Использование недвижимости в бизнесе напрямую влияет на порядок её налогообложения. В зависимости от статуса владельца (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, организация), применяемой системы налогообложения и способа оценки объекта применяются разные правила расчёта и уплаты налога. Разберём основные положения, актуальные на 2025–2026 годы.
Какие налоги могут возникать
При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности возможны следующие платежи:
- Налог на имущество физических лиц — если объект принадлежит физлицу или ИП;
- Налог на имущество организаций — если объект числится на балансе юридического лица;
- НДФЛ или налог по спецрежиму, с доходов от сдачи недвижимости в аренду или её продажи;
- Земельный налог — если в собственности находится земельный участок под объектом.
ИП и налог на имущество физических лиц
Индивидуальные предприниматели платят налог на имущество как физические лица, но с важными особенностями.
ИП на спецрежимах (УСН, патент, ЕСХН)
По общему правилу ИП на специальных режимах освобождаются от налога на имущество физических лиц в отношении объектов, используемых в предпринимательской деятельности. Однако есть исключение, налог уплачивается, если объект включён в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Как правило, это:
- административно-деловые и торговые центры;
- нежилые помещения под офисы, торговлю, общепит, бытовое обслуживание;
- объекты иностранных организаций;
- жилые помещения, не учитываемые как основные средства.
Чтобы получить освобождение, ИП подаёт в налоговый орган заявление о льготе с указанием объектов, используемых в бизнесе.
ИП на общей системе (ОСНО)
ИП на ОСНО платит налог на имущество физлиц на общих основаниях, но может получить освобождение по объектам, используемым в предпринимательской деятельности (кроме «кадастровых» объектов из перечня), также на основании заявления.
Ставки и база налога
Налоговая база определяется двумя способами:
- Кадастровая стоимость, применяется в большинстве регионов; ставки для коммерческой недвижимости могут достигать 2% (в Москве действует прогрессивная шкала в зависимости от кадастровой стоимости);
- Инвентаризационная стоимость — сохраняется в отдельных регионах, где не завершён переход на кадастровую оценку.
Для жилых объектов базовая ставка составляет 0,1%, но регионы вправе её изменять. Для дорогой недвижимости (кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей) ставка может достигать 2%.
Налог на имущество организаций
Юридические лица платят налог с недвижимости, учтённой на балансе как основные средства:
- база — среднегодовая или кадастровая стоимость (для объектов из регионального перечня);
- максимальная ставка по кадастровой стоимости — 2%, по среднегодовой — 2,2%;
- организации на УСН платят налог только по «кадастровым» объектам.
Сроки уплаты
- Физические лица и ИП уплачивают налог по уведомлению из ФНС не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (за 2024 год — до 1 декабря 2025 года);
- Организации уплачивают налог и авансовые платежи в сроки, установленные региональным законодательством (как правило, годовой платёж — до 28 февраля, авансы — до 28-го числа месяца, следующего за кварталом).
Практические рекомендации
- Проверьте перечень «кадастровых» объектов своего региона, от этого зависит право на освобождение;
- Подайте заявление о льготе в ФНС, если используете имущество в бизнесе на спецрежиме;
- Оспаривайте кадастровую стоимость, если она завышена, это напрямую снижает налог;
- Следите за уведомлениями в личном кабинете налогоплательщика;
- Учитывайте региональные льготы — субъекты РФ вправе вводить дополнительные преференции.
Налогообложение недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, зависит от множества факторов: статуса владельца, налогового режима, типа объекта и региона. Грамотное применение льгот и своевременная подача заявлений позволяют законно снизить налоговую нагрузку. При сложных ситуациях рекомендуется обращаться за консультацией к налоговым специалистам или в территориальные органы ФНС.