как показывает практика (в т․ч․ случаи на Бали, упомянутые в новостях), сделки через номинальных лиц или с нарушением зонирования несут риск конфискации или сноса без компенсации․ Налоги при оформлении Leasehold: сбор за регистрацию аренды (1,1% в Таиланде), налог на доход арендодателя (удерживается при оплате)․

Обязательства перед российским налоговым законодательством

Уведомление о приобретении недвижимости (Статус на 2026 год)

Хорошая новость: С 2024 года (ФЗ № 389-ФЗ от ) физические лица — налоговые резиденты РФ освобождены от обязанности уведомлять ФНС о приобретении (и отчуждении) недвижимости за рубежом․ Статья 11․1 Закона № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» в части уведомлений о движении капитала для физлиц утратила силу․

Исключение: Если недвижимость приобретается через иностранную компанию (КИК, контролируемая иностранная компания), уведомление о участии в КИК сдается ежегодно до 20 декабря года, следующего за отчетным․

Валютный контроль и оплата сделки (173-ФЗ)

Несмотря на отмену уведомлений о недвижимости, валюта для оплаты должна быть выведена из РФ легально:

1. Через авторизованный банк (список на сайте ЦБ РФ)․
2. По договору купли-продажи (или предварительному), зарегистрированному в банке (если сумма превышает эквивалент 50 000 USD, требуется нумерация договора)․
3. С предоставлением пакета документов в банк: договор, выписка из реестра (после сделки), подтверждение уплаты налогов в стране продавца (если применимо)․

Внимание: Перевод криптовалютой, наличными через посредников или через карты российских банков, не работающих за рубежом (МИР, СБП в неподдерживающих странах), нарушает валютное законодательство и влечет штрафы (до 100% от суммы операции по ст; 15․25 КоАП РФ)․

Налог на доходы физлиц (НДФЛ) при дальнейшей продаже

Это главная статья расходов в будущем․ Если вы продадите зарубежную недвижимость, как налоговый резидент РФ вы обязаны заплатить НДФЛ с дохода:

• Ставка: 13% (доход до 5 млн руб․/год), 15% (часть дохода свыше 5 млн), 30% (нерезиденты)․
• Минимальный срок владения для освобождения от налога:
  • 5 лет — общее правило․
  • 3 года — если недвижимость получена по наследству, дарственному договору от близких родственников, приватизирована, или это единственное жилье (с 2026 г․ критерий «единственное жилье» применяется к зарубежной недвижимости с оговорками)․
• Вычеты: Имущественный вычет на покупку (до 2 млн руб․), не применяется к недвижимости за рубежом (ст․ 220 НК РФ)․ Вычет на продажу (до 1 млн руб․ или документированные расходы на покупку/улучшение) — применяется, если вы подтвердите расходы (договор, чеки, банковские выписки, перевод курса ЦБ на дату платежей)․

Ежегодный налог на имущество физических лиц в РФ

Налог на имущество в РФ платится только за объекты, расположенные на территории РФ․ Зарубежная недвижимость в налоговую базу РФ не попадает․ Вы не платите налог на имущество в российскую казну за виллу в Турции или квартиру в Дубае․

Избежание двойного налогообложения (МДН)

Россия имеет соглашения об избежании двойного налогообложения (МДН) со многими странами․ При продаже недвижимости за рубежом:

• Налог удерживается в стране расположения объекта (обычно по ставке для нерезидентов: 19–24% в ЕС, 20% в Турции, 0% в ОАЭ)․
• В РФ вы декларируете доход и имеете право на зачет заграничного налога (метод зачета) в пределах российской ставки (13/15%)․
• Если налог за рубежом выше российского — доплаты в РФ нет, но разницу вернуть нельзя․
• Если за рубежом налог ниже (или 0%, как в ОАЭ) — в РФ платите разницу до 13/15%․

Для применения МДН нужно получить Свидетельство о налоговом резидентстве РФ (выдает ФНС, срок действия — год) и предоставить его налоговому агенту за рубежом до момента выплаты/продажи․

Ежегодные расходы владения (Ownership Costs)

Помимо разовых платежей при покупке, закладывайте в бюджет регулярные платежи в стране нахождения:

Риски и нюансы 2026 года

Санкционные ограничения и банковские переводы

Главная сложность — перевод денег․ Банки РФ (Сбер, ВТБ, Альфа, Т-Банк и др․) подключены к SWIFT, но многие зарубежные корреспондентские банки блокируют платежи из РФ․ Решения:

• Использование банков-партнеров в дружественных юрисдикциях (Казахстан, Армения, Кыргызстан, ОАЭ, Турция, Китай) через карты «МИР» / UnionPay или SWIFT-переводы между своими счетами․
• Открытие счета в зарубежном банке до сделки (требует личного визита, подтверждения адреса, источника средств)․
• Оплата через эскроу-счета зарубежных банков или нотариусов (если допускается законодательством страны)․

Риски «серых» схем (Номинальные держатели, Leasehold)

Покупка через фирму-пустышку или номинального местного гражданина (частая схема в Таиланде, Индонезии, früher — в Турции) создает риски:

• Потеря контроля над активом (номинал может продать, заложить, унаследовать)․
• Налоговые риски КИК (Контролируемая иностранная компания): если российское физлицо контролирует >25% иностранной компании, доход компании атрибутируется на физлицо и облагается НДФЛ 13/15% ежегодно, даже если дивиденды не выплачены․
• Проблемы с валютным контролем: невозможность легально репатриировать выручку от продажи․

Налог на доход от сдачи в аренду

Если вы сдаете зарубежную недвижимость в аренду:

• В стране нахождения: Обычно удерживается налог у источника (Non-resident Income Tax): Испания 19% (ЕС) / 24% (не ЕС) от валового дохода (без вычетов), Турция 20% (с вычетом расходов), ОАЭ 0%․
• В РФ: Доход включается в базу НДФЛ 13/15%․ Применяется зачет заграничного налога по МДН․ Можно уменьшить базу на документированные расходы (комиссии агентств, ремонт, проценты по ипотеке за рубежом, налоги за рубежом) — по общему правилу ст․ 221 НК РФ․

Чек-лист покупателя: пошаговый алгоритм

1. Юридическая проверка (Due Diligence): Нанять локального юриста․ Проверить: чистоту тайтла, обременения (ипотеки, аресты), соответствие планировки проекту, долги по коммуналке/сервисным сборам, статус земли (Freehold/Leasehold), разрешение на сдачу в аренду (турлицензия)․
2. Налоговое моделирование: Рассчитать полную стоимость владения (Total Cost of Ownership) на 5–10 лет: налоги при покупке + ежегодные налоги/сборы + налог при продаже (в стране и в РФ) + инфляция/курс валют․
3. Подготовка валютного пути: Открыть счет в банке-посреднике или зарубежном банке․ Зарегистрировать договор в авторизованном банке РФ (если сумма > $50к)․ Сохранить все банковские выписки, SWIFT-копии, чеки за оплату налогов за рубежом — они понадобятся для вычета при продаже и валютного контроля․
4. Оформление сделки: Нотариус / Тапу / Land Department / Адвокат․ Получение документа собственности (Эскритура, Тапу, Title Deed, Chanote)․
5. Пост-покупка: Оформить страховку (обязательно в некоторых странах, например, DASK в Турции)․ Подключить счетчики․ Настроить автоплатежи налогов/сервисных сборов․ Получить Свидетельство о налоговом резидентстве РФ (для применения МДН при будущей продаже/аренде)․

Прямого налога «за покупку за рубежом» в России нет, но цена ошибки на этапе структурирования сделки, валютного перевода или игнорирования местного законодательства может стоить 30–100% стоимости объекта (штрафы, конфискация, невозможность вывести деньги)․

Ключевые выводы на 2026 год:

• Платите налоги покупки только в стране нахождения объекта (ITP, НДС, Тапу, DLD Fee и т․д;)․
• Уведомлять ФНС РФ о покупке не нужно (для физлиц)․
• Строго соблюдайте валютый контроль (173-ФЗ) при выводе средств․
• Планируйте выход: учитывайте НДФЛ 13/15% в РФ при продаже (вычет затрат на покупку работает, зачет заграничного налога по МДН работает)․
• Избегайте «серых» схем владения через номиналов — риски превышают выгоду․

Данная статья носит информационный характер․ Налоговое законодательство меняется, ситуация у каждого покупателя уникальна․ Перед сделкой обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым консультантом и юристом в стране покупки․