Сделки с недвижимостью между близкими родственниками, распространённая практика. Однако многие ошибочно полагают, что если квартиру продаёт брат, то налоги платить не нужно вовсе. Это не совсем так. Разберём подробно, какие налоговые обязательства возникают у продавца и покупателя, когда брат продаёт квартиру брату или сестре.
Кто считается близким родственником по Налоговому кодексу
Для начала важно понять, как закон квалифицирует родственные связи. Согласно Семейному кодексу РФ и статье 217.1 Налогового кодекса, к близким родственникам и членам семьи относятся:
- супруги;
- родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры.
Таким образом, брат и сестра — это близкие родственники в понимании налогового законодательства. Это имеет ключевое значение при дарении, но при купле-продаже действуют другие правила.
Налог у продавца (у брата)
Когда брат продаёт вам квартиру, он получает доход, который в общем случае облагается НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов). При этом статус близкого родственника не освобождает продавца от налога — льгота по родству действует только при дарении.
Когда продавец освобождается от НДФЛ
Брат не будет платить налог с продажи, если соблюдён минимальный срок владения квартирой:
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, либо если это единственное жильё продавца;
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, квартира была куплена ранее).
Если срок владения истёк, налог не платится и декларацию подавать не нужно.
Как уменьшить налог, если срок владения не вышел
Если брат владел квартирой меньше минимального срока, он может уменьшить налогооблагаемую базу одним из способов:
- Имущественный вычет в 1 млн рублей — из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, налог платится с остатка.
- Вычет расходов на приобретение — если брат ранее покупал эту квартиру и сохранил документы, налог начисляется только на разницу между ценой продажи и ценой покупки.
Важный нюанс: если квартира продаётся по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая рассчитает НДФЛ исходя из 0,7 кадастровой стоимости. Занижать цену в договоре «для экономии» бессмысленно и рискованно.
Налог у покупателя (у вас)
Покупатель квартиры налог с покупки не платит — расходы на приобретение жилья налогом не облагаются. Однако здесь есть важное ограничение, касающееся именно сделок между родственниками.
Имущественный вычет при покупке у брата
Обычно покупатель квартиры имеет право на имущественный налоговый вычет — возврат до 260 000 рублей (13% от стоимости жилья в пределах 2 млн рублей), а при ипотеке — ещё до 390 000 рублей с уплаченных процентов.
Но согласно пункту 5 статьи 220 Налогового кодекса, вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи заключена между взаимозависимыми лицами. К ним относятся в т.ч. полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Это означает: покупая квартиру у родного брата, вы не сможете получить имущественный вычет и вернуть НДФЛ. Это существенное отличие от покупки жилья у постороннего продавца.
А если оформить дарение вместо продажи?
Некоторые семьи рассматривают дарение как альтернативу. При дарении квартиры между близкими родственниками (включая братьев и сестёр) одаряемый полностью освобождается от НДФЛ — об этом не раз напоминали представители ФНС и депутаты Госдумы.
Однако дарение имеет свои особенности:
- даритель не получает денег — если фактически была оплата, сделку могут признать притворной;
- при последующей продаже подаренной квартиры раньше минимального срока владения (3 года) придётся платить НДФЛ;
- договор дарения сложнее оспорить, но он безвозмездный — вернуть квартиру «назад» почти невозможно.
Как налоговая узнаёт о сделке
Скрыть продажу квартиры не получится: ФНС автоматически получает сведения из ЕГРН, единого реестра недвижимости, где фиксируются все переходы прав собственности. Если продавец обязан был подать декларацию 3-НДФЛ, но не сделал этого, его ждут штрафы и пени.
Практические рекомендации
- Проверьте, сколько лет брат владеет квартирой — возможно, налог платить вообще не придётся.
- Не занижайте цену в договоре — налоговая ориентируется на кадастровую стоимость.
- Сохраняйте все документы: договор купли-продажи, расписки, платёжные поручения.
- Помните, что имущественный вычет при покупке у брата получить нельзя — учитывайте это при расчёте выгоды сделки.
- Продавцу нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а уплатить налог, до 15 июля, если обязанность по налогу возникла.
Покупка квартиры у брата — вполне законная и безопасная сделка, но она имеет налоговые особенности. Продавец платит НДФЛ на общих основаниях (если не вышел минимальный срок владения), а покупатель теряет право на имущественный вычет из-за статуса взаимозависимых лиц. Перед сделкой стоит посчитать все варианты и при необходимости проконсультироваться с налоговым специалистом.